Управление функцией

Платежи за землю в Санкт-Петербурге должны быть нацелены на решение градостроительных задач.

Власти Санкт-Петербурга пытаются сформировать цивилизованные правила игры на земельном рынке. Для Северной столицы это может стать серьезным регулирующим фактором, способствующим решению проблемы неэффективного использования территорий, которое сдерживает экономическое развитие города, затрудняет привлечение инвестиций в недвижимость и в создание современных производств. С начала 2007 года в Петербурге действует более прогрессивная система кадастровой оценки земель, изменяющая принципы налогообложения собственников земельных участков. А недавно правительство Санкт-Петербурга одобрило законопроект о новой методике определения арендной платы за землю, которая, очевидно, будет действовать со следующего года. Но многое зависит и от того, насколько последовательно и грамотно власти задействуют инструменты земельных платежей.

Усложнение картины

Новые подходы к использованию механизмов земельной политики руководители экономического блока команды Валентины Матвиенко стали декларировать еще в конце 2003 года. Акцент делался на формирование в Петербурге рынка земли, который затем уже сам должен отрегулировать многие вопросы эффективного использования территорий. Справедливо считалось, что предприятия, особенно находящиеся в центральных районах, нужно стимулировать к выкупу земли, чтобы, получив в собственность ликвидный актив, они могли привлекать средства (кредиты или деньги инвесторов и девелоперов) для перебазирования на окраины – в промзоны, в которых, как уверяли чиновники, земля будет не только дешевой, но и благодаря усилиям властей обеспеченной инженерной инфраструктурой (см. «Земельное притяжение», «Эксперт С-З» №1−2 от 17 января 2005 года). В 2004 году сделаны некоторые шаги в развитии этой идеологии. Так, установлена льготная стоимость земли, выкупаемой собственниками находящейся на ней недвижимости (в размере девяти ставок земельного налога). Для промпредприятий отменили введенные после дефолта 1998 года понижающие коэффициенты при расчете арендной платы, чтобы подтолкнуть их к избавлению от излишков земли.

Однако слабым местом оставалась несбалансированность платежей за землю – арендной платы и земельного налога. В отличие от арендной методики, первый вариант которой принят в Петербурге 11 лет назад (раньше, чем в других регионах), кадастровая оценка земли как основа для расчета земельного налога начала действовать лишь в 2006 году. Причем это был весьма грубый инструмент. Дифференциация происходила лишь по трем видам функционального использования: жилье, сельскохозяйственные земли и «прочее». Иными словами, при определении стоимости земли фактически уравнивалось при уплате налога все «прочее», например находящиеся рядом промпредприятия, объекты торговли, бизнес-центры, банки и т.п. Все они уплачивали 1,5% от кадастровой стоимости земли, которая уменьшалась по мере удаления от центра города.

Новая кадастровая оценка предусматривает, что стоимость земли устанавливается уже по 14 видам использования для каждого из 6 тыс. кадастровых кварталов. И, безусловно, подобная дифференциация позволяет более точно и справедливо определять размер налога в зависимости от доходности видов бизнеса.

Эксперты оценивают нововведение в целом как позитивный шаг к становлению понятных для бизнеса правил. «Город дополнительно подтвердил, что отношения с собственниками земли переводятся на рыночные рельсы, также как ранее были перестроены отношения с владельцами нежилых помещений, используемых в коммерческих целях», – констатирует директор департамента оценки, консалтинга и аналитики Becar Realty Group Игорь Лучков. Отмечая, что первый столь сложный вариант кадастровой оценки не может быть полностью идеальным, управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости Игорь Горский подчеркивает ее структурирующее значение для бизнеса, в том числе для его вывода из «серого» сектора: «Новая кадастровая оценка подталкивает бизнес к четкому позиционированию объекта недвижимости и внятному пониманию, что они собираются в дальнейшем делать на земельном участке. Теперь на территориях промышленного назначения не получится беспрепятственно, по-тихому заниматься другими видами бизнеса, например платить небольшие деньги за производственное использование земли, создавая здесь бизнес-центры, торговые объекты и т.д. Таким образом мы начнем уходить от обмана государства и конкурентов, и пусть все владельцы, скажем, бизнес-центров работают и конкурируют по единым правилам».

