Подмосковье: год несбывшихся надежд

Участники рынка загородного жилья в конце прошлого года успешно рапортовали об успехах: сдали и продали столько-то, спрос повысился, дома стали лучше. Но давайте посмотрим с другой стороны.

Если честно, прошедший 2007−й меня как потребителя разочаровал. Этот год предвкушался как время перехода от дорогих поселков элит– и бизнес-класса к массовому строительству коттеджей экономкласса. Все предпосылки были: затоваривание рынка дорогих домов, сумасшедший неудовлетворенный спрос на бюджетную недвижимость, массивы пустующей земли в области. Но ожидания так и остались ожиданиями.

Разочарование года: поселки экономкласса

Ожидалось, что с помощью бюджетных коттеджных поселков будет пробита стена-стереотип «загородная недвижимость — это дорого». Тем более еще пару лет назад риэлтеры начали говорить о скором появлении десятков проектов экономкласса. Да и несколько крупных владельцев земли в Подмосковье в разговорах со мной не раз подтверждали, что собираются делать такие проекты. В прошлом году появилась группа поселков экономкласса, но практически все они строятся на весьма отдаленном расстоянии от МКАД. Где же более близкие к столице поселки? Завязли в пучине согласований (эта система за последний год стала коррупционно более емкой и медлительной)? Были «зарублены» как не обеспечивающие 30–40% прибыли?

В 2006 году было заявлено сразу несколько мегапроектов в Подмосковье, претендующих на статус новых городов. Некоторые из них — А101, Большое Домодедово, Рублево-Архангельское — широко известны за счет попадания в нацпроект. Другие менее раскручены — Плещеево, Светлый город, Остров Истра и др. Они предполагают строительство миллионов квадратных метров жилья. Беда в том, что все они находятся на «бумажной» стадии и продвигаются с большим скрипом. Например, девелоперы, занимающиеся возведением Рублево-Архангельского, планировали открыть продажи квартир и таунхаусов летом 2007 года.

Затем планы начала продаж перенесли на весну 2008−го. Как говорят, сейчас срочно переделывается сам проект: наверно, уменьшают размеры квартир и все делают скромнее. А то получилось весьма некрасиво: в стране многие люди живут в бараках, а на бюджетные деньги по нацпроекту строят элитное жилье.

Проекты года: поселки миллениум-парк и садко

Это очень непохожие проекты, с разных флангов рынка загородной недвижимости, но и тот, и другой можно назвать знаковым. «Миллениум» — новая ступень в развитии элитного рынка загородного жилья. Проект реализует девелоперская компания «Инком», которая возводит его на Новорижском шоссе. Элитный поселок на 670 домовладений — масштаб, доселе невиданный. Минимальная цена дома — от 1,2 млн долларов. А общая продажная цена коттеджей в поселке, по умеренным оценкам, превышала 1 млрд долларов.

Чтобы собрать на одной территории почти 700 миллионеров, сегодня вокруг поселка создаются 11 водных каналов с островами, пляжами, набережными, мостами. Почему глава «Инкома» Сергей Козловский решил единовременно застроить лучшую часть своих владений, не растягивая удовольствие? Некоторые эксперты говорят, что «Инком» движется в русле общих современных тенденций — укрупнения проектов. Другие — что руководство компании понимает: конкуренция резко увеличилась, рынок быстро меняется, и завтра эти дома можно не продать. Надо ловить момент и стараться продать все и сразу. Вот только согласятся ли потенциальные клиенты-миллионеры жить на 24−м километре, в так называемом золотом поле? Или выберут соседние альтернативы? Кроме Миллениум-парка здесь будет реализован проект известного московского бизнес-клуба «Монолит» с огромными неоклассическими усадьбами (цена — от 2 млн долларов), достраивается поселок Резиденции Бенилюкс (цена дома — от 2,4 млн долларов) и, наконец, поселок Агаларов Эстейт (150 домов стоимостью от 15 млн долларов за единицу).

Садко, напротив, один из редких примеров поселка экономкласса в непосредственной близости от Москвы. Он расположен по Егорьевскому шоссе в 37 км от МКАД. Проезд через город Балашиху с его десятками светофоров не доставит покупателю удовольствия. Но даже этот недостаток не может затмить достоинства: дома с полной внешней и внутренней отделкой площадью 82 кв. м и участком более 10 соток в начале 2007 года продавались всего за 150 тыс. долларов. То есть дешевле московской «однушки». Чтобы убить покупателя наповал, в базовую комплектацию дома была включена укомплектованная кухня. Еще осенью стоимость контракта на стометровый дом в Садко была всего 200 тыс. долларов. Мораль же такова: коттеджи экономкласса в Подмосковье строить реально, чтобы ни говорили скептики.

Формат года: дальние дачи

Один из основных трендов года — расширение зоны застройки. Новые поселки начинают возводить все дальше и дальше от Москвы. Еще три года идея поселков в 80–100 километрах и дальше (где-нибудь в Тульской и Калужской областях) воспринималась абсурдной — кто туда поедет? Сегодня таких проектов десятки. Характерная черта: риэлтеры еще недавно брезгливо отмахивались от дальних дач под предлогом «низкие комиссии и далеко ездить», сегодня более чем в них заинтересованы. Низкие комиссионные компенсируются хорошим оборотом.

