Метаморфозы ипотеки

Ужесточение условий ипотечного кредитования и повышение кредитных ставок стало адекватным ответом банков на кризис ликвидности. Ограничение доступа к кредитным ресурсам оздоровит рынок недвижимости.

Национальный банк (НБРК) дважды в год проводит исследование «Состояние и прогноз параметров кредитного рынка», результаты которого публикуются на сайте НБРК. Основано оно на опросах самих участников рынка – вопросы адресованы руководителям, отвечающим за кредитную политику банков, – и этим особенно интересно. Последний раз обследование кредитного рынка проводилось в январе нынешнего года, предыдущее – в июле прошлого, то есть еще до кризиса.

Минувшим летом банки ожидали незначительного ужесточения условий ипотеки во втором полугодии по следующим параметрам: маржи по рискованным кредитам (это отметили 45% респондентов), условий по залоговым требованиям (31%) и минимальному размеру первоначального взноса (25%).

Как показал январский опрос, практически все банки изменили свою политику по ипотечному кредитованию, причем наибольшим изменениям подверглись вышеперечисленные условия. Кроме того, первые пять банков увеличили размер первоначального взноса, некоторые из них снизили сумму кредита по отношению к оценочной стоимости недвижимости. Ужесточить в дальнейшем условия ипотеки намерены 50% респондентов.

Не подтвердились и прогнозы увеличения спроса на ипотечное кредитование. В июле прошлого года банкиры рассчитывали, что спрос вырастет благодаря сохранению или даже смягчению условий займов. Однако во втором полугодии участники опроса отметили заметное снижение спроса со стороны физических лиц как на потребительские, так и на ипотечные кредиты. Особенно упал спрос на займы в иностранной валюте. Причинами, по мнению опрошенных, стало удорожание кредитных ресурсов, а также неопределенность дальнейшего развития рынка недвижимости.

Но не только заемщики меньше обращаются за ипотекой. Банки тоже не очень-то хотят выдавать кредиты, особенно физическим лицам, в то время как в первом полугодии 2007 года более половины опрошенных, наоборот, отмечали увеличение желания предоставлять займы.

Деньги сегодня нужны самому

За полгода картина по кредитному рынку, в частности по интересующему нас сегменту ипотечного кредитования, совершенно изменилась. Ответ на вопрос, почему это произошло, лежит на поверхности. Основная причина – глобальный кризис ликвидности и связанный с ним дефицит средств у банков: у них почти не осталось шансов рефинансировать внешние долги. Средства казахстанским заемщикам пока, как правило, предоставляют международные институты развития. Речь идет о небольших, по прежним меркам, суммах – от 50 до 150 млн долларов, в то время как раньше были суммы до миллиарда долларов. Отсюда и нежелание расставаться с деньгами. Заметьте, почти все банки за малым исключением перестали рекламировать свои ипотечные продукты.

Летом ожидания введения более жестких условий по ипотеке были связаны со снижением доли рисков ссудного портфеля, ростом издержек по поддержанию достаточности капитала и ухудшением показателей ликвидности.

Ужесточения в основном коснулись кредитов для крупного бизнеса. Необходимость же смягчения кредитных условий респонденты объясняли усилением конкуренции на рынке.

Во втором полугодии 2007 года среди причин изменения кредитной политики банков на первый план вышел дефицит средств. Сегодня банки не могут позволить себе выдавать кредиты на прежних условиях и в прежних объемах, потому что гораздо важнее выполнить обязательства перед внешними кредиторами. К тому же изменились и условия на рынке.

Удорожание займов и ужесточение условий их предоставления привело к снижению конкуренции на рынке кредитования, это позволило проводить более гибкую и осмотрительную кредитную политику.

Наиболее радикальные изменения условий предоставления ипотеки произошли у первой пятерки банков. Так, в среднем цена займов выросла до 18%, при этом рост составил от двух до пяти и более процентов. Вслед за лидерами рынка подняли ставки и другие игроки. По словам директора департамента банковских продуктов Каспийского банка Кумара Мусаева, из-за резкого изменения конкурентной среды, то есть общерыночной тенденции к удорожанию финансовых ресурсов, по сравнению с августом 2007 года, минимальная ставка по ипотечному кредитованию увеличилась на 4–6% процентов. Дельта Банк повысил кредитную ставку до 20% годовых, срок займа снизил до 5 лет.

