Послевкусие кризиса

Еще полтора года назад казалось, что российскую ипотеку ожидает безоблачное будущее. Темпы развития жилищного кредитования превышали сделанные ранее прогнозы, конкуренция между банками росла, побуждая их постоянно смягчать условия выдачи займов, понижать ставки, удлинять сроки кредитования. Но около года назад ситуация кардинально изменилась — колеса российской ипотеки завертелись вспять.

Американский ипотечный кризис и кризис ликвидности, взбудоражившие банковскую систему почти во всем мире, сказались на нашем рынке гораздо меньше, чем на европейском. «Ипотека в России составляет не столь значительную долю ВВП по сравнению со странами Европы и США, поэтому влияние ипотечного кризиса на российскую финансовую систему оказалось незначительным», — говорит руководитель дирекции обслуживания физических лиц Райффайзенбанка Роман Воробьев. Однако российский рынок ипотеки по-прежнему как младенец, который пуповиной привязан к западной банковской системе — основному источнику для рефинансирования выданных займов. Когда этот канал оказался перекрыт высокими требованиями, предъявляемыми к новым партиям закладных, на внутреннем рынке появились признаки легкого удушья: за считанные месяцы количество игроков и программ заметно сократилось.

По подсчетам специалистов «Миэль-брокериджа», ипотечное кредитование свернули около 10% игроков, а его темпы существенно снизились. Некоторые СМИ даже подняли шум на тему «конца ипотеки», оставив в стороне тот факт, что рост рынка продолжается, пусть и медленнее, чем раньше. «Уменьшение числа игроков не повлияло на спрос, ипотека продолжает быть востребованным банковским продуктом. Лидеры рынка сохраняют бесперебойное кредитование и продолжают увеличивать присутствие в регионах», — говорит вице-президент по развитию банка «Дельтакредит» Динара Юнусова.

Действительно, радикальной фильтрации рынка пока так и не произошло. «На сегодняшний день с рынка ушли банки, которые занимались ипотекой по принципу “чтобы было”. Все остальные остались. Лучше всего преодолевают ситуацию те, у кого много денег, и/или те, у кого много региональных филиалов», — говорит директор компании «Легкокредит» Кирилл Суслов. Правда, по его словам, это еще не окончание перестановки сил. Из той сотни банков, что сейчас занимаются ипотекой в Москве и области, перспективными он считает программы 20–30 кредиторов: «Следовательно, к концу года остальные либо улучшат условия по своим программам, либо их сократят». Сложнее обстоит ситуация в регионах, где ипотека попала под нож новых требований Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Первые изменения касались прекращения рефинансирования закладных, выданных после 31 января, при одновременном совпадении двух условий: размер выданного кредита — свыше 1,5 млн руб., а соотношение займа к залогу — более 80%. В мае агентство еще раз изменило свои требования к выкупаемым кредитам. Новые стандарты, по которым оно будет оценивать выданные займы, предусматривают отказ от подтверждения доходов заемщиков в свободной форме по справке банка. Свою платежеспособность клиенты могут доказать только справкой по форме 2−НДФЛ либо по специальной форме АИЖК. Участие второго супруга в качестве созаемщика в сделке будет обязательным. Кроме того, АИЖК отказалось рефинансировать ипотечные сделки, совершенные между взаимозависимыми лицами, а также кредиты, выданные на приобретение комнат. То есть мы, по сути, вернулись к тем параметрам, которые предъявлялись к займам пару лет назад. «Главная цель внесенных изменений — оздоровление кредитного портфеля и предупреждение кризиса неплатежей за счет снижения рисков.

Банки должны будут повысить качество оценки кредитоспособности потенциальных заемщиков и недвижимости. Не думаю, что эти новшества приведут к снижению доступности кредитов для основной массы платежеспособных заемщиков», — рассуждает заместитель председателя правления Русского ипотечного банка Алексей Успенский.