При этом, как полагает начальник отдела продаж ООО «ВнешСтройПроект» Наталья Смыкало, хотя «у некоторых предприятий, в частности банковского и торгового секторов, затраты на содержание земель выросли, но не настолько существенно, чтобы оказать сильное влияние, например, на ценовую политику компании».

Синдром совместимости

Однако, по мнению экспертов, на качество кадастровой оценки земли и, как следствие, эффективность этого инструмента может негативно повлиять то, что при подготовке оценки возникали сложности с ее согласованием с действующей арендной методикой. Методика определения арендной платы за землю, разработанная Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН), предусматривает дифференциацию почти по 60 видам функционального использования. Как отмечает начальник отдела землеустройства ГУИОН Виктор Куценко, в отличие от методики Роснедвижимости, использовавшейся при проведении кадастровой оценки, петербургская методика по арендной плате обеспечивает более тонкую «настройку» на рыночные реалии. Так, она учитывает влияние на стоимость земли близости участка к основным магистралям, станциям метро и т.д. Кадастровая оценка выполнялась Комитетом по земельным ресурсам (КЗР), и только на завершающем этапе совместно со специалистами ГУИОН (он подведомствен другому комитету – КУГИ) были предприняты усилия по ее приведению к общему знаменателю с системой арендных платежей. «В итоге кадастровая оценка в значительной степени корреспондируется с нашей арендной методикой и нашей оценкой ставок арендной платы за землю», – констатирует директор ГУИОН Дмитрий Куракин.

Тем не менее по ряду функций не удалось достичь оптимального соотношения (по мнению как чиновников администрации, так и экспертов), при котором ставки налога оказываются на 20−30% ниже арендной платы. Считается, что соблюдение этого принципа не только соответствует общей рыночной логике (собственник должен платить меньше арендатора), но стимулирует выкуп земли и в конечном счете ее более эффективное использование. Похоже, в структурах администрации отсутствует целостный анализ получившегося в итоге соотношения между земельными платежами. Но очевидно, что этот дисбаланс затрагивает прежде всего территории, занятые сейчас производственными объектами, в центральных районах города, то есть именно ту категорию земель, в отношении которой требуется особая выверенность земельных инструментов.

В порядке эксперимента мы практически наугад выбрали 13 промышленных территорий на Свердловской и Выборгской набережных, на Петроградской стороне и на Васильевском острове, где с точки зрения эффективного использования недвижимости нецелесообразно сохранение производственных функций (и в большинстве случаев это подтверждается Генпланом). И оказалось, что во всех 13 случаях земельный налог в среднем на треть превышает арендную плату!

Собственность – не самоцель?

Впрочем, по мнению специалистов, фактор «дельты» между ставкой налога и арендной платой (а зачастую и сам размер всех земельных платежей в структуре затрат компании) пока не играет решающей роли при принятии решений о выкупе участков.

Так, Лучков отмечает: «Конечно, перехлест, когда платится больший налог, чем арендная плата, – это нонсенс, но на практике подобный фактор сейчас не является определяющим. Рынок находится еще в стадии формирования, но лет через пять мы к этому придем». Благодаря дифференциации по 14 видам использования налог на земли производственного назначения в целом снижается по сравнению с уровнем 2006 года – для кого-то это станет дополнительным стимулом к решению о выкупе.

Эксперты единодушны, что бизнес весьма осторожно ведет себя в вопросах выкупа земли, просчитывая варианты ее использования, и вряд ли сильным толчком здесь станет новая кадастровая оценка. «Она не будет влиять на решение о приобретении земли в собственность, – считает Наталья Смыкало. – Определяющими факторами служат ликвидность участка, интерес будущего собственника, и если он решил для себя, что именно этот участок является лучшим вариантом, то увеличение коэффициентов земельного налога из-за определенного вида функционального использования не будет помехой».

