Дефицит хорошей жизни

Сокращение предложения элитных объектов на первичном рынке Санкт-Петербурга из-за нехватки участков в традиционных элитных зонах побуждает застройщиков все чаще выходить за границы этих территорий, пытаясь сформировать новые элитные ареалы.

Кроме децентрализации рынка сокращение объемов строительства элитного жилья в Петербурге способствует росту цен, а также подталкивает застройщиков к комплексному освоению территорий и квартальной реконструкции.

По данным корпорации «Строймонтаж», сегодня элитный сегмент первичного рынка составляет 9% от общего объема строящегося жилья. В 2007 году в эксплуатацию введено десять объектов общей площадью примерно 75 тыс. кв. м.

Между тем директор департамента маркетинга и развития компании «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Михаил Бимон уверен, что у этого сегмента есть потенциал для роста – вывод на рынок крупных проектов квартальной реконструкции обеспечит рост предложения.

По словам Дмитрия Карманова, начальника отдела стратегического маркетинга ЗАО «Строймонтаж», в 2007 году были открыты продажи более чем в десяти объектах: «Резиденция» на Суворовском, «Особняк» на набережной Мартынова и вторая очередь на Шпалерной, 60 (СК «Возрождение Санкт-Петербурга»), Aston Graftio («Петербургская недвижимость»), вторая очередь Mont Blanc («Строймонтаж»), «Идеальный мир» (ИСК «Торус»), «Ван Вителли» («БизнесЛинк Истейт»), «Северный Palazzo» («Петротрест») и др.

Генеральный директор ИСК «Петрополь» Марк Лернер говорит, что в конце прошлого года продажи велись в 34 элитных комплексах, при этом на рынок поступило только 32,7% от общего количества квартир в этих комплексах – остальные уже были раскуплены. «В течение года предложение незначительно увеличивалось вплоть до третьего квартала, – отмечает Полина Яковлева, руководитель отдела элитной жилой недвижимости „Knight Frank Санкт-Петербург“, – но в конце года объем предложения сократился, что обусловлено вымыванием объектов».

Привязанность к месту

«В связи с дефицитом земли и стабильно высокой доходностью элитной недвижимости происходит смещение географических акцентов», – утверждает Марк Лернер. Как сообщает Агентство развития и исследования недвижимости (АРИН), на 2008 год прогнозируется ввод порядка 140 тыс. кв. м элитного жилья (примерно 1200 квартир) с учетом переноса сроков, прочно вошедшего в практику строительных компаний. Предполагаемый рост ввода связан с тенденцией перемещения строительства жилых объектов из центральных районов в удаленные, где возможны масштабные проекты.

«Этому в числе прочих факторов способствует разработка новых масштабных проектов московскими инвесторами с большими финансовыми возможностями, – поясняет Лернер. – Вложив крупные суммы, они пытаются получить максимальный экономический эффект, в том числе за счет позиционирования нового жилья в высоком классе. Такие „элитные“ комплексы возникли в Приморском, Выборгском, Красногвардейском районах. Их элитарность в большей степени выражается в грамотной маркетинговой проработке и яркой рекламной кампании. По факту это жилье класса „комфорт“».

Альтернатива смещению элитного сектора в спальные районы – освоение бывших промышленных территорий. Как рассказывает Полина Яковлева, здесь у застройщиков появляются специфические сложности. «Как правило, у целого ряда участков неблагоприятное окружение, что существенно влияет на уровень проекта. К тому же спрос на элитное жилье по природе своей ограничен, и ожидать, что на все подобные проекты найдется покупатель из состоятельной аудитории, нелогично. Выходом из такой ситуации может стать ориентация на людей рангом ниже и, соответственно, понижение класса проекта», – говорит она.

