Сниму квартиру

В отсутствие денег или уверенности в целесообразности приобретения потенциальные покупатели предпочитают съемное жилье. Даже если годовая аренда сравнима с ценой новой квартиры.

Каким бы сумасшедшим ни был рост цен на недвижимость, в Москве снять квартиру все равно дешевле, нежели в Нью-Йорке, Лондоне или Токио. Это не шутка, и речь не о мифических вариантах однушки на Остоженке за $300 в месяц, а о вполне рыночных ценах. Судите сами. Цена аренды типовой квартиры эконом- или бизнес-класса площадью 55 кв. м в среднем составляет $750 в месяц, то есть немногим более $165 за квадратный метр в год. Это почти в два раза меньше ставки аренды офиса класса С со средней ценой $300 за «квадрат» в год. Это касается и дорогой недвижимости. За $3 тыс. в месяц — а именно столько стоит отличная элитная квартира в центре — не найти даже близкого по соотношению цена-качество жилья, скажем, на Манхэттене.

Кроме того, в Москве снимать квартиру существенно дешевле, нежели выплачивать взносы по ипотечному кредиту. В среднем цена аренды на 50% меньше ипотечных выплат за аналогичную квартиру. Например, если сегодня средняя двухкомнатная квартира экономкласса в Москве стоит около $220 тыс., то ее аренда обойдется в $850—1000 в месяц, а ипотека — в $2 тыс. в месяц. Кстати, такое положение вещей превращает в несбыточную мечту строительство доходных домов. По словам экспертов компании Mirax Group, этот проект не сможет конкурировать с частными предложениями по сдаче квартир. Так, при арендной ставке $200 за «квадрат» в год себестоимость строительства доходного дома должна составить не более $700 за квадратный метр. В Москве с ее дороговизной земли и подключениями к энергосетям такие цифры просто недостижимы. Другими словами, альтернативы аренде на столичном рынке жилой недвижимости пока нет. Съемное жилье — единственная относительно дешевая возможность иметь крышу над головой. Тем более что абсолютное большинство квартир, сдаваемых москвичами, досталось им по наследству, и такое понятие, как «издержки производства», к этим квартирам неприменимо.

Поэтому при расчете возможного дохода собственники не всегда ориентируются на рыночные цены и не против подемпинговать, если клиент-арендатор их устраивает. Демпинг в данном случае заключается в сохранении прежней арендной платы, когда рынок идет вверх. Эта ситуация кардинально отличается от положения дел на рынке коммерческой недвижимости. Девелоперы строящихся офисных комплексов чутко реагируют на спрос, оперативно повышая или понижая арендные ставки.

По мнению аналитиков, аренда жилой недвижимости в Москве недооценена. Скорее всего, в ближайшие два-три года ситуация будет меняться, что ударит по бюджету арендаторов. Дело в том, что на рынок выходит все большее количество так называемых инвестиционных квартир. Их владельцы ориентированы на объективные показатели прибыльности и будут повышать ставки аренды.

Не сэкономишь

Жить в столице сегодня могут позволить себе далеко не все желающие. По словам заместителя директора «МИЭЛЬ-Аренда» Марии Жуковой, тенденцией последнего времени становится уменьшение числа арендаторов жилья. Цены на квартиры экономкласса растут, и многие из потенциальных клиентов уже не могут себе позволить их арендовать. Нижняя граница арендной ставки квартиры экономкласса в настоящее время составляет $500—600. Но чтобы найти такое предложение, предстоит потрудиться. По словам экспертов Vesco Realty, за эти деньги можно снять малогабаритную, зачастую «убитую» однокомнатную квартиру в спальном районе северо-восточной части города. Для двухкомнатных квартир минимальная ставка аренды будет составлять около $700, а для трехкомнатных — $850. В сегменте «бизнес» стоимость аренды самой дешевой однокомнатной квартиры начинается с $900, двухкомнатной — с $1220, а за трехкомнатные апартаменты придется платить около $1750.

Бурный рост, а затем продолжительная стагнация на рынке недвижимости не оказали существенного влияния на арендные ставки недорогих московских квартир. По словам Елизаветы Бутовец, эксперта HomeHunter Vesco Realty, за последний год незначительный рост цен (0,4%) наблюдается на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры экономкласса (4%). Зафиксировано уменьшение стоимости аренды однокомнатных квартир экономкласса на 1,5%. В сегменте бизнес-класса рост цен наблюдается на все типы наемного жилья. Так, стоимость однокомнатных квартир с начала года увеличилась почти на 2%. Значительно выросли цены на двухкомнатное жилье — почти на 19%, а на трехкомнатную жилплощадь — на 15,5%. Бесспорный рекордсмен по росту арендных ставок — четырехкомнатные апартаменты, ставшие дороже почти на 25%.