Повышение стоимости кредитов стало первым ответом на кризис ликвидности. Когда к проблемам дефицита средств прибавились еще и туманные перспективы дальнейшего развития рынка недвижимости, а также риски снижения стоимости залогового обеспечения, банки пересмотрели и другие условия. Основная цель коррекции – снизить риски по ипотеке, что в свою очередь приведет к сокращению числа заемщиков.

Лучше меньше, да лучше

В наибольшей степени изменениям, кроме ставок, подверглись размеры первоначального взноса и максимальной суммы кредита. Меньше скорректированы сроки кредитов, а также требования к залоговому обеспечению. Наиболее значительные перемены наблюдаются у лидеров рынка (см. таблицу 1). Они, имея самые большие объемы внешних заимствований, более уязвимы к влиянию негативных факторов.

Интересно, что многие игроки изменили свои подходы к кредитованию нового жилья. Как сообщил нам г-н Мусаев, Каспийский, исходя из последних событий на строительном рынке, сейчас не принимает в залог строящееся жилье. При этом, по его словам, и спрос на займы под такое жилье тоже отсутствует. Дельта Банк не предоставляет займы на долевое участие, только на готовое жилье. Евразийский банк вообще приостановил выдачу кредитов под недвижимость.

Банк ЦентрКредит (БЦК) как давал кредиты под недвижимость не старше 50 лет, так и дает. По словам начальника развития розничного кредитования БЦК Антона Крамаренко, требования к залоговому имуществу не претерпели существенных изменений. «Есть определенные ограничения по основным характеристикам строения. Однако в конечном счете от этого зависит не решение о выдаче займа, а только максимальная его сумма. Соответственно, чем слабее характеристики объекта, тем меньшую сумму под его залог может получить клиент», – утверждает он. Другие банки не принимают в качестве залога недвижимость ранее 1965–1968 годов.

Изменился и подход к заемщику. Если до кризиса (и особенно после него) банки второго уровня (БВУ) упрекали Казахстанскую ипотечную компанию за излишне жесткие, на их взгляд, требования к заемщикам, что не позволяло КИК выкупать у них все подряд ипотечные кредиты, то сегодня они стали также более разборчивыми по отношению к потенциальным клиентам. Обзвонив ряд банков, мы убедились, что подтверждение доходов является обязательным при принятии решения о выдаче кредита. По словам Антона Крамаренко, банки сегодня более тщательно проверяют величину и регулярность доходов заемщика.

К примеру, ДБ АО «Сбербанк» в течение всего 2007 года не менял условия ипотечного кредитования, оставив ставку вознаграждения на уровне 17% годовых. Зато ввел более жесткие требования к оценке финансового состояния заемщика и его платежеспособности.

Это необходимо для того, чтобы снизить риск неплатежей. И важно, чтобы расходы заемщика (то есть выплата основного долга и процентов) были адекватны его доходам. Хотя здесь также существует индивидуальный подход, но действует общее правило – на погашение кредита должно уходить не более 50% дохода. В Каспийском несколько другие требования: отношение размера платежа по займу к размеру дохода заемщика должно составлять максимум 0,7. Эта цифра уменьшается в зависимости от размера доходов заемщика. «Сейчас всем потенциальным заемщикам нужно брать на себя больше рисков. И в этом смысле банки хотят работать с более уверенными в финансовом плане партнерами. К примеру, Каспийский повысил размер минимального первоначального взноса до 30% от стоимости приобретаемого жилья или предоставляемой в залог недвижимости. Банк также повысил требования к залогу по займам без подтверждения дохода», – говорит Кумар Мусаев.

Никто не хотел демпинговать

Стало труднее не только получить кредит, но и расплачиваться по ранее взятым займам. Причина в плавающей кредитной ставке: ее размер зависит от показателя инфляции. Банк имеет право пересматривать значение ставки дважды в год – 1 апреля и 1 октября. Если за это время индекс потребительских цен остался на том же уровне, то банк может оставить ставку на прежнем уровне или даже теоретически снизить ее. Во всяком случае, повышать ее по своему усмотрению банк права не имеет. Регулятор для защиты заемщика при значительном росте инфляции (как это произошло осенью прошлого года), ввел предельное значение вознаграждения по кредиту. Независимо от уровня инфляции к указанной в договоре ставке прибавляется не более 4,5%. Например, заем был предоставлен по цене 17% годовых, к 1 октября 2007 года инфляция достигла 14,1%, однако максимальное значение ставки вознаграждения не должно превышать 21,5% (17% + 4,5%). К инфляции индексируются и ставки по кредитам, выданным банками по рыночной программе КИК.