Не склонен преувеличивать воздействие новой кадастровой системы на выкуп земли и руководитель группы оценки недвижимости ООО «Институт проблем предпринимательства» Алексей Шаскольский: «Клиенты вяло реагируют, когда мы предлагаем оформить выкуп земли, полностью сформировать объект недвижимости, уже в ином качестве „крутануть“ землю и получить серьезную отдачу. И это несмотря на льготные, в общем-то, условия выкупа – всего девять ставок земельного налога!

На мой взгляд, основным сдерживающим фактором оказывается то, что слишком велики объемы средств, которые нужно вынуть из оборота и пустить на выкуп. Такие траты не всегда оправданны, если на данном участке предполагается развивать бизнес, если же реализуется инвестиционный проект с целью продажи объекта, то, конечно, вложения могут окупиться с лихвой».

Игорь Водопьянов, управляющий «Теорема-Холдинг», ; подтверждает подобную логику: «Например, аренда земли под торгово-офисным центром „Эврика“ составляет 232 тыс. долларов в год, а земельный налог – 196 тыс. долларов. Вложив в выкуп земли 1 млн 764 тыс. долларов, мы „отобьем“ эти деньги за счет экономии на разнице между налогом и арендой где-то за 49 лет». С точки зрения бизнеса, зачастую выгоднее не спешить с оформлением в собственность земли под объектами промышленного назначения, пока не начнется строительство нового объекта, в том числе потому, что ставки аренды за «промку» невелики.

Объясняя, почему собственники производственной недвижимости не спешат выкупать землю, Игорь Горский отмечает такой мотив: «Владельцы, особенно так называемые „красные директора“, рассчитывают, что смогут продать землю по рыночной цене и с договором аренды на 49 лет, а затем пусть новый собственник тратит деньги и силы на выкуп, оформление сложных документов». И действительно, в настоящее время земля на Свердловской или Выборгской набережной стоит на вторичном рынке около 4 млн долларов за гектар, официальная же выкупная цена на основе новой кадастровой оценки составляет порядка 200 тыс. долларов за гектар.

Заместитель директора по приватизации ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Динара Усеинова, отмечая позитивную динамику выкупа земли, убеждена, что бизнес принимает во внимание и новую кадастровую оценку земли: «Мы чувствуем, как внимательно бизнес следит за любыми изменениями условий, что очень заметно к концу года, когда одни предприниматели спешат отозвать заявки на приватизацию, а другие, напротив, подать. Выкуп земли не является самоцелью, и, на мой взгляд, оформление земли в собственность происходит чаще всего тогда, когда объект продается». Впрочем, говорить о массовом выкупе земли в любом случае пока не приходится. Так, в 2005 году было выкуплено всего 470 участков площадью 1140 га, в 2006−м – 619 (1125 га), а за четыре с половиной месяца 2007 года – 103 (149 га).

Слону – дробинка?

Примечательно, что утверждение правительством города новой кадастровой оценки не означает, что она будет эффективно применяться на практике. Прежде всего это касается создания механизма, который обеспечивал бы дифференциацию платежей.

Как рассказывает первый заместитель председателя КУГИ Алексей Чичканов, пока удалось лишь издать совместный приказ Управления Роснедвижимости по Петербургу и Ленобласти и Комитета по земельным ресурсам, приравняв 14 видов функционального использования, выделенных при кадастровой оценке, к 80 видам разрешенного использования, предусмотренных Земельным кодексом РФ. Но до сих пор не решен вопрос, как рассчитывать налог за участок, на котором осуществляется более одной функции.

