Бои без правил

Путь к урегулированию градостроительных конфликтов не в отказе от точечной застройки, а в создании системы обратной связи между застройщиками, чиновниками и местными жителями.

В последнее время противостояние между застройщиками и гражданами в Москве и регионах выходит на новый виток. Сообщения о градостроительных конфликтах зачастую напоминают сводки с фронта. Протестующие осаждают стройплощадки, крушат ограждения, устраивают митинги и пикеты, нередко словесные перепалки заканчиваются рукопашной с участием горожан, строителей, милиции.

В Москве, да и в других городах, чиновники внедряют в общественное сознание мысль, будто бы главная причина народных бунтов — пресловутая точечная застройка. «Точечная застройка себя изжила», — повторяет как заклинание руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин. Вместо нее власти обещают развернуть в городе комплексную реконструкцию жилых кварталов и избавить горожан от вероломства застройщиков. Правда, непонятно, чьими руками муниципалитет намерен проделать эту работу (профессиональных строительных компаний, способных решать столь масштабные задачи, в Москве раз-два и обчелся). Но уже сегодня можно предположить, какую волну протеста могут вызвать топорные действия «реконструкторов».

Почти наверняка с запуском подобных проектов число конфликтов между застройщиками и жителями вырастет. И в первую очередь из-за отсутствия дееспособной системы информирования граждан о градостроительных проектах и их последствиях для городской среды.

В информационном вакууме

Сегодня говорить о существовании обратной связи между городом, его жителями и застройщиками не приходится. Диалог между ключевыми участниками градостроительного процесса явно не ладится. Некоторые игроки считают прогрессивной существующую практику публичных слушаний (эта процедура обязательна для основных документов градостроительного планирования). Однако на деле она выглядит по меньшей мере профанацией.

Например, о каком конструктивном взаимодействии с горожанами может идти речь, если для жителей одного из московских административных округов чиновники, чтобы избежать неприятной полемики, организовали слушания проекта Генплана Москвы… в телеэфире муниципальной телекомпании. Впрочем, и от встреч с жителями толку мало: в большинстве случаев они превращаются в бесконечную перепалку. Некоторые столичные чиновники очень искусно используют подобные мероприятия для выпуска пара, только диву даешься, как ловко они манипулируют публикой, играя на противоречиях жителей.

Несколько лет назад столичное правительство создало компанию «Московские информационные технологии» (МИТ). Предполагалось, что ее главной функцией станет информационное сопровождение крупных городских проектов. Однако мощным источником информации эта структура так и не стала. По слухам, предполагалось подключить МИТ к урегулированию ряда конфликтов застройщиков с местным населением. Но застройщики говорят о такой идее без особого энтузиазма и не могут припомнить примеров эффективной работы этой структуры в данном направлении: «Они хорошие аналитики, умеют собирать информацию и делать из нее выводы, но дальше этого дело, похоже, не идет».

Бейсбольная бита как аргумент

При таком раскладе население и застройщики остаются один на один со своими проблемами и зачастую годами не могут найти алгоритма их решения. Все это подрывает экономику проектов, бьет по репутации строительных компаний, вызывает растущее недовольство москвичей. Постепенно затянувшиеся конфликты обрастают внешними участниками. Тут обнаруживаются и чиновники, у которых появляется предлог для давления на неугодных застройщиков. И политические деятели, для которых такие скандалы — бесплатная и зрелищная реклама. И телекомпании, которым выезд на градостроительные побоища «по заказу» сулит хорошие барыши.

Зачастую местные сообщества становятся инструментом конкурентной борьбы. «Иногда конфликт бизнеса с населением напоминает хорошо срежиссированную постановку», — говорит один из наших собеседников. По мнению руководителя по связям с общественностью компании «Пересвет-Инвест» Ирины Наумовой, нередко за противодействием местных жителей стоит хорошо спланированная акция компаний-конкурентов или людей, зарабатывающих политический капитал.

Застройщикам ничего не остается, как действовать по наитию. Например, пытаться наладить взаимоотношения с жителями с помощью специалистов по связям с общественностью. Но выясняется, что профессионалов в области разжигания конфликтов на рынке много, а вот в сфере тушения скандалов почти нет. Некоторые компании видят решение проблемы в «черных» методах: угрозах, шантажах, бейсбольных битах, либо в подкупе жителей. Однако такие варианты чреваты серьезными репутационными издержками, уголовным преследованием или астрономическими расходами на удовлетворение возрастающих аппетитов контрагентов.

