Вложения во спасение

Приобретение обычной квартиры на вторичном рынке в 2007 году не принесло никаких дивидендов. И даже не спасло вложения от инфляции. Чем порадует инвесторов рынок жилой недвижимости в 2008 году?

По словам Алексея Кудрявцева, руководителя аналитической службы «МИАН—Агентство недвижимости», «с окончанием галопирующего роста цен частный инвестор потерял возможность зарабатывать деньги «на пустом месте». Доля инвестиционных покупок сократилась с 30% до 5%, что существенно повлияло на объем спроса. Тем не менее рынок московской жилой недвижимости остается инструментом для частного инвестирования». «Выжившие» инвесторы — профессионалы, они хорошо знают, на объектах каких категорий и от каких застройщиков могут заработать.

Впрочем, непрофессионалы пока тоже не внакладе. Выручает возможность сдачи инвестиционных квартир в аренду. Татьяна Майорова, начальник отдела вторичного жилья, отделение «Третьяковское», компании «Пересвет-Недвижимость», отмечает, что «арендные ставки каждый год растут примерно на 1500—3000 рублей. Сегодня средняя однокомнатная квартира сдается за 20 тыс. рублей в месяц, двухкомнатная — за 27 тыс.».

Хиты сезона

«Профиль» опросил участников рынка на предмет наиболее доходных способов инвестирования на рынке жилой недвижимости в наступившем году. Так, Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, уверен, что наибольший доход способны принести объекты элитной недвижимости: «Перспективными с точки зрения инвестиций можно назвать новые проекты, включающие такой формат недвижимости, как апартаменты, который является объектом активных инвестиций во всем мире. Выгодно это и с точки зрения покупки для последующей сдачи в аренду. Апартаменты, как правило, предлагаются с готовой отделкой (иногда и с меблировкой), кроме того, в них предусмотрено сервисное обслуживание, столь важное для арендаторов. В том случае, если апартаменты будут управляться известным оператором, их владельцы смогут сдавать их по ставкам, превышающим среднерыночные.

Выгодными могут быть инвестиции и в лофты, поскольку рост цен на данный формат также выше рыночного. Стоит отметить, что частные инвесторы предпочитают покупать объекты на старте продаж. В последнее время наблюдается тенденция к переходу в сегмент бизнес-класса, хотя пока она не носит ярко выраженного характера».

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического отдела корпорации «ИНКОМ», считает, что не только элитка может быть привлекательна для инвестора: «Покупателям, обдумывающим покупку недвижимости в инвестиционных целях (или в целях сохранения капитала), можно посоветовать приобретать объекты недвижимости среднего и высокого ценового сегмента. Хотя разница цен между дешевым и дорогим сегментами сегодня и не так велика, стоит учитывать, что недвижимость — объект долгосрочных инвестиций.

Жилье, обладающее сегодня средними потребительскими характеристиками, через пару десятков лет перейдет в разряд или ветхого, или морально устаревшего. Осуществляя капитальные вложения денег, обязательно нужно принимать в расчет такие факторы».

Приблизительно такого же мнения придерживается и Татьяна Майорова: «Наиболее привлекательные сегменты — элит- и бизнес-класс. Наибольший доход инвестиционным покупателям приносят престижные и эксклюзивные варианты, квартиры, которые редко выставляются на продажу, — например, квартира в знаменитой сталинской высотке или апартаменты в клубном доме на Сретенском бульваре. Немаловажен и тот факт, что сдача в аренду квартиры бизнес-класса приносит больший доход. Наименее привлекательный — сегмент экономкласса, особенно ветхое и старое жилье».

Впрочем, специалисты не склонны игнорировать дешевые квартиры. Кстати, большинство рядовых риэлтеров считают именно такое жилье наиболее ликвидным товаром. Алексей Кудрявцев объясняет ситуацию следующим образом: «В сегменте жилой недвижимости частному инвестору имеет смысл вкладывать средства только тогда, когда цена объекта на самой начальной стадии сильно отличается от цены возведенного объекта. Таким потенциалом, на мой взгляд, сегодня обладают подмосковные многоэтажки.

