«Жемчужный» девелопмент

Ван Чанда: «Можем обсуждать любые предложения других инвесторов, но с условием, что руководящая роль остается за компанией „Балтийская жемчужина“».

Ван Чанда: «Ориентируясь только на коммерческую составляющую, мы могли бы вложить эти средства в Китае и быстрее вернуть инвестиции»

Проект китайских инвесторов «Балтийская жемчужина», стартовавший в 2004 году, был на тот момент самым масштабным проектом комплексного освоения территорий в Санкт-Петербурге, с рекордным объемом заявленных инвестиций – более 1 млрд долларов.

На заброшенных землях площадью 205 га в Красносельском районе, расположенных между южным побережьем Финского залива и Петергофским шоссе, строится многофункциональный комплекс, где должно появиться более 1 млн кв. м жилья, а также более 600 тыс. кв. м коммерческой недвижимости – офисы, спортивно-развлекательные объекты, торговля, гостиницы и т.д. (подробнее см. «В поисках жемчужины [1]», «Эксперт С-З» №14 от 10 апреля 2006 года). О ходе осуществления проекта в интервью обозревателю «Эксперта С-З» рассказывает президент, заместитель председателя совета директоров ЗАО «Балтийская жемчужина» Ван Чанда.

В масштабах города

– В петербургской администрации говорили, что первая очередь жилья (160−180 тыс. кв. м) будет построена в 2007 году. Какие проблемы задерживают реализацию проекта?

– Вероятно, здесь какое-то непонимание. Постановление правительства Санкт-Петербурга о проектировании и строительстве было принято в январе 2006 года. Тогда же началась проработка генерального плана застройки, который сегодня утвержден КГА. К 2007 году у нас появились уже архитектурные чертежи первых микрорайонов – жилых кварталов, прилегающих к Петергофскому шоссе. Объективно их строительство занимает полтора-два года. Мы не отстаем от графика, и действительно только к 2009 году можно построить первые кварталы и сдать их в эксплуатацию. Сейчас активно идет строительство двух кварталов (170 и 140 тыс. кв. м жилья), к концу нынешнего года будут возведены основные конструкции, чтобы в 2009 году полностью завершить строительство всех корпусов жилых зданий в кварталах.

Впрочем, некоторые сложности с подготовкой проектной документации у нас действительно возникли. Первый квартал проектировался одной из петербургских архитектурных мастерских, однако администрация города повысила требования к документации и нам пришлось привлечь более крупную проектную организацию – ЛенНИИпроект. В результате на завершение работы потребовалось еще порядка восьми месяцев.

Проектирование второго квартала изначально выполнял ЛенНИИпроект. В этой работе ему помогали специалисты из Харбинского архитектурного института – они имеют хороший опыт проектирования жилья для строительства в сложных климатических условиях и сотрудничали с российскими специалистами. В итоге мы прошли все необходимые экспертизы и утверждение документов и получили разрешение на строительство первых кварталов.

– В каком состоянии строительство многофункционального комплекса «Лепестки люцерны»? Этот объект также анонсировался как один из первоочередных…

– Возведена часть фундамента Южной площади, где разместится этот комплекс. Мы хотим, чтобы это был коммерческий комплекс европейского уровня, и пригласили для участия ряд европейских партнеров. Мы согласились с их предложениями и внесли корректировки в расположение объектов на Южной площади. В частности, мы посчитали целесообразным расширить часть комплекса, которая будет включать гостиницу. На территории «Балтийской жемчужины» предполагается строительство большого количества центров развлечений, в том числе спортивных, например большого аквапарка, – Петербургу не хватает таких мест отдыха в закрытых помещениях, о чем свидетельствует и переполненный аквапарк в гостинице «Прибалтийская».

– Появилась ли определенность, какие конкретно объекты коммерческой инфраструктуры будут построены на территории комплекса?

– В настоящий момент идут работы по проектировке всей коммерческой части «Балтийской жемчужины», и пока нельзя сказать, каким будет окончательный проект. Генеральный план застройки территории предусматривает, что объекты коммерческого назначения образуют большой коридор, от Южной площади до берега Финского залива. Для участия в разработке концепции этого коммерческого коридора приглашены две крупные западные консалтинговые компании – американская SOM и английская RTKL. В крупных городах Китая распространено строительство подобных коммерческих коридоров, и у нас есть опыт сотрудничества при их создании с западными компаниями. Мы стремимся к тому, чтобы это был большой коммерческий центр в масштабах всего города, так что жители «Балтийской жемчужины» будут составлять только часть целевых потребителей предоставляемых здесь услуг. Нам видится, что это будет альтернативный историческому центру города современный деловой сити, которого сейчас недостает Петербургу, – с красивыми офисными зданиями высокого класса, гостиницами, объектами торговли, развлечений…

– Уже решено, сколько будет гостиниц? Чиновники администрации ранее заявляли о строительстве трех отелей…

– Нет, совершенно точно мы сможем говорить об этом после завершения работы над концепцией коммерческой застройки.

По возрастающей

– В чем состоит особенность общей архитектурной концепции «Балтийской жемчужины»?

– Этажность нашей застройки понижается с севера на юг, и, таким образом, весь комплекс будет образовывать некое подобие лестницы. В первом квартале, около Петергофского шоссе, самая высокая точка будет на уровне 19 этажей, самая низкая – четыре этажа. Это связано с установленными для нашей территории ограничениями по высотности застройки. Однако мы обсуждали эти вопросы с городскими властями и у нас есть разрешение на строительство в центре комплекса отеля высотой 188 м.

