Без фискальных комплексов

Город как собственник земли при проведении конкурсов на право застройки территорий вполне может предусматривать механизмы, фиксирующие стоимость вводимого жилья. Один из предметов гордости руководителей Смольного – внедренные в Петербурге технологии торгов объектами недвижимости. Аукционы проходят гласно и честно, в оборот вводятся земельные участки и здания, в том числе находящиеся в неприглядном, аварийном состоянии, в бюджет города поступают миллиарды рублей от продажи собственности. Однако и столь прогрессивный инструмент, как торги, введенный во многом благодаря усилиям губернатора Валентины Матвиенко, требует от чиновников определенной культуры и просто вдумчивого применения.

Об этом напоминают недавние конфузы, омрачившие славную историю аукционных инноваций. Так, по решению суда расторгнут договор с компанией, победившей в январе 2007 года на торгах на право комплексного освоения 18,4 га территории Купеческой гавани (побережье Финского залива, рядом с дворцово-парковым ансамблем Петергофа). Стоимость земли превысила стартовую в 67 раз и достигла 1,2 млрд рублей. Эксперты сразу отмечали, что 240 долларов за 1 кв. м земли, требующей инженерного обеспечения, а также «расчистки» от имущественно-правовых обременений, – это явно завышенная цена. Построив элитный коттеджный поселок (и еще исполнив при этом охранные требования КГИОП), девелоперу пришлось бы продавать недвижимость чуть ли не в два раза дороже, чем конкурентам, реализующим проекты аналогичного класса. Осознав, очевидно, коммерческую утопичность ситуации, победитель не стал рассчитываться с Фондом имущества Санкт-Петербурга за покупку. Участок вновь выставляется на торги, а губернатор требует продать его не менее чем за 1,2 млрд рублей!

Другой пример – в начале сентября на образцово-показательном аукционе в рамках форума PROestate за 403 млн рублей (с превышением цены в 44 раза) продали участок 0,2 га с небольшим зданием на Боровой улице (причем уже за Обводным каналом!). В итоге победитель уклонился от подписания договора купли-продажи.

Общая проблема отнюдь не сводится к чрезмерному азарту участников рынка. Не стоит переживать и за личные риски девелоперов, особенно если речь идет об объектах коммерческой недвижимости (подумаешь, бизнес-центр или торговый комплекс будет окупаться на несколько лет дольше). Важно другое – влияние механизма торгов землей на рынок жилищного строительства и непосредственно на уровень цен вводимого жилья.

Известны случаи, когда в Приморском районе, где в основном пока строится жилье эконом-класса, цена земли достигала 800 долларов за 1 кв. м. Но даже если обходится без подобного «экстрима» (и плата за землю составляет 200−300 долларов за 1 кв. м.), в структуре себестоимости многоэтажного жилья на земельный участок приходится не менее трети расходов. Помимо этого, надо учитывать затраты на инженерно-энергетическое обеспечение территории, которые, как признают руководители Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Петербурга, обычно достигают 300 долларов на 1 кв. м возводимого жилья. Более того, при освоении крупных территорий на девелоперов ложится решение вопросов строительства головных источников. В частности, чтобы застраивать территорию Северной Долины (270 га), победителю торгов – структуре холдинга Олега Дерипаски – похоже, придется построить еще и ТЭЦ «Парнас» стоимостью около 500 млн долларов. Насколько «доступным» окажется жилье – большой вопрос.

На наш взгляд, властям давно пора неформально переосмыслить иерархию своих управленческих приоритетов, особенно если речь идет о земле под жилищное строительство. Нужно определиться, является ли главной фискальная составляющая – наполнение бюджета и, попутно, повышение благосостояния чиновников (говорят, не только сотрудники Фонда имущества, но и КУГИ имеют материальные стимулы к увеличению поступлений в бюджет). Или все-таки городу важнее так распоряжаться землей, чтобы решалась самая актуальная для общества задача – строительство относительно доступного жилья? А если выбор делается в пользу второго варианта, то, не ограничиваясь жалобами на федеральное законодательство, нужно искать иные критерии отбора победителей конкурсов вместо максимальной цены покупки земли.

Конечно, чиновникам и смольнинским юристам придется напрячься, вырабатывая более сложные схемы. Так, город как собственник земельных ресурсов при проведении конкурсов на право застройки территорий вполне мог бы предусматривать механизмы, фиксирующие стоимость вводимого жилья. Следовало бы подумать и над возможностью включения жилищных проектов на городских землях в программы ипотечного кредитования для определенных категорий жителей. Причем уместным было бы бюджетное субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам и, что важно, предоставление городом дополнительных гарантий банкам.

Впрочем, власти должны не только ответить на вопрос, уместно ли торговать городской землей, взвинчивая цены на жилье. Необходимо увеличивать предложение на весьма дефицитном сегодня рынке земельных участков. Не секрет, что строители недовольны темпами подготовки и качеством документации на участки, выставляемые на торги, которую готовят чиновничьи структуры. Кроме того, следует стимулировать рост предложения участков на вторичном рынке, оказывая экономическое давление на неэффективных собственников земли. Но увы, система расчета земельного налога, привязанная к кадастровой оценке земли, не решает этой задачи, а новая методика определения арендной платы, разработанная ГУИОН, уже третий год согласуется в Смольном (а теперь и в Законодательном собрании).

Скептики могут возразить: мол, власти вряд ли пожертвуют таким банальным источником бюджетных доходов, как продажа на торгах прав на освоение земли. Однако мы не считаем эти ожидания беспочвенными. Недавно Валентина Матвиенко распорядилась прекратить продажу на торгах объектов недвижимости, арендуемых малыми предприятиями, без их согласия.

Если вступит в силу закон, принятый Госдумой уже в первом чтении, дающий малому бизнесу преимущественное право выкупа арендуемых помещений, губернаторский мораторий реально поможет тысячам малых предпринимателей. В общем, в отдельных случаях Смольный может поступиться извлечением максимальных доходов из городской недвижимости. Логично сделать и следующий шаг, чтобы сам город не спекулировал на земле под строительство жилья.

Дата публикации: 09:54 04 октября 2007

Источник: bpn.ru