Как распорядиться заложенной недвижимостью

Владельцы квартир, купленных в кредит, сильно ограничены в праве распоряжаться своей недвижимостью. Для того, чтобы осуществить любую сделку с квартирой, им приходится спрашивать разрешения у банка, предоставившего ипотечный кредит. Другое дело, что банки в таких сделках не заинтересованы. Для того, чтобы продать или обменять квартиру, придется погасить кредит.

С начала 2001 года объем выданных в России ипотечных кредитов увеличился почти в 10 раз и достиг $500 млн. По прогнозам аналитиков, к 2008 году этот показатель вырастет в четыре раза. А значит, и покупателей квартир по ипотечным программам будет в несколько раз больше.

Возвращать деньги банку, выдавшему ипотечный кредит, придется 10-15 лет. За это время семья может вырасти вдвое, а значит, встанет вопрос об улучшении жилищных условий и покупке квартиры побольше. В США, например, на долю ипотеки приходится более 90% всех сделок, связанных с покупкой жилья, при этом американцы меняют жилище в среднем раз в пять-семь лет и никаких проблем с перекредитованием не знают, поскольку процесс переуступки собственности заложенной недвижимости у них отлажен. Для нас пока сделки с такими квартирами -- дело новое.

Насколько все непросто

По мнению вице-президента Российской гильдии риэлтеров Константина Апрелева, существует всего два варианта решения проблем при переуступке прав собственности на заложенное жилье. "Если на квартиру, приобретенную с привлечением ипотечного кредита, есть покупатель, который готов погасить кредит досрочно, он этот кредит гасит, а продавцу квартиры возвращает уже выплаченную за нее сумму. Второй сценарий -- перекредитование -- применяется, если покупатель заложенной квартиры не может купить ее сразу, но готов приобрести опять же по ипотеке. В этом случае все обременения по квартире ему достаются "в наследство" от ее прежнего владельца",-- говорит Апрелев.

С точки зрения начальника управления по совершенствованию нормативной базы и работе с органами власти Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Дениса Гришухина, провернуть сделку с "ипотечной" квартирой далеко не так просто. "В принципе, владелец квартиры, пока не погасит кредит, без разрешения банка никаких сделок с квартирой совершить не может. Банки, особенно с иностранным капиталом (ДельтаБанк, Райффайзенбанк), крайне неохотно идут на перекредитование, поскольку боятся потерять предмет залога, то есть квартиру. Более либерально относятся к заемщикам не слишком крупные российские кредитные организации".

Его точку зрения разделяет и вице-президент Промэнергобанка Владимир Талавер: "Ни продать, ни сдать в аренду, ни сделать перепланировку, ни заложить недвижимость без согласия кредитора нельзя. А банки отрицательно относятся ко всем сделкам с квартирами, заложенными по договору об ипотеке, и все ограничения прописывают в договорах. Единственная возможность -- досрочно погасить кредит, а потом уже продавать квартиру".

Впрочем, досрочно расплатиться по кредиту -- значит задеть интересы банка-кредитора. И хотя, по словам начальника управления кредитования физических лиц Объединенного промышленно-торгового банка Натальи Шелковой, предоставление заемщику права досрочного погашения кредита -- практика распространенная, "часто банки устанавливают моратории на досрочное погашение, штрафные санкции. Это связано с желанием не потерять проценты и обеспечить минимальный размер доходности по кредиту в случае его быстрого погашения".

Что касается перекредитования, то, как говорит Владимир Талавер, "теоретически сменить заемщика тоже можно, но как это осуществить на практике -- большой вопрос, поскольку таких сделок пока не было". "Позицию банков понять можно,-- продолжает он.-- Закон -- и Семейный, и Гражданский, и Жилищный кодексы -- в первую очередь защищает интересы заемщика, а не кредитора, поэтому банки защищают свои интересы сами, запрещая сделки с предметом залога и прописывая эти ограничения в договорах". По словам Талавера, единственное послабление, которое они делают -- дают возможность заемщикам сдавать жилье в аренду, чтобы арендные платежи шли в счет погашения ипотечного кредита.

Правда, арендная плата не покрывает проценты по кредиту. По словам Константина Апрелева, если на Западе сдача "ипотечных" квартир в аренду -- хороший источник прибыли, поскольку процентные ставки там намного ниже, чем у нас, то в России, чтобы сделать деньги на аренде такой квартиры, надо очень грамотно ее выбрать. Впрочем, как и банк, к которому за кредитом обращаются, и программу ипотечного кредитования.

Остается только завещать

Единственное, что может сделать владелец "ипотечной" квартиры без оглядки на банк -- ее завещать. "Любые условия договора об ипотеке или иного договора, которые такое право ограничивают, являются ничтожными",-- говорит Наталья Шелковая. Это значит, что суд не примет эти условия во внимание.

Итак, если сделка состоялась с согласия банка-залогодержателя, лицо, которое приобрело заложенное имущество, становится на место залогодателя и начинает нести все обязанности залогодателя по договору ипотеки. "Но если имущество, заложенное по договору об ипотеке, было отчуждено с нарушением законодательства (например, без согласия кредитора), залогодатель вправе потребовать признания сделки недействительной, либо потребовать досрочного исполнения обязательств, либо обратить взыскание на имущество",-- предупреждает Наталья Шелковая.

Правда, по словам госпожи Шелковой, обширной практики по отчуждению (читай -- продаже) заложенного имущества пока нет. "Чаще всего схема реализации заложенной квартиры используется, когда возникают проблемы с погашением кредита, для осуществления досрочного исполнения обязательств. Естественно, обязательным условием является достижение между заемщиком-залогодателем и банком-кредитором соответствующей договоренности. Основной сложностью в данном случае является поиск покупателя, который согласится приобрести квартиру с обременением, а чаще всего покупатели опасаются подобных сделок. Поэтому велика вероятность того, что квартира будет реализована не по оптимальной цене",-- говорит она.

Дата публикации: 09:36 08 февраля 2005

Источник: bpn.ru