Сохраняется тенденция к инвестированию в загородное жилье и участки, так как динамика роста цен на объекты загородной недвижимости сохраняется. Рост цен обусловил увеличение срока экспозиции объектов до года и более (тогда как год назад средний срок составлял не более 3—6 месяцев). Самым выгодным сегодня можно назвать инвестирование в объекты экономсегмента загородной недвижимости и в земельные участки. По нашим прогнозам, в сегментах загородной и коммерческой недвижимости к концу года ожидается рост цен до 40%».

Наталья Тихоновская, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки», считает, что «наиболее привлекательными с точки зрения инвестирования являются масштабные проекты, поскольку в силу своих конкурентных преимуществ они пользуются наибольшим спросом и квартиры в них дорожают самыми быстрыми темпами на рынке. В качестве инвестиционных объектов чаще всего выступают квартиры бизнес- и элитного сегмента, жилье экономкласса в подавляющем большинстве случаев приобретают для проживания».

Ликвидный первый этаж

До сих пор сектор коммерческой недвижимости приносил инвесторам не астрономическую, зато прогнозируемую доходность на уровне 15—25% годовых. Скорее всего, и в этом году ситуация не изменится. В этом уверен Алексей Кудрявцев: «Наиболее привлекательными с точки зрения инвестиций сегодня являются вложения в коммерческую недвижимость. Частным инвесторам советую обратить внимание на нежилые помещения в новостройках».

Однако не стоит забывать, что вложения в коммерческую недвижимость требуют значительных средств. Сергей Лобанов, директор департамента управления активами компании «МИЭЛЬ—Коммерческая недвижимость», считает, что «минимальный объем денежных средств, необходимых для вхождения на рынок, — $500 тыс. Наиболее низкий порог вхождения характерен для объектов street-retail, приобретение офисной недвижимости обойдется желающим дороже. Известны случаи продажи площадей поэтажно или небольшими блоками (по 200 кв. м), цена которых составляла около $1 млн. А к наиболее дорогим сегментам можно отнести торговые и производственно-складские проекты, поскольку в столице они продаются комплексно. В среднем наиболее доходные для частного лица — помещения на первых этажах жилых домов».

До сих пор сектор приносил инвесторам не астрономическую, зато прогнозируемую доходность на уровне 15—25% годовых. Скорее всего, и в этом году ситуация не изменится. В этом уверен Алексей Кудрявцев: «Наиболее привлекательными с точки зрения инвестиций сегодня являются вложения в коммерческую недвижимость. Частным инвесторам советую обратить внимание на нежилые помещения в новостройках».Однако не стоит забывать, что вложения в коммерческую недвижимость требуют значительных средств.

Сергей Лобанов, директор департамента управления активами компании «МИЭЛЬ—Коммерческая недвижимость», считает, что «минимальный объем денежных средств, необходимых для вхождения на рынок, — $500 тыс. Наиболее низкий порог вхождения характерен для объектов street-retail, приобретение офисной недвижимости обойдется желающим дороже. Известны случаи продажи площадей поэтажно или небольшими блоками (по 200 кв. м), цена которых составляла около $1 млн. А к наиболее дорогим сегментам можно отнести торговые и производственно-складские проекты, поскольку в столице они продаются комплексно. В среднем наиболее доходные для частного лица — помещения на первых этажах жилых домов».

Об эффективности частных вложений в сферу уличного ритейла упоминает и Константин Ковалев, отмечая, что «особенной популярностью пользуются коммерческие площади в ЦАО. Также востребован среди частных инвесторов сегмент офисных помещений, расположенных на первых этажах жилых домов. В силу высокого спроса на подобные объекты и общего дефицита предложения «маленьких» офисов такие вложения довольно быстро окупаются за счет высоких ставок аренды. Цена продажи таких помещений тоже очень высокая, на некоторые объекты, расположенные в центре города (например, первые этажи жилых особняков), цена продажи в настоящее время может доходить до $15—18 тыс. за кв. м».