Такая политика АИЖК имеет вполне объективные причины: количество просроченных кредитов в некоторых регионах достигло пугающих размеров. «В Ставропольском крае на 1 мая 2008 года соотношение остатков основного долга по просроченным кредитам к остаткам по всем кредитам составило 21,1%, а в Костромской области — 24%. И хотя пока у нас только два региона с такой большой просрочкой, здесь есть над чем задуматься. На 1 мая более чем в 30 регионах просрочка составляет свыше 3%. Статистика, мягко говоря, безрадостная», — рассказывает директор департамента маркетинга розничного бизнеса Номос-банка Анна Панкратова. Новые требования АИЖК неизбежно приведут к сужению круга потенциальных заемщиков и кредиторов в регионах, однако ужесточение стандартов — несомненный плюс для клиентов, которые будут избавлены от возможности получить непосильное кредитное бремя.

Избирательное подорожание

Пока количество банков, имеющих ипотечные программы, уменьшилось не настолько, чтобы заемщик мог это заметить. Гораздо более ощутимыми изменениями стало ухудшение условий кредитования и ужесточение самого подхода к отбору новых должников. С осени прошлого года по лето 2008−го большинство банков подняли ставки по ипотечным программам на 0,5–2,5%. «Кредиты с большим первоначальным взносом и на сравнительно небольшой срок (до пяти-семи лет) подорожали незначительно. ВТБ 24, например, выдает такие кредиты под 9,7% годовых в долларах (на 0,7% выше, чем год назад), а ДжиИ Мани банк и вовсе под 9% годовых (первоначальный взнос — более 20%). Аналогичная ситуация и в других банках. А в сегменте более рисковых займов (выдаваемых на длительный срок и с минимальным первоначальным взносом) ставки выросли очень сильно — в некоторых случаях они достигают 15% годовых в валюте», — говорит аналитик КГ «Мультиброкер» Людмила Макарова. По мнению Кирилла Суслова, средние по рынку ставки в начале года начали повышаться, но в итоге выросли не более чем на 1% как по рублям, так и по валютным займам: «Однако не все так хорошо, потому что заметно сократились наиболее интересные предложения. Сейчас лето, обычно в этот период банки стараются расшевелить рынок специальными предложениями, однако не думаю, что они существенно скажутся на средней ставке. Скорее она продолжит свой небольшой рост».

Кроме того, у многих банков изменился подход к ценообразованию. «Стала более часто встречаться зависимость процентных ставок от суммы первоначального взноса и сроков моратория на досрочное погашение», — замечает генеральный директор компании «Миэль-брокеридж» Алексей Шленов. Использование моратория в качестве фактора, влияющего на ставку, фактически новая тенденция (см. «Ипотечные прятки»). Условия кредитования мало изменились в тех банках, которые изначально придерживались наиболее консервативного пути. «Независимо от ситуации на рынке условия кредитования и требования к заемщикам в нашем банке сохраняются неизменными, — утверждает Динара Юнусова из банка “Дельтакредит”. — Ставки по-прежнему начинаются от 8%, и мы не изменяли требований к размеру первоначально взноса». О том, что кризис не повлиял серьезно на их политику, говорят и в Райффайзенбанке. «Для тех банков, которые активно привлекали средства не только на финансовых рынках, но и от населения, проблема кризиса ликвидности и длинных денег стоит менее остро», — объясняет Роман Воробьев. Некоторые кредиторы в пику общей тенденции даже проводят небольшие снижения ставок или организуют дисконтные акции, позволяющие клиентам сэкономить на комиссиях.

Весомый взнос

Одним из наиболее прогнозируемых последствий кризиса для нашего рынка было очищение его от рискованных продуктов: кредитов без первоначального взноса, займов без подтверждения дохода и других продуктов. Причины понятны: во-первых, такие кредиты в новых условиях банкам сложнее рефинансировать. А во-вторых, отечественные кредитные организации, получившие наглядный урок от американских коллег, постарались свернуть рисковые программы раньше, чем начнутся дефолты по ним. Учитывая, что по новым критериям АИЖК кредиты с первоначальным взносом меньше 15% попали в категорию высокорискованных и не подлежащих рефинансированию, многие игроки повысили планку первоначального взноса именно до этой отметки. «В то же время некоторые банки (например, ДжиИ Мани банк и Абсолют банк), напротив, снизили размер первоначального взноса, но при этом ввели зависимость ставки от данного показателя: чем меньше взнос, тем выше ставка», — говорит Алексей Шленов.

