Квартира и полцарства в придачу

С рынка жилой недвижимости спекулятивные деньги ушли в другие секторы. В один миг застройщики остались и без покупателей, и без средств. Зазвучали предсказания кризиса.

Эксперты Института глобализации и социальных движений (ИГСО, Москва) считают, что рынок жилья в России может обрушиться еще до конца 2008 года, по их мнению, падение цен может составить 50% от существующего уровня.

Подобные прогнозы все чаще звучат из уст аналитиков. Нестабильность на мировых финансовых рынках, ослабление потребительского спроса и динамики роста стоимости дают богатую почву для прогнозов. Самые кардинальные из них — это обвал, разорение мелких и средних компаний, замороженные стройки, потерянные деньги инвесторов.

Плохое предчувствие

Ощущение надвигающегося коллапса разгорается прежде всего в массовом сознании. Не нужно быть специалистом, чтобы почувствовать значительные перемены в сфере недвижимости — самом ликвидном и необходимом активе в домохозяйстве. Еще некоторое время назад присутствовало понимание, что цены на квартиры растут, как и спрос. И это было знанием, от которого отталкивались люди при планировании своей жизни. И вдруг появление новой действительности — выставленная в начале 2008 года на продажу хрущевка не получила ни одного звонка от потенциальных покупателей в течение пяти месяцев, а знакомый риелтор уволился вместе с половиной штата. Это невольно заставляет человека встревожиться. Перемены на рынке сегодня заметны и ощутимы для всех его участников: потребителей, застройщиков, инвесторов, посредников, кредиторов, поставщиков стройматериалов и аналитических услуг. И даже оппоненты максималистов высказывают мнение, что кризисные явления происходить будут — и нагляднее всего в вымирании мелких строительных, риелторских и других посреднических фирм, которые плодились во время бурного роста рынка. Сегодня компании, у которых были долгосрочные надежные инвесторы, глобальных потрясений не испытывают. Но в силу изменений им придется скорректировать тактику поведения и стать более клиентоориентированными, направив на это часть своих средств. Фраза, сказанная однажды председателем совета директоров УРСА Банка Игорем Кимом: «Выживут не крупные, а быстрые» — сегодня лучший метафорический прогноз развития рынка недвижимости.

Неглобальная стагнация

Во многих открытых источниках и СМИ распространяется мнение, что снижение цен на жилье в сибирских регионах измеряется в несколько десятков процентов. В рамках этих же рассуждений Барнаул — предвестник кризиса: цены на квартиры там якобы упали на 10–60%. Мифические цифры. Возможно, существенное снижение коснулось как раз наиболее чувствительного к переменам жилья, возглавляющего списки наименее востребованных вариантов. Это квартиры в морально устаревших постройках (сегодня это, безусловно, хрущевки и их предшественники), отчасти — квартиры в типовых домах в удаленных и традиционно не самых популярных микрорайонах. Аналитическое агентство RID Analytics (Новосибирск) представило отчет о развитии рынка вторичного жилья в Барнауле, Красноярске и Новосибирске. По отношению к концу прошлого года реальное снижение произошло только в Барнауле. Средняя цена предложения 1 кв. м жилья на вторичном рынке в городе в июне 2008 года составила 43,3 тыс. рублей (на 2% меньше, чем в мае). Суммарное падение за шесть месяцев — 4,8%, в то время как в предыдущие годы наблюдался прирост цен (за 2007 год — 22,7%, 2006−й — 87,3%, 2005 год — 16,1%). В зависимости от района снижение цен на «вторичку» колеблется от 2,4 до 8,8%. В Красноярске и Новосибирске реального падения цен не зафиксировано. Но темпы замедления роста стоимости весьма существенны. Так, в столице Красноярского края в первый летний месяц стоимость предложения одного квадратного метра на вторичном рынке снизилась по отношению к маю на 0,4% и составила 61,6 тыс. рублей. Но в течение полугода поднималась: суммарный рост цен на вторичном рынке жилья с начала января составил 13,8% (за 2007 год — 71,3%). Лишь в некоторых районах зафиксировано снижение цен на 1,1–2,9%. В Новосибирске динамика роста ослабела еще более ощутимо. Суммарно рост цен — 5% по итогам на 1 июля 2008 года, в то время как за 12 месяцев прошлого года — 42% (47% — за 2006 год, 18,7% — 2005 год). Средняя цена одного квадратного метра жилья на вторичном рынке здесь в июне составила 61,7 тыс. рублей, что на 0,36 % больше, чем в мае.

