Непопулярные метры

На рынке лизинга коммерческой недвижимости есть и спрос, и предложение, и все предпосылки для бурного роста. Однако этот рынок до сих пор пребывает в эмбриональном состоянии.

По мнению специалистов, в России рынок лизинга коммерческой недвижимости сегодня действительно находится еще в стадии формирования. Сделки в сфере недвижимости составляют не более 7% от общего объема всех лизинговых сделок. Существует ряд факторов, сдерживающих развитие лизинговых услуг в сфере коммерческой недвижимости, среди которых психологический – лишь один из многих. Ситуация усугубляется нарастающим мировым финансовым кризисом, кризисом ликвидности и опасениями кризиса недвижимости.

Без выбора

Несмотря на все страхи, выбора чаще всего просто нет – на сегодняшний день ситуация такова, что российские предприниматели практически не имеют доступа к кредитам на покупку коммерческой недвижимости. Спрос на такую услугу со стороны малого и среднего бизнеса тем не менее сформирован. Часто к услугам лизинга коммерческой недвижимости обращаются компании, решившие приобрести торговые площади и офисные помещения, которые они ранее арендовали.

Основной тенденцией прошлого года стало приобретение в лизинг ангаров для складов, производственных цехов, магазинов, офисных помещений, бизнес-центров, как с земельными участками, так и без них. Эта линейка в приоритете и в нынешнем году, при этом сроки лизинга недвижимости – три-семь лет. Первый взнос – 10−20%, в зависимости от качества недвижимости и финансового состояния лизингополучателя. От 1 млн рублей составляет стоимость сделки с недвижимостью.

«Специфика лизинга недвижимости заключается в первую очередь в том, что приходится работать с абсолютно разными объектами, каждый из которых по физическим параметрам на 90−95% уникален. А если принять во внимание не только правовую составляющую сделки, но и ее ретроспективу, то получается, что абсолютно каждый объект уникален и разработка некой „универсальной специальной программы“ изначально обречена на провал. Кроме того, сильно влияет на объемы заключаемых сделок невозможность предъявить к зачету НДС, в том случае если продавцом недвижимости является физическое лицо либо компания – неплательщик НДС», – рассказал генеральный директор ГК «ЗЕСТ», президент Северо-Западной лизинговой ассоциации Андрей Пушкарев.

Кредит против лизинга

Лизинг более привлекателен, чем кредит. В том числе потому, что, в отличие от заемщика, лизингополучатель становится собственником имущества лишь после окончательного расчета с лизингодателем. До этого он арендует имущество, все лизинговые платежи относит на себестоимость, что позволяет сэкономить на налоге на прибыль, к тому же применяемая ускоренная амортизация уменьшает налог на прибыль. Кроме того, налог на добавленную стоимость, входящий в число лизинговых платежей, впоследствии возвращается компании. Излишне говорить, что получатель кредита лишен возможности воспользоваться указанными бонусами. В лизинге сумма, которую получает лизингополучатель, колеблется в пределах от 70 до 90%, в зависимости от истории потенциального заемщика, ликвидности помещения и его стабильности.

В то же время на эти сделки банки идут гораздо охотнее по сравнению с кредитованием покупки коммерческой недвижимости либо ипотеки. В глазах банка лизинговая компания, которая является посредником между ним и заемщиком, выступает более надежным клиентом, обладающим хорошим кредитным портфелем и хорошей кредитной историей. Кроме того, у лизинга есть еще несколько значительных плюсов – возможность экономить на налоге на имущество и налоге на прибыль. Несмотря на ряд затруднений, существующих пока в этой сфере, лизинг недвижимости имеет массу экономических преимуществ. «Процентные ставки при получении недвижимости в лизинг чуть выше, чем при кредитовании. Но немногие бизнесмены знают, что лизинг выгоднее кредита за счет того, что все выплаты по нему списываются на затраты», – поясняет генеральный директор компании «Прогресс-Нева Лизинг» Станислав Ким.

Отсроченная покупка

Хотя в соответствии с гражданским законодательством России договор финансовой аренды и отнесен к разновидности договора аренды, лизинг порождается иной экономической ситуацией. Субъект, который желает получить в пользование объект коммерческой недвижимости, находит его на рынке и обращается к другому субъекту, обладающему финансовыми средствами, с просьбой купить этот объект и передать ему во временное пользование.

Собственником данной недвижимости становится покупатель, однако стороны договариваются, что нужный объект коммерческой недвижимости и продавца будущий пользователь выбирает самостоятельно, а потому покупатель не будет нести ответственность за качество приобретенного имущества и за действия продавца.

