Загородный дом под залог купленной для его строительства земли или кредит на коттедж

С появлением в Подмосковье "бюджетных" проектов коттеджных поселков (цена дома в которых составляет порядка $250 тыс.) появился и спрос на приобретения их в кредит. Банки и застройщики предлагают множество вариантов -- можно заложить купленную землю, московскую квартиру или просто оплатить строительство дома в рассрочку. В наступающем году, вполне возможно, начнется массовая выдача и классических ипотечных кредитов.

К тому же, вступившая в силу с 1 января поправка в гражданско-процессуальный кодекс РФ (она позволяет изымать имущество и землю собственника при неуплате по кредиту), по мнению участников рынка, несомненно, оживит ипотеку загородной недвижимости.

Первый блин оказался комом

На протяжении последних трех-четырех лет беспроигрышным для застройщиков вариантом было строительство элитных коттеджных поселков, дома в которых даже за $1 млн разлетались без проблем. Средний класс до сегодняшнего момента не брался в расчет.

Элитные коттеджи, как правило, покупались сразу либо с небольшой рассрочкой. Риэлтеры, привыкшие к такой схеме и, как правило, не испытывающие проблем с реализацией домов, до сих пор не задумываются о развитии ипотеки.

Первый опыт такого рода был не слишком удачным. Несколько лет назад, когда стартовал проект коттеджного поселка "Павлово", компания "Открытые инвестиции" совместно с банком DeltaCredit выставили первое предложение по продаже коттеджей в кредит. По прошествии некоторого времени из-за отсутствия изначального спроса на кредиты (класс поселка и уровень цен был выше возможностей среднего класса) программа по кредитованию проекта была приостановлена.

По словам Изабеллы Постоловской, специалиста компании "БЕСТ-недвижимость" по загородному строительству коттеджей, сегодня в этом секторе по ипотеке покупаются только достроенные дома, и то очень редко. Причем при условии, что на дом имеются все документы, а земля находится в собственности.

С другой стороны, существует очень много коттеджных поселков, которые продаются на стадии инвестирования, и часть клиентов также желала бы воспользоваться при покупке ипотекой. Но в этих случаях в ипотеке отказывают банки, так как дом еще не построен, а земля находится в собственности у застройщика или инвестора. Таким образом, предмет залога формально отсутствует, и ипотечное кредитование невозможно.

Кредитная ниша на $250 тыс.

Тем не менее, расширяющийся рынок загородных домов за последние несколько лет обозначил несколько новых ниш. В частности, строительство "доступных" коттеджей на не самых престижных направлениях. Как правило, такие дома строятся в среднем (по удаленности) Подмосковье и их цена составляет около $250 тыс. Именно этот сегмент, по мнению участников рынка, в ближайшие годы может стать открытием для ипотечного кредитования.

По словам Изабеллы Постоловской, в прошлом году было заключено незначительное количество сделок, что связано с недоработками в законодательной базе. Потенциальная же динамика развития этого рынка очень высока.

В последние годы, как правило, ипотечный кредит под покупку загородного дома давал банк, который являлся либо соинвестором строительства, либо кредитором подрядчика. Например, продажа домов в Барвихе, которой занимается "МИЭЛЬ-недвижимость".

Однако в 90% случаев покупатели предпочитали другие схемы, отличные от классической ипотеки. Популярны, например, рассрочка до конца строительства или покупка с последующим залогом земли. Как отмечает Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании "Новый город", наиболее популярный способ приобретения загородного дома -- залоговое кредитование. "Часто практикуется и внесение залога квартирой в Москве, которую впоследствии люди продают и переезжают в построенный коттедж",-- говорит Ветлугина.

По словам Валентина Порженко, директора юридического департамента компании "Открытые инвестиции", даже если принято решение о выделении ипотечного кредита, то практически любой банк будет действовать "через первоначальный взнос". То есть участок приобретается за счет средств его будущего владельца, а строительство дома осуществляется за счет ипотечного кредита. При этом под залог кредитная организация берет сам участок и дом, который будет строиться.

Другой вариант, когда у человека есть в собственности участок земли на Рублевке и ему не хватает разовых средств на строительство дома. В этом случае любой банк с удовольствием возьмет под залог эту землю, так как ее ликвидность очень высока.

Обнадеживающие законы

Как отметил Валентин Порженко, в текущем году вступили в силу необходимые поправки в законодательстве, которые гарантируют защищенность как продавца, так и покупателя дома. "Большинство заинтересованных игроков рынка, в частности -- банки, которые готовились к выходу на этот рынок, ждали именно этих изменений",-- говорит Порженко.

Речь идет о вступивших в силу с 1 января поправках к статье 446 Гражданско-процессуального кодекса. В нее были внесены изменения, которые разрешили судебным приставам взыскание на жилье и другое имущество, принадлежащее тому или иному владельцу за неуплату кредита по ипотеке. Кроме того, поправки предполагают возможность ареста и продажи с торгов земельных участков, на которых находятся строения.

По словам юрисконсульта портала Cottage.ru Максима Прохорова, ограничения в основном касались граждан (физических лиц), что, безусловно, тормозило развитие ипотеки, особенно если это касалось предоставления кредитов гражданам под залог жилых домов и земельных участков, предоставленных под жилищное строительство, составляющих серьезный и наиболее динамичный сегмент рынка загородной недвижимости. "В настоящий момент в законы внесены и вступили в законную силу поправки в нормативно-правовые акты, снимающие практически все ограничения, ранее препятствующие развитию ипотечного кредитования",-- говорит Прохоров.

Сейчас желающие взять кредит могут обратиться уже в полдюжины банков: Райффазенбанк, Городской банк, Внешторгбанк, Абсолют Банк, "Уником", Сбербанк. Поправка в 446 статью ГПК вероятно расширит спектр кредитных продуктов банков. Например, Внешторгбанк недавно объявил о том, что готов рассматривать варианты кредитования строительства домов в Подмосковье.

Дата публикации: 09:38 08 февраля 2005

Источник: bpn.ru