Висит груша

Бурный рост строительства в 2006–2007 годах привел к «затовариванию» рынка недвижимости. Несмотря на активно пропагандируемую деятельность государства в сфере доступного жилья, оно оставалось и остается для большинства россиян роскошью. Главная причина — сохраняющийся дефицит потребительских возможностей. По словам губернатора Омской области и председателя координационного совета по архитектуре и строительству Межрегиональной ассоциации «Сибирское соглашение» Леонида Полежаева, за I полугодие 2007 года цены на первичном и вторичном рынке жилья в Сибири выросли более чем на 43%, а рост реальных доходов населения региона составил только 12%.

«Что касается ипотеки, то она стимулирует спрос, но продолжает делать по стоимости жилье еще более недоступным, — рассуждает управляющий партнер агентства «Марков и Партнеры» Максим Марков. — При этом большинство граждан до сих пор не входит в число потенциальных клиентов кредитных организаций. Зарплаты россиян просто не соответствуют требованиям, которые выдвигают банки при выдаче ипотечных кредитов». Ужесточение этих критериев под влиянием мирового финансового кризиса еще более сузило круг российских заемщиков. Наиболее остро реагирует на изменяющуюся ситуацию сегмент вторичного жилья. Это связано с тем, что для лиц, желающих улучшить свои жилищные условия, наиболее интересным и выгодным представляется вариант вложений в первичную недвижимость.

Эти причины повлияли на увеличение сроков экспозиции выставленных на продажу вариантов частными владельцами. Чтобы сократить сроки ожидания сначала риелторам, а вскоре и самим продавцам ничего не оставалось, как снижать стоимость первоначального предложения. В совокупности все эти факторы сложились в замедление роста стоимости на вторичном рынке.

Повернули реку

На протяжении всей истории существования рыночных отношений в России недвижимость играла роль гарантированного высокодоходного вклада. И это было естественно, так как она дорожала, традиционно обгоняя инфляцию. Это формировало привлекательность рынка для инвестиций. Но мировой финансовый кризис в 2008 году внес свои коррективы в российский сектор недвижимости. По оценкам агентства «Марков и Партнеры», недвижимость в ближайшие год–полтора не только не будет обеспечивать высокого дохода инвесторам, но и может принести убытки.

«Если еще совсем недавно основная проблема взаимоотношений застройщиков и кредитных организаций была в том, что первым лишь поднимали ставки по кредитам, то в данный момент инвестбанкиры вообще не рекомендуют кредитовать девелоперов, — говорит Марков. — Например, ИК «Финам», Промсвязьбанк, Райффайзенбанк и Банк Москвы советуют воздержаться от покупок облигаций девелоперов и строителей. Дело в том, что у многих из них уже наступил технический дефолт: они не смогли вовремя расплатиться по обязательствам». Увеличение издержек строительного бизнеса, вызванных ростом цен на строительные материалы, ГСМ, коммуникационную составляющую, удорожание кредитных ресурсов для строителей, а также ужесточение конкуренции затруднили работу мелких и средней руки застройщиков и поставили под вопрос реализацию некоторых проектов. Снижение доходности сегмента и повышение рисков привело к тому, что с рынка жилой недвижимости исчезла его важнейшая составляющая в России — деньги частных спекулятивных инвесторов, которые составляли существенную долю, ранее обеспечивавшую рост рынка. «Их деньги, — поясняет Марков, — поддерживали непрерывное строительство постоянным потоком, что критически необходимо для успешного ведения работ. За определенный период они могли несколько раз вкладываться и оборачиваться. Некоторые из профессиональных частных инвесторов остались на рынке недвижимости, но перешли в более высокодоходные и стабильные секторы, например, стали вкладывать в землю».