По утверждению брокеров, некоторые кредитные организации продолжают выдавать займы без первоначального взноса, не афишируя этого. ВТБ 24 сохранил такую программу официально: на сайте написано, что кредиты без первоначального взноса выдаются «в ряде регионов» (в список которых входит и Москва) на общих условиях. Если брать кредит без первоначального взноса на 20 лет в долларах, то при ежемесячном доходе $4 тыс. можно получить сумму $205 тыс., а процентная ставка составит 12,95% в год. Разумеется, заемщиков, претендующих на такой заем, банки оценивают с пристрастностью будущей тещи. «Банк рассматривает надежность заемщика не только и не столько по наличию справки 2−НДФЛ, но и по другим признакам. Один из важнейших — кредитная история. Так, если заемщик имеет погашенный без просрочек автокредит на достаточно дорогой автомобиль, является востребованным специалистом, то велика вероятность, что он сможет получить кредит, и не имея средств на первоначальный взнос», — считает Людмила Макарова.

Черная доля

Минувшей зимой ипотечные брокеры жаловались, что банки стали гораздо более пристрастно оценивать заемщиков. Количество отказов на поданные заявки резко увеличилось. «В прошлом году процент получивших отказ был на уровне 5%, а в январе-феврале он вырос до 50%», — говорит Кирилл Суслов. «Доля отказов увеличилась примерно в полтора раза (до 35%)», — подтверждает Алексей Успенский. Рост отказов был обусловлен тем, что банки на ходу принялись менять условия одобрения. И, что самое досадное, новые критерии оставались несколько месяцев туманными как для заемщиков, так и для брокеров. Эта ситуация к лету начала нормализоваться: количество отказов сегодня снижается. Похоже, первый приступ паники у банков прошел, и критерии отбора стали наконец обретать четкие формы. Так, клиенты без какого-либо документального подтверждения дохода почти лишились шансов на кредит. В то же время положение клиентов с «серой», но стабильной зарплатой (когда есть справка 2−НДФЛ на небольшую сумму и справки по форме банка на оставшуюся зарплату) принципиально не изменилось.

Выработка новых критериев носила не только характер ужесточения. Так, параллельно некоторые банки вводили правила, облегчающие участь «серых» заемщиков. «Теперь у наших клиентов появилась возможность подтверждать свой доход по справке без печати работодателя, то есть клиент может указывать так называемый заявленный доход, подписанный самим заемщиком», — говорит Роман Воробьев.

Дальше — лучше?

Вопросы о ближайших переменах на рынке российской ипотеки сегодня достойны гадания на кофейной гуще. Эксперты предпочитают отделываться осторожными формулировками: «Рост объемов продолжится, но отнюдь не прежними темпами».

«Считаю, что ставки в следующем году будут снижаться. Даже сегодня часть банков повышают ставки не потому, что в этом есть необходимость, а потому, что есть такая возможность», — комментирует ситуацию Кирилл Суслов. Многие банкиры готовы поспорить с ним. Так, в Русском ипотечном банке считают, что сложности с финансированием еще не миновали, и потому можно ожидать дальнейшего удорожания кредитов для населения. «Поскольку о спаде напряженности на международных рынках капитала говорить рано, то в ближайшем будущем произойдет дальнейшее повышение процентных ставок. Однако оздоровление ситуации в мировой экономике и улучшение российского инвестиционного климата приведет к удешевлению ипотеки для граждан — в перспективе трех-пяти лет можно говорить о снижении процентной ставки до уровня начала 2007 года», — говорит Алексей Успенский. В Городском ипотечном банке также придерживаются мнения, что точные прогнозы невозможны до тех пор, пока ситуация на международном рынке капитала не стабилизируется.

В любом случае потенциал российского рынка ипотеки все еще колоссален. Об этом свидетельствует и существующий спрос на жилье, и растущие доходы россиян, и даже такой на первый взгляд негативный фактор, как стремительный рост цен на недвижимость. В таких условиях ипотека остается для многих миллионов россиян основным способом улучшения жилищных условий. Поэтому, несмотря на сложности, есть все предпосылки для того, чтобы рост ипотечного рынка продолжался. Кризис ликвидности хотя и внес сумятицу, но зато обеспечил условия для более крепкого и устойчивого, пусть и не столь масштабного, как раньше, роста. Происходящее сегодня можно назвать неизбежным этапом взросления для всех его участников.

Анна Шехова

Дата публикации: 10:53 23 июля 2008

Источник: bpn.ru