Как бы то ни было, в большинстве случаев вопрос все равно остается открытым: некой универсальной модели или алгоритма работы инвестора-застройщика с протестно настроенными гражданами на сегодняшний день не существует, констатируют участники рынка. Они утверждают, что очень многие девелоперы готовы платить большие деньги за умение решать подобные конфликты или хотя бы за примеры удачного опыта, поскольку цена вопроса очень высока. «Это раньше камнем преткновения долгое время оставался административный ресурс, однако дорожку протоптали, технологию решения проблем разработали и закрепили. Но теперь даже при наличии всех разрешительных документов на площадку можно и не выйти. Если по каким-то причинам местное население взбунтовалось, то на административный ресурс уже рассчитывать не приходится», — сетует представитель одной из столичных строительных фирм.

Городские адвокаты

Между тем именно конструктивное взаимодействие между застройщиками и чиновниками — ключ к благополучному урегулированию конфликтных ситуаций. По общему мнению, одна из главных причин градостроительных конфликтов — дефицит информации, как о девелоперских проектах, так и о развитии кварталов и микрорайонов в целом, а также неумение участников градостроительного процесса подавать эту информацию в наглядной и доступной для восприятия форме.

Например, многие москвичи, присутствовавшие на публичных слушаниях по проекту обновленного Генплана города, жаловались, что из вывешенных в районных управах схем «ничего понять нельзя», даже если рассматривать их под микроскопом.

Некоторые строительные компании пытаются в одностороннем порядке удовлетворить потребность местных жителей в информации о предстоящем строительстве, подкрепляя свою доброжелательность имиджевыми социальными проектами.

«Чтобы исключить конфликты, компания “Квартал” проводит масштабную информационную политику, своевременно сообщает жителям о планах переселения и строительства, а также соблюдает сроки строительства и заявленные параметры объектов.

Также большое внимание уделяется социальным мероприятиям внутри района, которые компания проводит для его жителей», — рассказывает заместитель директора по маркетингу и продажам компании «Квартал Эстейт» Павел Епихин.

Однако, как признаются многие участники рынка, не всегда такой подход оправдывает себя. Во-первых, жители не склонны доверять односторонним сведениям со стороны застройщика, и развеять сомнения горожан порой не удается. Во-вторых, социальные инициативы зачастую воспринимаются жителями как подачки, поэтому потребность в них возрастает в геометрической прогрессии, сказываясь на экономике проектов.

По мнению участников рынка, чтобы снизить накал борьбы, населению следует предоставить доступ не только к информации о девелоперском проекте, но и к развернутым сведениям о градостроительном развитии жилых кварталов, изложенным как на бумаге, так и на электронных носителях (например, на веб-сайтах управ в интернете). Пока же ничего этого нет, не говоря уже о независимой экспертизе подобных предложений. Конечно, теоретически каждый житель вправе ознакомиться с проектами планировочных решений в местной управе. Однако привязать все задумки проектировщиков к местности, а тем более оценить влияние тех или иных градостроительных решений на качество жизни без помощи квалифицированных специалистов практически невозможно (рассчитывать в этом смысле на содействие работников управ, как правило, не приходится).

В роли независимых экспертов могли бы выступить общественные организации, созданные в том числе и при участии профессиональных урбанистов. Однако пока в Москве нет дееспособных и авторитетных движений наподобие объединений так называемых городских адвокатов (см. «Сила общественного мнения»). Такие структуры могли бы служить не только независимыми посредниками в урегулировании возникших градостроительных конфликтов, но и своеобразным фильтром для тиражирования бездумных архитектурных и градостроительных решений.

Пока же у чиновников и застройщиков нет контрагента, к заключениям которого они готовы были бы прислушиваться. Вместо этого — толпы разъяренных, а иногда и материально мотивированных горожан. Неудивительно, что в этой ситуации городские власти последовательно подменяют общественное мнение резолюциями «общественного градостроительного совета», первую скрипку в котором сами же и играют.

Илья Ступин

Дата публикации: 12:29 01 июля 2008

Источник: bpn.ru