Переменчивая элита

Московская элитная недвижимость неспешно расширяет как свою географию, так и ассортимент, оставаясь островком стабильности на стагнирующем рынке жилья.

Цены на московские квартиры в элитных домах сегодня одни из самых высоких в мире. Только Лондон и Монако могут похвастаться более дорогими объектами, чем те, что строятся на Остоженке и в других районах центра столицы. Не исключено, что нынешние ценовые рекорды на «элиту» — не предел. По оценкам аналитиков, по итогам года ее стоимость вырастет еще на 20%.

«Золотая миля» потускнела

До середины 1990−х годов элитного жилья в Москве как такового не существовало. Самыми престижными и дорогими на тот момент считались так называемые цековские дома, построенные в 1960–70−е годы (Гранатный пер., 10, Пожарский пер., 7а, Леонтьевский пер., 15, Спиридоновка, 18/15). «Дома на четной стороне по улице Косыгина до сих пор котируются очень высоко, прежде всего именно благодаря своему местоположению, — отмечает гендиректор компании “Новая площадь” Евгений Якубовский. — Сильно меняться параметры элитного рынка начали с 1996 года, когда на улице Вересаева был построен первый элитный дом в Москве — здание из монолита, облицованного кирпичом, с большим количеством застекленных лоджий и оборудованными “под ключ” квартирами». С того времени основным местом концентрации жилья топ-класса стали районы Остоженки, Пречистенки, Тверской, Арбата. До сих пор эта территория является средоточием самого дорогого жилья в стране и одного из наиболее дорогих в мире. Стоимость новых объектов здесь нередко начинается с 15 тыс. долларов за 1 кв. м.

Главный принцип, по которому определяется статус и, соответственно, цена недвижимости, в англоязычном мире обозначают как принцип трех L, в русском варианте — трех М: место, место и еще раз место. Большинство российских претендентов на «элиту» выбирают себе квартиры, также руководствуясь этим фактором. Поэтому, хотя о перенаселении и о других недостатках «золотой мили» (район ЦАО) говорят уже года два-три, покупатели уверены: настоящее жилье топ-класса только здесь. Как замечает директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский, при таком выборе «клиенты ценят не только престижность района и близость к центру, но и однородную социальную среду, которая сформировалась на этих территориях».

Правда, за последние пару лет районы элитной застройки в Москве все-таки постепенно расширяют свои границы. Это связано в первую очередь с тем, что удобные для строительства площадки в центре начали иссякать. Зато появились новые возможности для застройки на местах вывода крупных промзон, вроде той же фабрики «Красный Октябрь» («Золотой остров») или завода «Каучук» (район Плющихи). Территории бывших заводов дают девелоперам и такое преимущество, как масштаб.

«Рядом с каждым домом можно устроить “территорию для жизни”, которая по своим качественным характеристикам будет соответствовать самому дому», — рассказывает директор департамента элитной недвижимости компании «Миэль-новостройки» Кайдо Каарма.

Кроме того, как считают некоторые эксперты, смещению акцентов способствует тот факт, что район Остоженки сильно переоценен. Продажи на «золотой миле» идут уже не столь активно. «Когда застройка Остоженки только начиналась, покупатели, по сути, приобретали не конкретную квартиру, а концепцию, мечту о золотой жизни на “золотой миле”. Сейчас, когда концепция воплощена в жизнь, некоторые ее составляющие оказываются весьма спорными, — рассуждает Кайдо Каарма. — Основная проблема Остоженки в том, что она не предназначена для семейного проживания. Скорее это представительские и бизнес-квартиры, которые большую часть времени пустуют».