«В самых общих чертах сделка лизинга недвижимости состоит из двух или трех этапов: сначала лизинговая компания приобретает недвижимость в собственность, потом передает ее в пользование по договору финансовой аренды (лизинга), а после окончания срока лизинга объект недвижимости может быть передан в собственность арендатору в соответствии с условиями договора или выкуплен у лизинговой компании по отдельному соглашению. Ни для кого не секрет, что за простотой поверхностных описаний сделок с недвижимостью зачастую скрывается много практических сложностей. Тем более сделки с недвижимостью сложны, если они многосторонние и долгосрочные по российским меркам – несколько лет и дольше», – считает генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость» Владимир Гаврильчук.

Сделки лизинга недвижимости в РФ до настоящего времени заключались нечасто. Лишь иногда нерыночные сделки проводились с участием аффилированных компаний, например когда лизинговая компания аффилирована с девелопером или с приобретателем недвижимости по договору финансовой аренды (с лизингополучателем). До сих пор, несмотря на видимые экономические преимущества лизинга перед другими финансовыми инструментами, объем лизинговых операций не превышает 1−2% относительно объемов строительства и продаж коммерческой недвижимости.

По словам начальника отдела лизинга недвижимости «НОМОС-лизинг „Северо-Запад“» Светланы Рясной, немаловажен переход бизнеса на более высокий уровень, возможность лизинговых компаний предложить финансирование на длительные сроки – пять-восемь лет. Правительство города и Фонд имущества Петербурга стали проявлять интерес к работе с лизинговыми компаниями по приватизации объектов государственного имущества.

Программа Фонда имущества, предполагающая участие лизинговых компаний в торгах по продаже объектов, находящихся в государственной собственности, стала важным фактором в развитии рынка лизинга коммерческой недвижимости. На этом рынке нет бешеного спроса, но многие уже почувствовали рост интереса к данному виду лизинга.

Сложности момента

Лизинг недвижимости представляет большой интерес для лизинговых компаний с точки зрения капиталоемкости. На данный момент вердикт участников рынка таков: рынок лизинга коммерческой недвижимости до конца еще не сформирован и обладает огромным неосвоенным потенциалом.

В частности, как признают эксперты, повышение цен на рынке недвижимости и увеличение размеров арендных платежей способствуют росту интереса к лизингу коммерческой недвижимости со стороны представителей малого и среднего бизнеса. В ситуации, когда арендная плата практически равна лизинговым платежам, предпринимателям выгоднее заключать договор лизинга на объект недвижимости с последующим переходом в собственность.

«Но, несмотря ни на что, доля договоров лизинга недвижимости в портфеле лизинговых компаний по-прежнему остается весьма незначительной. Перечень проблем, мешающих продвигать данную услугу, замечателен своим разнообразием. Одним из основных моментов, влияющим на объемы заключаемых сделок, является несоответствие рыночной стоимости объекта недвижимости и его стоимости на балансе предприятия-продавца. Реально недвижимость продается за сумму, значительно превышающую ту, которая прописана в договоре. При продаже недвижимости по рыночной стоимости продавец обязан выплатить достаточную сумму налогов (налог на прибыль и НДС), которая составляет около трети разницы между рыночной и балансовой стоимостью. Далеко не все продавцы недвижимости готовы на это. Лизинговая же компания по определению заключает только прозрачные договоры, где указанная сумма и реальная стоимость равны.

Другой, не менее серьезной преградой для осуществления лизинга коммерческой недвижимости выступает несовершенство правовой базы. Так, по закону договор лизинга является основным и заключается, как правило, перед договором поставки. Договор купли-продажи заключается во исполнение договора лизинга, а особенности регистрации недвижимости требуют, чтобы они были зарегистрированы одновременно. Кроме того, в законе о лизинге сказано, что земля не может выступать в качестве предмета лизинга. Из-за этого лизингодателю приходится отдельно заниматься вопросами землепользования, заключая договор передачи права долгосрочной аренды земельного участка или договор аренды с правом выкупа. Это обстоятельство также увеличивает сроки заключения сделки», – объясняет Андрей Пушкарев.

С юридической точки зрения

Еще одной проблемой лизинга недвижимости является то, что он не предполагает финансирование проектируемых объектов, так как лизинговые сделки возможны только в отношении уже введенных в эксплуатацию зданий. «Для девелопера лизинг – это еще один способ продажи здания или его части. В условиях конкуренции и высоких цен на рынке недвижимости новые и дополнительные источники сбыта становятся все более и более важными для продавцов. Доход лизинговой компании – это маржа (наценка), которую компания берет за финансовое посредничество и связанные с ним риски (таковой составляет не менее 2−3%), плюс плата за дополнительные услуги, в частности – юридическое оформление и сопровождение сделки», – считает генеральный директор АРИН Алексей Бегунов.