«Дефицит территорий для возведения элитного жилья просто колоссален. Поэтому актуален вывод из центра промышленных предприятий, комплексное освоение таких территорий, как Выборгская набережная, – утверждает Илья Андреев, директор по маркетингу и продажам строительной корпорации „Возрождение Санкт-Петербурга“. – Это выход из непростой ситуации, связанной со сложившейся плотной застройкой центра Петербурга. Если процесс активизируется, в исторической части города появятся большие участки, которые могут быть облагорожены. На их месте будет построена недвижимость самого разного назначения, но именно та, которой и подобает находиться в центре одного из самых красивых городов мира».

Проекты по освоению green field и brown field, включая реконструкцию жилых кварталов, масштабны, и потому их реализация растянута во времени. По словам Яковлевой, первые проекты на бывших промышленных территориях в центре Петербурга завершатся лет через пять.

Например, Setl City готовится возводить жилой комплекс премиум-класса Stockholm в Приморском районе на землях завода «Редан». Территорию Института прикладной химии «ВТБ-Капитал» собирается превратить в многофункциональный комплекс «Набережная Европы». На Ушаковской набережной компания «Кловер Групп» реконструирует бывшую территорию НИИ Технологии, здесь будет жилой комплекс Clover Plaza. Вывод промышленных предприятий, говорит Полина Яковлева, активно идет в западной части Петроградского района, на Петровском острове, где раньше было много производств. Сейчас бывшие площадки завода «Вулкан» и Механического завода застраивает Корпорация ЛЭК – проекты «Премьер Палас» и «У Крестовского моста». Но перспективы этой территории не исчерпаны – дополнительные возможности связаны с предстоящим расширением набережной Адмирала Лазарева и строительством Западного скоростного диаметра. По мнению Яковлевой, «Петроградская сторона по элитности вскоре может обогнать тот же Петровский остров».

Новые зоны

По мнению Марка Лернера, в Петербурге формируются социально однородные анклавы, чему способствует «низкая плотность существующей застройки, отсутствие промышленных предприятий, хорошие видовые характеристики и большая площадь озеленения». Один из ярких примеров – Крестовский остров. По словам Михаила Бимона, по количеству возводимого в городе элитного жилья Петроградский район сегодня лидирует – 70−80% всего объема жилья этого сегмента, выставленного на продажу. Именно Крестовский остров дает 50% элитного предложения в городе.

Элитные зоны, полагает Полина Яковлева, могут появиться на набережной Мойки (проект «Театральный» компании Ruric, квартальная реконструкция), на Приморском проспекте, где девелопментом заняты сразу несколько компаний («Лентек», Setl Group, «Строймонтаж» и «АТ-Альянс»), на набережной Робеспьера, Синопской набережной и других набережных Невы, Большой и Малой Невки и т.д. Также элитной зоной может стать территория Адмиралтейских верфей, несмотря на то что исторически это была пролетарская окраина и сегодня здесь еще работают предприятия.

«Близость к порту и общий имидж территории до сих пор не позволяли рассматривать ее в качестве элитной зоны. Однако в перспективе, после завершения проектов в более престижных зонах исторического центра, она, без сомнения, заинтересует девелоперов» – уверена Яковлева.

Желающих все больше

По данным компании «Петрополь», в 2007 году на первичном рынке элитного жилья было продано более 850 квартир – больше, чем выведено на рынок.

Специалисты утверждают: спрос на строящуюся элитную недвижимость в 2007 году вырос. Но первое полугодие прошло в этом смысле спокойно – активность наблюдалась в третьем и четвертом кварталах. По мнению Дмитрия Карманова, это связано с ростом цен в предшествующем году: «В 2006 году цены поднялись выше точки равновесия, и рынку потребовалось время для того, чтобы доходы и психология покупателей подтянулись до новых ценовых уровней». Потенциальным покупателям удалось накопить достаточно средств для приобретения недвижимости примерно к осени, полагает Марк Лернер. Именно осенью появились признаки оживления спроса, и остальная часть года прошла под знаком роста объемов продаж. Полина Яковлева также считает, что определенную роль сыграл сезонный фактор: «Покупатели стремились завершить все крупные дела до конца года».