Смена прописки

Хотя элитный сегмент по-прежнему сосредоточен в центре Москвы, на рынке продолжаются разговоры о расширении его географии. Альтернативное предложение — загородные районы топ-застройки. Так, около двух лет назад представители компании «Нафта-Москва» заявили о строительстве в трех километрах от Москвы по северо-западному направлению элитного района «Рублево-Архангельское». Здесь предполагается строительство самых разных типов качественного жилья, начиная от квартир и закачивая частными «уединенными виллами». Девелоперы также обещают роскошную инфраструктуру, яхт-клуб, ландшафтный дизайн и все прелести загородной жизни. Есть и другие заметные попытки сделать из загородного жилья достойную альтернативу московскому рынку «элиты», такие как поселок Agalarov Estate или жилой комплекс «Остров Барвиха».

Инвесторы этих и других подобных проектов делают ставку на хорошую экологию и социальную однородность — то, чего не хватает центральным районам города. «Мегапоселки сделают загородное жилье достойной альтернативой городским квартирам для огромного числа покупателей, — считает директор по продажам агентства элитной недвижимости “Новое качество” Андрей Уфимцев. — Причем, несмотря на значительное число крупных проектов, им не придется конкурировать между собой. В каждый заложена своя концепция, и каждый несет свою функциональную составляющую. Так, “Рублево-Архангельское” подойдет молодым и активным представителям среднего класса, а, к примеру, Agalarov House создается для элиты».

Однако сомнения насчет того, что это будет именно альтернатива, остаются: транспортные проблемы по пути на работу никто не отменял. Поэтому можно ожидать, что люди будут покупать такое жилье в качестве второго. «Здесь будут приобретать квартиры для пожилых родителей или для семей, где есть маленькие дети», — считает Александр Зиминский. Изменения станут возможны, когда в Москве появятся новые деловые центры, которые будут сосредоточены не только в центральной части столицы, но и на окраинах.

Примерно такие же перспективы у загородных многоквартирных домов вдоль Рублево-Успенской и Новорижской трасс. «Подобные проекты периодически появляются на рынке, можно сказать, что они востребованы нашими клиентами. Но продажи в них растягиваются на два-три года. Квартиры в домах, расположенных в центре Москвы, реализуются значительно быстрее», — утверждает Александр Зиминский. Однако в Knight Frank считают, что такие дома вполне могут считаться элитными. По словам директора департамента элитной недвижимости Knight Frank Екатерины Тейн, на эти объекты всегда есть свой потребитель. «Хотя загородный дом на первый взгляд и лучше, чем загородная квартира в малоэтажном комплексе, стоит принять во внимание, что не у всех, кто хочет жить за городом, есть возможность и время следить за домом и поддерживать его в хорошем состоянии», — считает она.

Элитная сегрегация

Требования отечественных покупателей к элитному жилью за неимением собственных примеров формировались, с одной стороны, под влиянием зарубежных стандартов, с другой — под давлением российской действительности и стереотипов.

Отсюда разнобой мнений и вкусов. «Из соображений безопасности у многих покупателей велико желание жить в многолюдных комплексах с охраной, огороженных от внешней среды, в больших и удаленных от земли квартирах», — отмечает Евгений Якубовский. Другие по этим же причинам предпочитают изолированные клубные дома с фейс-контролем и ограниченным числом соседей.

Одна из последних тенденций на рынке связана с «переездом» топ-жилья чуть дальше от центра и появлением более крупных многоквартирных проектов. Новые элитные дома будут и дальше наращивать этажи. Тем более что отношение покупателей к большому количеству соседей тоже меняется. «Конечно, такой формат неспособен обеспечить камерность проживания, присущую малоквартирным клубным домам. Но, как показывают результаты продажи квартир в ряде подобных объектов, это не смущает покупателей», — говорит директор департамента продаж компании IntermarkSavills Анжела Кузьмина. Ярким примером подобного жилого комплекса является проект «Фьюжн парк». «Стираются требования к масштабам: ведется строительство небоскребов и многоэтажных домов», — дополняет Андрей Уфимцев. Впрочем, такую позицию одобряют не все. «Идеи, что элитный дом может быть на 100–200 квартир, да еще и не в центре столицы, распространяют некоторые застройщики и риэлтеры. Им выгодно убедить в этом клиента, продав ему жилье более низкого класса по ценам элитного», — говорит один из участников рынка.