Позиция налоговиков пока сводится к тому, что нельзя требовать инвентаризации фактического использования участка (для земель, находящихся в городской собственности, ее в обязательном порядке выполняет ГУИОН), если имеется установленный для участка вид разрешенного использования и он соответствует одному из 14 «функционалов» кадастровой оценки. Иными словами, если на территории, считающейся по документам производственной, построен бизнес-центр или казино, собственника участка невозможно заставить платить даже за часть территории по максимальной ставке.

Но самой большой проблемой, способной девальвировать эффект от введения новой кадастровой оценки, является то, что система земельных платежей напрямую не связана с функциональным назначением участков, предусмотренным Генпланом.

Хотя было бы логично, если бы за те участки, которые, согласно Генплану, допустим, имеют общественно-деловое назначение, но сегодня используются как производственно-складские территории (зачастую это неприглядные трущобы), собственники платили налог по принципу наилучшего использования земли. Тогда появился бы действенный стимул к вовлечению участков в оборот и перепрофилированию их для нужд более высокодоходного бизнеса, в первую очередь в центральных районах Петербурга. Возможно, для отдельных кадастровых кварталов, где находятся функционально неуместные для данной территории объекты, надо переворачивать «пирамиду» стоимости земли – для производства устанавливать больший налог, чем для торговли, офисов, банков.

Целесообразность подобных мер признается многими экспертами. «Если имеется юридическая возможность, то город должен задействовать такой инструмент для проведения своей стратегии по градостроительному развитию, – убежден генеральный директор Холдинга RBI Эдуард Тиктинский. – Если город определил, что в центре не должно быть промпредприятий, то соответствующим образом надо строить его налоговую и арендную политику – чтобы собственнику участка было выгодно купить площадку в промзоне или технопарке, а свою землю город продал бы девелоперам или самостоятельно развивал».

«Неправильно, что за участок под бизнес-центром нам насчитывают намного большую плату, чем находящейся рядом фирме, которая лишь сдает площади в субаренду, но при этом считается, что ее основной вид деятельности – промышленное производство, – подчеркивает Игорь Водопьянов. – Нужно врубить всем максимальные земельные платежи. Я выживу со своими офисами и торговлей, а многие неэффективные пользователи земли уедут из центральных районов». Заметим, в свое время и экс-председатель Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли Владимир Бланк говорил, что в особых случаях для «выдавливания» неэффективных пользователей земли можно даже в десятки раз повышать плату.

Чрезвычайно важно, что Алексей Чичканов признает: в принципе, у городских властей имеются юридические возможности устанавливать повышенные ставки налога для конкретных кадастровых кварталов, где нежелательна, например, производственная функция. Но столь радикальные меры не применяются по разным причинам, от противодействия федеральных ведомств до опасения вызвать социальную напряженность и обвинения в «банкротстве промышленности». И добавим от себя: вследствие отсутствия политической воли на высшем уровне руководства города…

В общем, не следует переоценивать влияние на рынок недвижимости, которое окажет совершенствование земельных платежей. Тем более что пока не создан механизм, позволяющий адресно влиять на неэффективных пользователей земли, многократно увеличивая для них размер платежей. Земельные инструменты принесут ощутимую пользу как бизнесу, так и всей экономике города лишь в том случае, если будут приняты меры по развитию инфраструктуры мегаполиса. Причем, учитывая потребность в освобождении промышленных территорий в центральных и «буферных» районах, нужна продуманная, скоординированная в структурах Смольного и не ориентированная лишь на стратегических инвесторов программа обеспечения промышленности Петербурга инженерно подготовленными промзонами на окраинах (см. «Провальная зона», «Эксперт С-З» №28 от 24 июля 2006 года).

«Пряником» может стать и административное сопровождение проектов перебазирования предприятий, предоставление на эти цели кредитов на льготных условиях и т.д. Но должен быть и «кнут», в первую очередь – инструменты земельных платежей, действенные, нацеленные на решение конкретных задач по реновации территорий и финансово ощутимые.

Дата публикации: 11:31 30 мая 2007

Источник: bpn.ru