В результате остались только потребители, приобретающие недвижимость в качестве собственного жилья, а не растущего в стоимости актива. Какие последствия это может повлечь? Все компании, не имеющие собственных ресурсов или надежных кредитных источников, строящие за счет сборов с людей, разорятся. Как правило, это мелкие фирмы, урвавшие клочок земли и работающие с различными нарушениями. В целом, если таких компаний не станет, российский рынок недвижимости приобретет более цивилизованное лицо. Но в период чистки страна столкнется с негативом в социальной сфере. Генеральный директор ведущей строительной компании Омска «АСК» Валерий Кокорин считает, что «если одна организация не достроит один дом, мы получим сразу же 100–200 обманутых инвесторов, как их называют. Только они не обмануты, они заложники ситуации, которая сложилась в стране. Сегодня в нашей компании ситуация такая же, как у многих — с января по июль 2008 года реализовано квартир вдвое меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но нам катастрофа не грозит, АСК — немаленькая строительная фирма, имеет долгосрочные отношения с банками. Мы возьмем кредиты и достроим. Но негативные последствия восстановительного периода рынка после банкротства большинства мелких и некоторых средних застройщиков ощутят на себе все».

Море слез

По мнению омского девелопера, сегодня еще не поздно вмешаться в ситуацию властям. Основными факторами ценообразования при возведении объекта для застройщиков являются расходы на землю и инженерную инфраструктуру, разработку проекта планировки и межевания территории, подключение и обустройство объекта строительства, стоимость получения разрешений для подключения и выполнения технических условий. «Сокращение тех или иных затрат в части взаимоотношений с властями может существенно (до 10–15 процентов, а в отдельных случаях до 30) снизить стоимость одного квадратного метра», — высказался на заседании при участии полномочного представителя президента в СФО и губернаторах сибирских регионов Леонид Полежаев. Законодателям необходимо признать осечку — обязательное проведение аукционов в целях предоставления земли для жилищного строительства привело к тому, что участки уходили к тем, кто больше заплатит, а не предложит проект с наиболее низкой стоимостью жилья за счет применяемых технологий. Это вносило свою лепту в конечную стоимость квартир. Теперь, когда финансовое бремя строительных организаций возросло до предела, выросли риски, а платежеспособный спрос на жилье снизился, для предотвращения социальных проблем в связи с угрозой разорения мелких компаний нужно вводить механизмы снижения этого бремени.

Сытый конному не пеший

Период, который сегодня переживает рынок недвижимости в России, встряхнул тех игроков, что на ниве недавнего бурного роста зарабатывали, не задумываясь о надежности и долгосрочных перспективах бизнеса, а также потребителей и инвесторов, которые отдали свои средства таким компаниям. Ни разорения, ни тем более обвала цен, который прогнозируют аналитики по причине возросшей инфляции, не боятся изначально дальновидные компании.

Соль в том, насколько мобильной окажется на рынке тактика девелопера, насколько уверено он работает и какими активами располагает. Руководитель отдела маркетинга и инвестиций компании «Сибирь Девелопмент» (Новосибирск) Татьяна Аржаева убеждена, что причины для разговоров о снижении объемов продаж можно разделить на две группы: объективные (то, что происходит на рынке в целом и на рынке недвижимости в частности) и субъективные (то, что происходит или не происходит внутри компании). «И на то и на другое нужно реагировать. Но для этого желательно четко осознавать, какие бизнес-процессы и каким образом протекают внутри компании, настроить их в соответствии с новыми условиями. Кардинальное падение цен за квадратный метр маловероятно. Подорожание стройматериалов, земли, строительных работ не позволит их снижать. Речь будет идти об оптимизации издержек, упорядочивании оргструктур, поиске новых строительных технологий, детальной проработке проектов, усилении продвижения компании и ее объектов, поиске новых для нее источников доходов».