Сегодня банки повышают стоимость кредитов еще и потому, что заемные средства подорожали для них самих. Как рассказал «Эксперту Казахстан» специалист одного из банков, пожелавший остаться анонимным, банки вынуждены повышать ставки не только по новым, но и по ранее выданным кредитам, управляя риском, возникающим из-за разрыва между длиной обязательств и длиной активов в разные периоды. Особенно это актуально по отношению к долгосрочным заимствованиям, к которым относятся как раз ипотечные кредиты. Максимальный срок по ним составляет 30 лет. Банк, пояснил наш собеседник, выдает кредиты за счет депозитов. Но сегодня на рынке не существует депозитов, адекватных по сроку ипотеке. Люди вкладывают деньги максимум на 5 лет.

Даже самое длинное заимствование под еврооблигации не превышает 10 лет. «Например, мы выдали из этих денег 30−летние кредиты. В какой-то момент банку придется рефинансировать свои заимствования, а стоимость денег на рынке постоянно меняется, сейчас она растет. И теперь, когда мы рефинансируем свою задолженность, например, через синдицированные займы, еврооблигации, естественно, мы делаем это по новым ставкам, потому что по старым ценам нам денег на рынке не дадут», – говорит специалист.

В то же время выросла и стоимость вкладов. Если конкуренция на рынке кредитования снизилась, то борьба за деньги вкладчиков, напротив, обострилась. Таким образом, стоимость обязательств для банков в целом повысилась: подорожали внешние заимствования, плюс вклады населения и юридических лиц, плюс средства, привлекаемые с межбанка.

В такой ситуации, говорит наш собеседник, для банка естественно повышать цену кредитов, иначе его деятельность станет убыточной. «Банки не делают ничего, что не предусмотрено кредитным договором. Мы же не заставляем людей – либо ты соглашаешься на повышение ставки, либо мы тебе дефолт объявляем. У клиента есть возможность вернуть кредит за счет собственных средств либо взять в другом банке, то есть рефинансировать. Сейчас невозможно получить на рынке деньги по старой цене: по тем ставкам, которые были год назад или до августа, никто не кредитует».

Причем, подчеркивает специалист, если бы банки не повышали ставки в данной ситуации, тогда бы можно было говорить, что у банков плохи дела, потому что в какой-то момент обязательно возникли бы проблемы с капиталом, поскольку банк начал бы покрывать убытки за его счет, иначе говоря, проедал капитал.

Трудно заемщикам, плохо кредиторам

Напрашивается вывод: сегодня нет никаких оснований для возможного снижения ставок и смягчения условий ипотечного кредитования. Хотя банки утверждают, что удорожание кредитных ресурсов для них – вопрос выживания, повышение ставок вознаграждения по уже существующим займам чревато потерями не только для клиента, но и для самой кредитной организации. Сегодня потенциальный заемщик, принимая решение, брать или не брать кредит, оценивает его стоимость и свои возможности по его погашению. Те, кто брал ипотеку 2–3 года назад и ранее, даже если подписывались на плавающую ставку, зачастую не готовы увеличивать сумму платежей. Если учесть, что цены на залоговую недвижимость падают, то нет особого желания платить за нее дороже. Как говорят сами банкиры, если сумма обеспечения по какой-то причине становится меньше суммы кредита, всегда есть риск, что клиент подарит банку этот залог.

На сайте Альянс Банка уже опубликованы объявления о торгах залоговым имуществом – квартирами, домами, земельными участками, складскими помещениями и магазинами. Метод торгов пессимистический – голландский (то есть на понижение). Это говорит о том, что банк не надеется на большой спрос на выставляемую недвижимость.

Вполне возможно, что залоги возвращают и другим банкам, вот только информация об этом пока не появилась. Продажа залогового имущества еще больше подорвет рынок недвижимости и увеличит количество просрочек по платежам.

Несколько лет банки в конкурентной борьбе целенаправленно снижали стоимость ипотечных кредитов. Доступность и дешевизна (относительная) кредитных ресурсов резко увеличили спрос на рынке недвижимости. А вот предложение за спросом не успевало. Это привело к перегреву рынка и росту цен. Ипотека не смогла решить жилищную проблему населения, но активно способствовала росту цен и поставила под удар сами кредитные организации. Нынешнее повышение ставок и осмотрительность при выдаче кредитов должны пойти на пользу рынку. Пусть покупают за счет ипотеки квартиры те, кто может ее оплатить. Для удовлетворения потребности в жилье остальных казахстанцев нужна продуманная государственная программа строительства арендного жилья.

Светлана Грибанова

Дата публикации: 11:43 17 апреля 2008

Источник: bpn.ru