Если говорить об особенностях архитектурной концепции комплекса, нужно отметить, что мы внесли некоторые изменения в обычную картину проживания в Петербурге. Под всеми нашими жилыми кварталами будет располагаться подземный паркинг – это позволит высвободить пространство во внутренних дворах и превратить их в хорошо благоустроенные, озелененные рекреационные зоны. Жилые микрорайоны, которые будут и в дальнейшем эксплуатироваться нашей компанией, мы намерены сделать закрытыми, чтобы обеспечить высокий уровень безопасности жителей.

– Какова последовательность застройки комплекса? Судя по всему, вы решили возвести сначала жилье, а затем уже объекты коммерческой недвижимости…

– Нет, строительство коммерческих и жилых объектов фактически будет идти параллельно и гармонично. Сегодня строится первая очередь – два жилых квартала, и как только удастся скорректировать проект Южной площади, мы приступим к возведению коммерческого комплекса. Вторая очередь строительства жилья будет включать и объекты социальной инфраструктуры – школу и детский сад. По нашим планам, параллельно с жилищным строительством к 2010 году до Матисова канала и проспекта Героев дойдет и застройка коммерческого коридора. Завершить строительство всего комплекса мы намерены в 2013 году.

– В каком сегменте будет позиционироваться строящееся жилье?

– Первые кварталы мы позиционируем как жилье в среднем сегменте, ориентированное на средний класс общества. Понятно, что пока не застроена территория всего комплекса и не реализованы в полной мере все достоинства проекта, преждевременно строить жилье высокого уровня. И мы на момент открытия продаж будем ориентироваться на среднюю цену жилой недвижимости в Красносельском районе. Но затем класс жилья будет повышаться. Начиная с третьей очереди – это кварталы, выходящие на Дудергофский канал, – планируем строить таунхаузы и коттеджи. Особенно привлекательна для малоэтажной и элитной застройки северная часть территории, примыкающая к берегу Финского залива.

Строительству элитного жилья способствует весьма хорошая экологическая обстановка на территории комплекса – это водные ресурсы, Матисов и Дудергофский каналы, позволяющие на судах выходить в Финский залив, рядом большой лесной массив Южно-Приморского парка. При этом привлекательная экологическая среда будет гармонично сочетаться с возможностями центра города – это обеспечит наша коммерческая инфраструктура. Удобным окажется и транспортное сообщение – на территории «Балтийской жемчужины» будет две остановки надземного экспресса.

Не только коммерция

– Как ЗАО «Балтийская жемчужина» участвует в создании инженерной инфраструктуры комплекса?

– На возведение инженерной инфраструктуры мы затратили уже более 140 млн долларов – это инвестиции компании «Балтийская жемчужина». Мы полностью финансируем строительство магистралей, мостов, трубопроводов на территории комплекса. Реконструировано русло Матисова канала. Построена часть дорог. Возведение объектов инженерной инфраструктуры даже несколько опережает строительство жилой и коммерческой недвижимости. В дальнейшем собираемся установить причал на берегу Финского залива, чтобы в «Балтийскую жемчужину» можно было прибывать и на пароходах.

– Какие компании-подрядчики привлекаются для выполнения работ?

– Подрядчики выбираются для каждого конкретного объекта. Так, генподрядчик строительства второго жилого квартала – российская компания «СМУ-2». Первый квартал возводит российское представительство Шанхайской строительной компании.

Естественно, она имеет все необходимые разрешения и руководствуется в своей деятельности российскими правовыми нормами. Все работы по инженерной и дорожной инфраструктуре выполняют петербургские компании.

– Планируете ли вы привлекать инвесторов, в том числе для строительства масштабных коммерческих объектов, таких как аквапарк, небоскреб, гостиницы?

– В настоящее время все инвестиции – это средства компании «Балтийская жемчужина». Общий объем инвестиций, на который мы ориентируемся, с учетом серьезного подорожания строительных материалов может составить 3 млрд долларов.

Поскольку проект «Балтийской жемчужины» действительно очень крупный, мы готовы обсуждать инвестиционные предложения по участию в проекте. Но при этом мы, безусловно, намерены быть основным девелопером. Возможно, будем привлекать профессиональные компании-операторы к проектам строительства торговых центров, бизнес-центров. И, конечно, смею уверить, заручимся поддержкой одного из ведущих мировых гостиничных операторов, чтобы построить лучшую в Петербурге гостиницу.

– Предполагаете ли вы предоставлять другим застройщикам отдельные участки для строительства жилья?

– Мы можем обсуждать любые проекты и предложения о сотрудничестве других инвесторов, но с условием, что руководящая роль остается за компанией «Балтийская жемчужина». Ведь именно мы взяли на себя все обязательства перед городской администрацией по комплексному освоению территории и не намерены отходить от общей концепции комплекса и генерального плана, определяющего функциональное назначение участков.

– На какой срок окупаемости проекта вы рассчитываете?

– Мы полагаем, что это будет по меньшей мере восемь лет. Но и об этом сроке возврата инвестиций можно говорить пока лишь предположительно – мы еще будем около пяти лет вести инвестиционную деятельность. Конечно, если бы мы ориентировались только на коммерческую составляющую, то могли бы эти же средства вложить в проекты на китайском рынке и гораздо быстрее вернуть инвестиции. Большое значение нашему проекту придается как на правительственном уровне КНР и России, так и на уровне администраций городов-побратимов Петербурга и Шанхая, поэтому проект «Балтийская жемчужина» имеет важную политическую составляющую.

Игорь Архипов

Дата публикации: 12:21 01 июля 2008

Источник: bpn.ru