Ушедшие с рынка деньги спекулятивных инвесторов сделали его рынком потребителя. А с ним девелоперы работать еще не умеют. Этой причиной некоторые компании объясняют сегодня попытку игроков привлечь внимание потребителя к своему продукту с помощью беспрецедентных маркетинговых акций. В Новосибирске уже запущены такие программы, как скидка с каждого метра в 1–2 тыс. рублей, предоставление солидного дисконта на стройматериалы и отделочные работы, розыгрыш среди покупателей гаражей, автомобилей и путевок на курорты.

Другие компании объясняют необходимость введения таких акций «стимуляцией спроса». Некоторые вводят их одновременно с искусственным повышением стоимости квартиры, на что идут для сохранения эффекта инвестиционной привлекательности на фоне падения в данном сегменте.

Во второй половине 2008 года, по прогнозу компании RID Analytics, ожидается все-таки повышение спроса и усиления темпов роста цен в Новосибирске как на первичном, так и на вторичном рынках. «Связано это с традиционной сменой циклов на рынке недвижимости, и за периодом ценовой стагнации (который в Новосибирске длится без малого год) следует новый период роста, — говорит директор аналитического агентства Елена Ермолаева. — Аналогично будет развиваться и ситуация в других регионах, однако циклы эти не согласованы, и в разных городах рост может начаться в разное время. Длительность периодов может быть также разной, и величина прироста цен неодинаковой».

Спрос на рынке первичной недвижимости будет устойчивым, а рост стоимости до конца 2008 года составит порядка 12–15%, в этом уверен коммерческий директор компании «РосЕвроСити» (концерн «РосЕвроГрупп», Москва) Михаил Тонков. «На рынке будут и кризисные явления. Они связаны в первую очередь с последствиями регулирования рынка (№ 214−ФЗ «Об участии в долевом строительстве» — Ред.) и крайне низким маркетинговым уровнем объектов, которые застройщики выводят на рынок. Уйдут мелкие компании, привыкшие строить на деньги дольщиков и проектировать квартиры с учетом только инвестиционных потребителей, исчезнут ЖСК и другие формы, позволяющие обойти действующее регулирование. Я бы уже сейчас обращал внимание покупателей жилья на такие компании и вне зависимости от предлагаемых цен не рассматривал их варианты, — предупреждает Тонков. — Наверняка им придется ждать гораздо дольше обещанного срока, а, возможно, потребуется довнесение средств». Неоспоримая тенденция, которую отмечают все участники рынка, — это движение к его укрупнению. По некоторым данным, в Новосибирске сегодня уже одна из лидирующих компаний-застройщиков готовится к инвестиционной продаже. «Будущее за крупными региональными застройщиками, а также за московскими операторами — управляющими компаниями, которые имеют широкий портфель реализованных проектов в сфере жилой недвижимости в регионах, отличаются стабильной репутацией и доверием в потребительском и инвестиционном сообществе, надежны и клиентоориентированы», — заявляет Михаил Тонков. Стоит согласиться, что будущее, скорее всего, за «большими». Даже если обвал не случится и не унесет жизни нескольких тысяч компаний, а с ними деньги миллионов частных инвесторов, последствия все-таки будут негативными. И выживет тот, кто сможет пожертвовать большей частью прибыли, чтобы удержаться в период нестабильности.

Ирина Кичкайло

Дата публикации: 10:59 28 июля 2008

Источник: bpn.ru