Спрос на недорогие квартиры по-прежнему значительно превышает предложение, поэтому арендаторам в сегменте «эконом» иногда приходится идти на некоторый компромисс, останавливаясь на том варианте, который подходит не по всем параметрам. Например, соглашаться на краткосрочную аренду. Тем более что в мае—июне в структуре предложения появляются так называемые летние квартиры, сдающиеся на два-три летних месяца по ценам ниже среднерыночных. «Многие столичные жители на летнее время перебираются жить за город, а свои квартиры, чтобы они не простаивали, сдают, — рассказывает Мария Жукова. — Главное их преимущество — невысокая стоимость найма (на 1500—3000 рублей дешевле) по сравнению с аналогичными предложениями, выходящими на рынок в обычное время». Так, на два летних месяца можно снять однокомнатную квартиру в районе метро «Измайловская» за 12 тыс. рублей, двухкомнатную на «Войковской» — за 15 тыс.

Много «летних» квартир сдается в подмосковных городах — Зеленограде, Красногорске, Люберцах, Химках. По наблюдениям специалистов, такие квартиры пользуются активным спросом, в том числе среди постоянных арендаторов, для которых это возможность за определенное время немного сэкономить на арендной плате. Тем более что на лето предлагаются, как правило, самые востребованные на рынке квартиры экономкласса.

Сдать нельзя продавать

Мотивации участников сделок на рынке недорогих съемных квартир очевидны. В сегменте же дорогих апартаментов свои законы. Считается, что более $5 тыс. в месяц за арендуемую квартиру готовы выкладывать только экспаты, точнее, компании, которые отправили своих служащих в «ссылку» в Россию. Однако риэлтеры утверждают, что иностранные арендаторы крайне непритязательны. Им нужен минимализм в интерьере, близость к работе и школе для ребенка. Основную массу элитного жилья, что называется, «дворцового» типа — c хрустальными люстрами, золотой лепниной на колоннах и мебелью под антиквариат — снимают соотечественники. «Даже топ-менеджеры крупных транснациональных компаний не готовы тратить на жилье более $15 тыс. в месяц. Квартиры за $20—40 тыс. находят арендаторов среди россиян», — говорит директор департамента аренды Penny Lane Realty Вадим Ламин.

Так что же движет людьми, готовыми сразу выложить до $50 тыс. за первый и последний месяц аренды? Одни ждут, когда достроится загородный коттедж или закончится ремонт в новой квартире, другие — падения цен на рынке, третьи не хотят вынимать из оборота несколько миллионов долларов единовременно. Тем более что риэлтеры твердят, что настоящая элитная недвижимость в Москве еще не появилась.

По словам экспертов HomeHunter Vesco Realty, нижняя ставка аренды элитного жилья начинается с 2 тыс. евро. В IntermarkSavills уверены, сегодня в центре Москвы даже самую маленькую элитную квартиру невозможно снять дешевле $3,5—4 тыс. в месяц.

По мнению Вадима Ламина, наиболее востребованные квартиры в элитном сегменте рынка находятся в ценовом диапазоне от $5 тыс. до $12 тыс. Однако нередки случаи, когда квартиры сдаются и по $35 тыс., и по $40 тыс. Самое дорогое предложение — $45 тыс., зафиксированное специалистами Penny Lane Realty, — 8-комнатная квартира площадью 500 кв. м в четырехэтажном особняке в районе Покровское-Глебово. По словам Марии Жуковой из «МИЭЛЬ-Аренда», самая дорогая квартира сдается в 1-м Зачатьевском переулке в жилом комплексе «Новая Остоженка». Аренда апартаментов в «дворцовом стиле» площадью 240 кв. м стоит $50 тыс. в месяц.

Эксперты компании Blackwood отмечают, что в сегменте аренды элитной недвижимости ставки растут незначительно по сравнению со стоимостью жилья. За I квартал 2007 года рост арендной платы составил 1—2%. Из-за сезонного всплеска (к началу летнего сезона цены традиционно повышаются) по некоторым объектам уровень повысился намного больше — до 30%, однако в целом в 2007 году резких скачков цен на рынке аренды не ожидается. Прогнозируемый прирост арендной платы составит не более 10—15%.