Измерим доходность в годовых

Эксперты считают, что недвижимость — идеальный объект для долгосрочных инвестиций, приносящих наибольшую прибыль. Это касается всех секторов недвижимости. Наталья Тихоновская говорит, что «недвижимость в Москве доходна в том случае, если инвестор готов держать ее в качестве актива от полугода до 4 лет. Доходность инвестиционных квартир зависит от объекта, в котором они находятся, и составляет от 20% до 30% годовых. Так, вложения в квартиру в комплексной застройке, расположенной в перспективном районе, принесут больший доход, нежели инвестиции в жилье в точечном объекте, не обеспеченном необходимой и соответствующей по уровню инфраструктурой или находящемся в менее привлекательном для покупателей районе».Эксперты считают, что недвижимость — идеальный объект для долгосрочных инвестиций, приносящих наибольшую прибыль. Это касается всех секторов недвижимости. Наталья Тихоновская говорит, что «недвижимость в Москве доходна в том случае, если инвестор готов держать ее в качестве актива от полугода до 4 лет. Доходность инвестиционных квартир зависит от объекта, в котором они находятся, и составляет от 20% до 30% годовых. Так, вложения в квартиру в комплексной застройке, расположенной в перспективном районе, принесут больший доход, нежели инвестиции в жилье в точечном объекте, не обеспеченном необходимой и соответствующей по уровню инфраструктурой или находящемся в менее привлекательном для покупателей районе».

В отличие от объектов коммерческой недвижимости жилые новостройки гарантируют быстрый возврат вложений. Как отмечает Татьяна Майорова, «если приобрести квартиру на этапе котлована, разница в цене после сдачи дома госкомиссии составит примерно 20%. На более позднем этапе строительства прибыль от вложений снижается пропорционально этапу строительства. На вторичном рынке недвижимости цены на квартиры в престижных жилых домах бизнес- или элиткласса постоянно растут, например два месяца назад на продажу была выставлена квартира бизнес-класса в элитном жилом комплексе в центральном районе столицы за $850 тыс., которая довольно быстро нашла своего покупателя. Через два месяца покупатель продал квартиру за $1200 тыс. В то же время нельзя не учитывать и тот факт, что с конца ноября минувшего года цены стали расти даже в сегменте экономкласса. Сегодня стоимость квартиры экономкласса за один-два дня может вырасти на сумму от $5 тыс. до $15 тыс.».

А вот наиболее долгосрочными являются вложения в коммерческую недвижимость. По словам Сергея Лобанова, «сегодня средняя окупаемость объектов для частных инвестиций в сегменте торговой недвижимости составляет от 6 до 8 лет, в то время как офисные помещения окупаются за 12—15 лет. К примеру, при покупке торгового объекта стоимостью $10 тыс. за квадратный метр его арендная ставка составляет в среднем $1200—1800 за «квадрат» в год. При этом рынок стабильно растет на 20—25% в год».

Естественно, привлекательность того или иного сегмента необходимо оценивать отдельно для каждого проекта. Однако в целом наиболее доходный способ инвестирования, по мнению Константина Ковалева, «это покупка квартиры на начальном этапе и продажа по окончании строительства. Доходность при такой схеме составляет в среднем 40—50% на вложенные средства, она складывается из общего роста цен на рынке и удорожания в процессе строительства. Сдача квартиры в аренду обеспечивает среднегодовую доходность порядка 4—5% годовых — в элитном сегменте и 5—6% годовых — в сегменте экономкласса. Средняя доходность инвестиций в девелопмент коммерческой недвижимости может составлять от 15% до 20%, в то время как доходность покупки готового объекта составляет около 7—13%».

Дата публикации: 17:31 21 января 2008

Источник: bpn.ru