Определенную популярность имеет схема, при которой большие объекты реализуются частями – путем продажи долей в компании – владельце недвижимости. Оформленный таким образом объект сложно переоформить в лизинг, поскольку доли, паи и акции не могут стать предметами лизинговой сделки.

«В юридическом аспекте лизинг имеет немало проблем. Ведь объекты недвижимости на вторичном рынке могут быть обременены действующими договорами аренды. Также с юридической точки зрения лизинг невозможен на стадии незавершенного строительства, в то время как будущие собственники недвижимости часто инвестируют в ее постройку.

Нередки ситуации, когда рыночная стоимость объекта недвижимости существенно отличается от его стоимости, зафиксированной в документах, – причина и (или) следствие налоговых экономий. Однако для юридической чистоты и минимизации рисков рыночного лизинга объект недвижимости должен быть оценен по рыночной стоимости», – считает Гаврильчук.

Прогноз – благоприятный

Из-за юридических и экономических сложностей, а также при наличии альтернатив, которые имеют долгую практику в России и, соответственно, лучше проработаны, лизинг недвижимости в РФ пока еще мало развит. Далеко не все лизингодатели предлагают лизинг недвижимости рыночным клиентам. С точки зрения большинства работающих в РФ лизинговых компаний, лизинг недвижимости представляется эксклюзивной и, в общем-то, нерыночной услугой.

Хотя потенциальный спрос на данные виды услуг уже сейчас является достаточно высоким, практически петербургский рынок коммерческой недвижимости еще не готов к активному развитию данных сегментов. По мнению аналитиков, период, необходимый для того, чтобы ситуация кардинально изменилась, составляет не менее полутора-двух лет.

Очевидно, в это время нашим предприятиям придется обходиться привычными для них операциями рынка коммерческой недвижимости, а именно – прямой покупкой и арендой нежилых помещений.

Несмотря на все сложности, участники рынка лизинговых услуг не сомневаются, что лизинг недвижимости все же начнет интенсивно развиваться. По мнению большинства лизингодателей, потребность в такой услуге заставит имеющиеся проблемы отступить на второй план и поможет решить их. О том, что лизинговые компании видят в лизинге коммерческой недвижимости огромный потенциал, свидетельствует выделение данной услуги многими лизингодателями в самостоятельное направление деятельности.

Подобная уверенность обусловлена многими факторами. Главным из них, по мнению Андрея Пушкарева, выступает рост цен на недвижимость, следствием этого роста является как увеличение арендной платы, так и сокращение количества людей, способных купить эту недвижимость. Динамика цен на объекты недвижимости за последние годы и анализ состояния рынка не дают повода говорить о стабилизации, а тем более о падении цен на недвижимость. При этом спрос на нее только возрастает. Причем многие бизнесмены больше расположены приобретать помещения, где находится их компания, в собственность, нежели арендовать их. Кроме того, выплаты лизинговым компаниям, как было сказано выше, уже сравнимы с арендной платой. И, выбирая между вариантами «платить и не иметь» и «платить и иметь», бизнесмен, конечно, останавливается на последнем.

Услугами лизинга недвижимости заинтересовалась и администрация Санкт-Петербурга. Городской Фонд имущества совместно с несколькими лизинговыми компаниями («Балтинвест», «ЗЕСТ», «Глобус-Лизинг», «НОМОС-лизинг») разработали специальную программу, которая реализуется в рамках государственного проекта поддержки малого и среднего бизнеса. Этой программой предусмотрено приобретение компаниями объектов нежилого фонда на торгах. В том числе – посредством лизинга. К сожалению, до сих пор данная программа практически не работает, число сделок даже не стало двузначным. Причина, видимо, в том, что Государственная дума еще не приняла соответствующие акты о возможности преимущественного выкупа помещений их арендаторами.

Как замечает Андрей Пушкарев, у лизинга недвижимости неплохие перспективы еще и потому, что это один из наиболее цивилизованных и прозрачных механизмов купли-продажи. А сочетание рассрочки платежа с ускоренной амортизацией, отнесением лизинговых платежей на себестоимость делает этот механизм достаточно привлекательным. Так что есть все шансы утверждать: в будущем многие компании перейдут к лизингу как средству приобретения коммерческой недвижимости.

Павел Никифоров

Дата публикации: 10:57 16 сентября 2008

Источник: bpn.ru