В целом «элитная недвижимость» — понятие столь же туманное, как и «доступное жилье». Есть определенный набор ассоциаций и требований, которым отвечает топовый объект, но нет четких признаков и границы. Ситуация с классификацией усложняется тем, что риэлтеры и застройщики любят выделять подкатегории непосредственно в элитном сегменте. От их названий и различий у неискушенного потребителя может зарябить в глазах. Deluxe, клубный, VIP-класс или класс А — все это обозначения элитных домов. «Все, что близко к ним, но по каким-либо причинам не дотягивает до “полной элитарности”, принято называть В-классом или классом премиум», — рассказывает Евгений Якубовский. «Категорию объекта определяет сам застройщик. Как правило, происходит завышение. Часто, чтобы продать, он выдает “бизнес” за “элиту”, premium за delux», — признается Андрей Уфимцев.

Среди основных факторов, по которым топ-жилье делится на категории, чаще всего называют местонахождение, архитектурные решения, качество строительства и материалов, безопасность. В соответствии с ними выделяют три категории: delux, класс А и класс В. Но отличия между ними условны. Так, первая категория предполагает небольшое количество квартир (до 30), вторая — до 100, а третья — неограниченное. Отличаются они также по оснащенности инфраструктурой и уровню парковки. Если в первых двух категориях это подземный паркинг, то в третьей может быть просто наземная охраняемая стоянка. Но в целом специалисты признают, что уже само многообразие терминов говорит о расплывчатости критериев. Если раньше в определении объектов такого класса серьезную роль играла именно малая этажность, то теперь появился целый ряд зданий, в которых, несмотря на большой масштаб, созданы все условия, присущие жилью топ-класса.

Другой формат

Такой сегмент рынка, как элитная недвижимость, отличается не только высокими ценами, но и широтой ассортимента: пентхаусы, лофты, отдельные особняки и апартаменты и т. п. На московском рынке пока присутствует отнюдь не весь набор.

Так, у нас нет лофтов, хотя их появление прогнозируется в ближайшем будущем. Классический лофт — это жилое помещение, расположенное в бывших зданиях промышленного назначения, таких как фабрики, заводы, электростанции, складские комплексы и т. д. Лофты — огромные площади без межкомнатных перегородок с высокими потолками (10–20 м), большими окнами, а также подлинными элементами интерьера и конструкций промышленных предприятий, иногда с панорамным остеклением. Обычно площадь лофтов составляет 500–1000 кв. м. В Москве их планируется строить на территории бывшей фабрики «Красный Октябрь». Несмотря на то что в продажу они еще не поступили, риэлтеры предсказывают на них высокий спрос. «Предпочтение лофтам отдают в основном люди искусства и бизнес-элита», — замечает Андрей Уфимцев.

Другой элитный формат — пентхаус. Изначально его концепция представляла собой отдельно стоящий дом на крыше какого-либо здания, имеющий свою территорию, выходы во все стороны и персональный лифт. «Со временем на московском рынке произошла подмена понятия, и сейчас любая квартира большой площади на последнем этаже с выходом на крышу называется пентхаусом», — замечает Кайдо Каарма. Судя по базам данных элитных агентств недвижимости, так оно и есть. Большая часть предложений, фигурирующих в графе «пентхаусы», представляет собой просто квартиру на верхнем этаже и не всегда даже двухуровневую. Таких вариантов на рынке сейчас около 200. Настоящих же пентхаусов специалисты «Нового качества» насчитали не более 60, а эксперты из Knight Frank — всего 10. Пентхаусы на нашем рынке — штучный товар, и спрос на них всегда превышает предложение. Стоимость такого жилья с отделкой на Остоженке достигает примерно 50 тыс. долларов за 1 кв. м. Впрочем, в бизнес-классе можно найти и варианты подешевле — по цене 4 тыс. долларов за 1 кв. м.