Первый квартал 2008 года также отмечен активными продажами. По словам Полины Яковлевой, традиционного зимнего спада покупательской активности не произошло. Однако покупатели сталкиваются с ограниченным предложением. Мало того что на рынок поступают лишь единичные объекты, застройщики стали снимать с продаж наиболее ликвидные предложения или устанавливать на них блокирующие цены.

По данным компании «Строймонтаж», спрос по-прежнему сосредоточен в центральных районах Петербурга. Лидеры – Центральный район и Крестовский остров. На третьем месте по популярности – Петроградская сторона. Васильевский остров менее востребован из-за водных преград и автомобильных пробок на мостах.

Как рассказывает Михаил Бимон, кроме местоположения на спрос влияют и другие факторы, в частности социальная однородность: «Многие покупатели готовы переплачивать лишь за то, чтобы жильцы были тщательно отобраны». «В последние два года наметилась тенденция, когда на решение купить квартиру влияет позиционирование и продвижение проектов, – отмечает Елена Карасева, бренд-менеджер ЗАО „Строймонтаж“. – На рынке элитного жилья все большую роль играют бренды. Есть примеры, когда цена на жилье вырастала исключительно с помощью брендинга».

По мнению заместителя генерального директора по маркетингу и продажам компании «Отделстрой» Ларисы Окунь, современные покупатели элитного жилья хотят, чтобы не только интерьер собственной квартиры, но и окружающая обстановка радовали глаз: чистые лестницы, парадные с консьержами, не менее престижные соседние дома.

«Несмотря на то что многие эксперты называют основным атрибутом элитного дома престижную локацию и видовые характеристики, на сегодняшний день это не весь перечень, – утверждает Лернер. – Очень важны социально однородное окружение и безопасность. С другой стороны, у нас пока отсутствует некий стандарт оснащения дома дополнительными опциями. Требования и предпочтения целевой аудитории индивидуальны: для одних обязательной опцией является вид на воду, для других важнее наличие собственного паркинга или фитнес-центра».

Спрос на комфорт

Наличие собственной социальной инфраструктуры становится обязательной опцией элитных жилых комплексов.

«Качество жизни в элитном комплексе – это совокупность неких сервисов, которые могут быть реализованы как на уровне услуг, так и на уровне конструктивного решения дома, – говорит Елена Карасева. – Задача инвестора-застройщика – найти оптимальное сочетание необходимых сервисных услуг, которые смогут удовлетворять все его нужды, но не будут обременять жильца избыточными затратами».

Мода на перечень инфраструктурных объектов все время меняется: вместо магазинов и баров теперь все чаще строятся оздоровительные и спортивные комплексы. Фитнес-центры уже не вызывают ажиотажа, на смену им приходят wellness-центры. Несмотря на моду, первый настоящий wellness-центр в Петербурге появится в лучшем случае в 2013 году как приложение к элитному коттеджному комплексу «Северный Версаль». Компания «Конкорд менеджмент и консалтинг», которая готовится сдать комплекс в эксплуатацию, собирается в 2009 году снова выйти на строительную площадку – на земли по соседству с «Северным Версалем». В состав wellness-парка войдут медико-оздоровительный, косметологический, спортивный центры, а также пансионат – гостиничные корпуса и апартаменты.

По словам заведующего отделением реабилитации и восстановительной медицины Международной клиники MEDEM Владислава Баранова, пока все представленные в Петербурге SPA— и wellness-центры вряд ли можно считать таковыми.

На первый взгляд для операторов элитного рынка очевидны новые потребности клиентов, поэтому застройщики готовы предлагать длинные перечни опций. С другой стороны, на конечном этапе строительства оказывается: соблюсти все детали заявленного проекта застройщик в силу разных причин не может, поэтому клиенту придется довольствоваться тем, что есть. По словам Полины Яковлевой, спрос высок, особенно в Центральном районе, поэтому девелоперы не всегда закладывают в перечень опций даже самые нужные. По ее мнению, это происходит из-за недостаточной конкуренции, порожденной все тем же дефицитом предложения.