Почему же дома экономкласса неожиданно «проросли» в столь отдаленных областях (кроме Калужской и Тульской областей, активно застраивается Тверская и Владимирская)? Там лучше экология, но это не главное. Важнее экономика: в этих областях земля и условия присоединения к коммуникациям намного дешевле, чем в Московской области. К тому же местные власти еще не избалованы и не требуют миллионных (в долларах) взяток только за то, что не будут вставлять палки в колеса. А бюджетные москвичи, отрезанные высокими ценами от подмосковной недвижимости, теперь покупают за границами области.

В сегменте дальних дач за последний год четко выделилось несколько перспективных зон. Первая, опирающаяся на растущий потенциал реконструированного Киевского шоссе, расположена на границе Калужской и Московских областей — за 80−м километром от МКАД. Поселки здесь (Русские узоры, Киевская Русь), как правило, незатейливы в наборе инфраструктуры (охрана плюс магазин) и скромны в ценах. Вторая зона (Маяк, Аистово, Сосновые берега) располагается на Можайском водохранилище, в 100 км от Москвы.

Для этих поселков главным является близость к большой воде. Третья — возникла в этом году и расположена в Тульской области, по наименее загруженному Симферопольскому шоссе. Только за последние месяцы здесь появилось несколько проектов. Можно выделить среди них Велегож-парк (96 домов) и новый проект Заречье (200 домов).

Вопрос года: почему земля есть, а не строят?

В феврале 2007 года по обвинению в мошенничестве был арестован глава компании «Ваш финансовый попечитель», сумевший аккумулировать более 40 тыс. га крестьянских земель в Рузском районе. Примерно в то же время без лишнего шума несколько одиозных фигур земельного рынка отказались от крупных земельных участков в пользу новых владельцев. Бархатная реприватизация на земельном рынке? Этот передел позволил заново поставить классический для России земельный вопрос. В настоящих условиях он звучит так: как при таком изобилии земли в Подмосковье и такой низкой плотности застройки могут существовать такие высокие цены на землю?

Известно, что в результате приватизации несколько десятков крупных землевладельцев овладела львиной долью земельных угодий области, причем некоторым принадлежат десятки тысяч гектар. Рентабельность проведенных операций с землей была в некоторых случаях баснословной. К примеру, в 50 км к западу от Москвы сотка покупалась пять лет назад по 10–30 долларов, а сегодня продается за несколько тысяч долларов. Проблема в том, что большинству лендлордов не хватает желания, денег, знаний, специалистов для того, чтобы осваивать имеющиеся у них земли. Гораздо легче продавать ее небольшими лотами.

Ведь высокая цена земли поддерживается искусственным дефицитом. «Сначала мы насытим элитный сегмент, потом бизнес-класс. И уже потом очередь дойдет до экономкласса» — эта позиция открыто не заявляется, но присутствует в кулуарах. Поэтому пока в самой богатой землей стране мира и нет участков под застройку.

Противоречие года: субурбанизация без инфраструктуры

Субурбанизация, то есть процесс освоения пригородов и переселения горожан на природу, у нас фактически в самом начале пути. Но уже сейчас проходит с определенными перекосами. Во-первых, она хаотична: действия застройщиков никак не согласуются, а государство начало заниматься разработкой генпланов только в последнее время. Во-вторых, даже на раскрученных трассах развитие инфраструктуры катастрофически отстает от самой застройки. Нет ни ресторанов, ни кинотеатров, ни спортивных сооружений и т. д. Это еще не самое плохое: в проекте пока находятся школы, детские сады и больницы. То есть для нормальной жизни нет элементарных условий. В-третьих, субурбанизация накладывается на транспортный коллапс. В Америке массовое переселение в пригороды сопровождалось грандиозным нацпроектом по строительству хайвеев. Наши коттеджевладельцы вынуждены выбирать: оставаться в центре до полуночи, чтобы потом промчаться с ветерком до собственного дома, или ехать домой в пробках два-три часа. Эти дисбалансы в 2007 году привели к обратному процессу — бегству людей в город. Потратив годы на строительство дома и его отделку, владелец роскошного жилья «внезапно» осознавал, что жить в нем нельзя, и переезжал в городскую квартиру. Большой коттедж, который строился как дом для постоянного проживания, в лучшем случае теперь используется как дача.

Перемен не ждем

Если макроэкономические факторы останутся без особых изменений, то можно предположить, что и ситуация с загородной недвижимостью будет следовать прежним фарватером: плавный рост цен и постепенное (даже, скорее, замедленное) насыщение рынка. Для падения цен причин нет, все-таки спрос пока превышает предложение, и объемы строительства невелики. Впрочем, и сильно расти стоимость загородного жилья не будет: назвать подмосковную недвижимость недооцененной вряд ли у кого-то повернется язык. Давление на рынок могут оказывать мегапроекты, которые все-таки должны выйти на рынок, и дальнейшее развитие сектора жилья экономкласса. В 2008–2009 годах, возможно, появятся и заводы по производству, к примеру, ориентированно стружечных плит (OSB), что может кардинально снизить себестоимость каркасных домов. Однако рост цены на классические строительные материалы (дерево, цемент, металл) может съесть весь эффект от внедрения новых технологий.

Возможности инвестирования на загородном рынке остаются широкими. Самый легкий способ — покупка дома в строящемся поселке. Это может дать 20–40% годовых — на городском рынке новостроек о таких прибылях давно забыли. Но большое количество «проинвестированной» загородной недвижимости создает и свои риски: коттеджи и земля становятся чем-то вроде ценных бумаг. А значит, зависят от штормов на финансовых рынках не только в России, но и в мире.

Дата публикации: 11:08 15 января 2008

Источник: bpn.ru