Еще более дорогой и редкий товар на рынке Москвы — частные особняки. Можно выделить два основных типа: реконструированные дома XVII–XIX веков или начала XX века и дома, построенные в последнее десятилетие. «Реконструированных особняков больше, поскольку построить дом в четыре-пять этажей с 20–40 квартирами на очень дорогой земле в центре Москвы намного выгоднее, чем небольшие двухэтажные особняки на одну семью», — рассказывает Александр Зиминский. Однако и реконструированные особняки появляются в продаже нечасто. Во-первых, большинство домов XVII–XIX веков относятся к нежилому фонду, и после восстановления их удобнее использовать как офисы. Во-вторых, реконструкция требует значительных финансовых вложений и временных затрат, так что выгода от продажи такого дома не всегда очевидна.

Иногда особняки включают в состав элитных жилых комплексов. Так, в клубный комплекс «Чистые пруды» на 30 семей входят шесть одноквартирных домов площадью от 887 до 1075 кв. м — с лифтами, бассейнами, каминными залами. Средняя стоимость этого роскошного жилья — 22–40 тыс. долларов за 1 кв. м. В продаже особняки появляются эпизодически и уходят быстро. Наибольшей популярностью пользуются, безусловно, дома в историческом центре Москвы, в районах Остоженки, Пречистенки, Арбата, Патриарших прудов, Замоскворечья.

Вверх и только вверх

В прошлом году, когда жилье на московском рынке дорожало с невиданной скоростью, элитный сегмент несколько отставал от среднерыночных темпов. Его рост был более плавным, но зато устойчивым. Когда в течение прошлогодней осени-зимы московский рынок пришел в состояние стагнации, «элита» продолжала понемногу набирать в цене. В целом за прошлый год стоимость этого вида жилья выросла на 70%. Таких прогнозов не было ни у одной компании. В результате по итогам 2006 года Москва вошла в десятку самых дорогих городов мира по стоимости жилой недвижимости.

Сегодня наиболее дорогостоящие предложения в элитном сегменте сосредоточены на рынке вторичного жилья. Квартиры во всех известных брендовых домах, таких как «Агаларов Хаус», «Стольник», «Монолит», продаются по цене выше 30 тыс. долларов за 1 кв. м. «Понятно, что такую покупку можно сравнить с приобретением дорогого автомобиля, например Bentley, когда часть денег платишь не за функциональность машины, а за бренд. Проживание в таком доме наряду с комфортом и удобством месторасположения предполагает определенный статус, за который покупатель готов платить», — поясняет Кайдо Каарма. По данным «Нового качества», минимальный уровень цен на элитном рынке — 7 тыс. долларов, максимальный — 37 тыс. долларов.

Согласно отчету компании Knight Frank за первый квартал 2007 года, средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке элитного жилья составила 16,8 тыс. долларов, на вторичном — 19 тыс. долларов. Темп роста цен за этот период достиг 15,4 и 0,8% соответственно. В целом за первые пять месяцев 2007 года повышение стоимости на первичном рынке элитного жилья составило около 16%. «На мой взгляд, эти данные свидетельствуют о том, что в элитном сегменте не стоит ждать снижения цен. Они будут продолжать расти, хотя такого увеличения, как в 2006 году, ожидать бессмысленно», — отмечает Екатерина Тейн. Правда, по данным компании «Миэль-недвижимость», средний рост цен на рынке элитной недвижимости в первом полугодии 2007 года составил всего 8–9%. «Спрос на дорогую недвижимость сейчас повышается, но срок принятия решения у покупателя увеличился», — замечает Кайдо Каарма. Галопирующий рост цен закончился, однако, по словам риэлтеров, падения никто не ожидает. Почти все эксперты предполагают, что примерно на 20% стоимость элитного жилья обязательно подрастет.

Дата публикации: 10:37 18 июля 2007

Источник: bpn.ru