Дисбаланс – движитель цен

Цены на элитное жилье растут всегда, независимо от ситуации в других сегментах жилищного рынка. Катализатором процесса выступает диспропорция между ограниченным предложением и возрастающим спросом.

По данным «Петербургской недвижимости», за 2007 год цены в элитном сегменте выросли на 46,5% в долларах (37% – в рублях). В конце года средняя цена предложения составляла чуть более 8 тыс. долларов за 1 кв. м (в среднем около 6 тыс. долларов за 1 кв. м на объектах низшей ценовой категории и в среднем 10,5 тыс. долларов за 1 кв. м на объектах высокой ценовой категории). Средняя цена увеличивается благодаря новым проектам, которые выводятся на рынок: они более качественные и, следовательно, более дорогие. Обычной ценой для действительно эксклюзивных проектов становится 630 тыс. рублей за 1 кв. м. Однако немало объектов предлагается по цене почти в два раза ниже. Это обусловлено индивидуальными качествами элитного жилья.

Как считают аналитики АРИН, одна из причин роста цен – географическая. Почти половина предложения сосредоточена на Крестовском острове. Причем у большинства этих объектов близок срок сдачи. Как правило, застройщики резко увеличивают цены на заключительном этапе строительства. Марк Лернер утверждает, что на цену элитного жилья также заметно влияет площадь жилого комплекса и количество квартир: чем больше эти параметры, тем ниже класс объекта. «Так, стоимость 1 кв. м в комплексе „Олимпийская деревня“ на Крестовском острове на 200 квартир – 7−8 тыс. долларов, а в Stella Maris на 15 квартир, который расположен там же, – 15 тыс. долларов», – поясняет Лернер. По словам Полины Яковлевой, в первом квартале 2008 года рост цен продолжился. По предварительным оценкам, он составил 15−20%, а на ряде объектов – до 50%.

Ложка дегтя

По мнению специалистов, одной из важнейших тенденций первичного рынка элитного жилья в 2008 году будет рост объемов продаж. В нынешнем году ожидается вывод на рынок комплексов «Таврический» (RBI), «Смольный квартал», второй очереди «Парадного квартала», проекта «Каменноостровская коллекция» (СК «Возрождение»), объектов на Малом проспекте Петроградской стороны («Стройинжиниринг»), «Дом начала века» в Петроградском районе (Промышленно-строительный альянс), «Колумб» на Морском проспекте («АТ-Альянс»), дома на улице Эсперова («Строймонтаж») и другие. Планируется начать строительство объектов «Морские башни» («АТ-Альянс»), SkyTowers («Строймонтаж»), домов на Большой Посадской, Пискаревском проспекте, Новгородской улице (RBI), на Стремянной улице («СоюзГенСтрой») и других. Но адекватный спросу объем предложения, по мнению аналитиков, появится на петербургском рынке лишь в 2009−2010 годах.

Есть еще одна ложка дегтя в бочке элитного меда. По данным аналитиков АРИН, ожидаемая тенденция – продажа квартир на завершающих этапах строительства. С одной стороны, это позволит застройщикам продавать жилье дороже. С другой стороны, объем предложения на рынке будет подвержен серьезным колебаниям – то густо, то пусто.

Марк Лернер полагает, что уже в ближайшее время появятся элитные проекты на городской периферии. Возможно, по качеству эти объекты не уступят самым навороченным элитным комплексам, однако менее престижное местоположение заставит застройщиков предлагать их по более низкой цене.

Эксперты осторожны в ценовых прогнозах элитного рынка. Поскольку при расчетах необходимо учитывать множество факторов, оценки специалистов разнятся. Нижняя планка роста цен – 15%, верхняя – 40%. Первый квартал 2008 года уже продемонстрировал тягу жилой недвижимости вообще и элитных объектов в частности к подорожанию. Препятствий для дальнейшего роста цен нет, поводов для снижения, пока предложение заметно отстает от спроса, – тоже.

Дата публикации: 11:45 17 апреля 2008

Источник: bpn.ru