Тем не менее, по словам Вадима Ламина, если в прошлом году в пределах Садового кольца можно было найти небольшую однокомнатную квартиру с арендной ставкой $1,5 тыс. в месяц, то сейчас достойных предложений за $2 тыс. в месяц почти не поступает. В то же время в два раза увеличилось количество предложений в большом бюджете — от $10 тыс. Если в прошлом году доля квартир с такой арендной ставкой составляла 7—8% от общего количества предложений, то сегодня уже 14%.

Впрочем, арендаторы пока не готовы к повышению цен. Потенциальные арендаторы элитной недвижимости по-прежнему ищут квартиры со ставкой $1,5—2 тыс. в месяц. «К сожалению, владельцы элитных квартир редко идут на уступки, — говорит Вадим Ламин. — Если собственник квартиры работает в бюджете от $2 тыс. до $7 тыс., он может сделать небольшую скидку, чтобы быстрее сдать квартиру. Те же, кто выставляет объекты с арендной ставкой выше $10 тыс., как правило, не торгуются, зная, что их квартира рано или поздно найдет своего клиента».

Упрямство арендодателей в нежелании снижать цену объясняется упавшей доходностью аренды. По сравнению со значительным ростом цен на рынке купли-продажи квартир в 2006 году арендные ставки выросли незначительно. Уже в начале этого года, стремясь быстрее вернуть вложенные средства, собственники жилья увеличили арендные ставки. Тем не менее вернуть 10% от общей стоимости квартиры за год не удается практически никому. На рынке недвижимости экономкласса ситуация усугубляется еще и тем, что жилье вовсе перестало расти в цене.

Квартира от жадности

По мнению экспертов Mirax Group, сегодняшние арендные ставки на жилую недвижимость постройки до 1980-х годов ненамного превышают амортизацию квартир. Доходность от сдачи в аренду среднестатистической квартиры составляет 4,4% годовых в долларах США, что на сегодня ниже, чем доходность по государственным облигациям США, которые считаются самым надежным, но одним из наименее доходных финансовых инструментов. Такая доходность от аренды ниже уровня инфляции и ниже процентов по депозитам. Для того чтобы доходность от роста стоимости квартиры и сдачи квартиры в аренду была равна доходности по депозиту, сегодня рост стоимости квартиры должен составлять 6% в год, то есть не ниже 0,5% в месяц.

«Если говорить о покупке квартиры для последующей ее сдачи в аренду, то не думаю, что в настоящее время данный бизнес может быть интересен, — говорит Мария Жукова из «МИЭЛЬ-Аренда». — Срок окупаемости квартиры — независимо от класса, — приобретенной по нынешним ценам, при сдаче ее в аренду составляет 25 и более лет, а годовой доход — около 4%, и это без учета стоимости коммунальных платежей, НДФЛ, налогов на имущество, убытков от простоя, амортизации и вложений в ремонты квартиры между сдачами». По словам руководителя отдела аренды компании IntermarkSavills Светланы Бологовой, наибольший доход арендодатель может получить от квартиры, приобретенной в дореволюционном или сталинском доме в центре Москвы. Сопоставимы по доходности квартиры в новых домах на западе и юго-западе Москвы. В Penny Lane Realty говорят, что самые ликвидные на рынке (а значит, самые удачные примеры) те объекты, в которых цена соответствует качеству. Такие предложения уходят с рынка за неделю. Например, двухкомнатная квартира (75 кв. м) в ЖК «Золотые ключи» с арендной ставкой $4,5 тыс. в месяц. «Вообще, считается, что квартиры в домах бизнес-класса приносят больший доход, так как они дешевле на этапе приобретения, — говорит Бологова. — То есть, конечно, можно сдавать и очень дорогую квартиру, но придется подождать, когда найдется арендатор, желающий платить такие деньги. Выгодно сдавать квартиры и в сталинских домах, но подъезд должен соответствовать статусу элитного жилья». Также никогда не пустуют квартиры в жилом комплексе «Арбат-Тауэр» на Новом Арбате, в Филипповском переулке, очень популярны современные дома в районе Остоженки. По словам Вадима Ламина, сильно переоценены квартиры в новых жилых комплексах — «Воробьевы горы», «Триумф-палас», «Созвездие-капитал», «Шуваловский», «Эдельвейс». Сегодня, выставляя подобные предложения на рынок, владельцы стремятся вернуть хотя бы 10% в год от вложенных средств. Однако немногим удается получить более 8%.

Дата публикации: 11:04 17 июля 2007

Источник: bpn.ru