Все включено

Современный бизнес-центр должен предлагать своим арендаторам не только высококлассную инженерию и профессиональное управление, но и определенную инфраструктуру, чтобы офисные работники имели под рукой все необходимое, не выходя в город. Существует ли некий базовый набор услуг в бизнес-центре и в каких случаях нужны дополнительные опции?

Обычный вариант

Выбирая здание под свой офис, арендаторы очень придирчиво оценивают все его параметры. Немаловажен и сервис, предоставляемый бизнес-центром. Некоторые готовы платить более высокие ставки за то, чтобы в здании присутствовали нужные элементы. По свидетельству многих участников рынка, на качество услуг управляющей компании и возможности инфраструктуры особенное внимание обращают крупные международные фирмы-арендаторы.

Как утверждает Александр Аверкин, старший консультант отдела по работе с владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle, стандартный набор услуг в БЦ класса «А» включает в себя столовую для арендаторов, ресторан с возможностью выбора блюд по меню, отделение банка, аптеку, турфирму, цветочные и газетные киоски, небольшие магазины сопутствующей торговли, конференц-зал. Для деловых центров класса «В» развитая инфраструктура не столь важна, а вместо столовой и ресторана можно разместить кафетерий.

Набор услуг, который предлагается арендаторам, обычно довольно широк. Очень часто в бизнес-центрах, помимо перечисленных выше элементов, находятся билетные кассы, туристические агентства, отделения банков, копировальные центры, пункты оплаты связи, объекты, предоставляющие рекламные услуги, страховые, юридические конторы, ювелирные салоны, медицинские пункты, стоматология. В дополнение к столовой в БЦ может появиться ресторан или кафе с городскими ценами.

Арендаторами в классе «В» очень востребованы переговорные комнаты. Роман Щербак, заместитель директора департамента коммерческой недвижимости GVA Sawyer, рассказал, что в БЦ «На Павелецкой» (класс «В-») сдается множество переговорных (представляющих собой пространство, разделенное перегородками). Они арендуются на определенное время, и их заполняемость составляет 100%! «В деловом центре класса «А», кстати, такие комнаты не нужны, поскольку там сдаются большие площади, которые включают в себя помещения подобного назначения, –говорит Роман Щербак. – А вот конференц-залы могут быть востребованы, ведь многие компании проводят в них мероприятия не более чем 1–2 раза в год, а потому постоянно в составе своих площадей не арендуют.» Тем не менее международный деловой центр «РЕСО» предлагает переговорные на каждом этаже.

Очень популярны в БЦ вспомогательные службы, например, химчистка, мастерские по ремонту, автомойка и т. п. Кстати, если паркинг здания превышает 300–400 машино-мест, мойка для машин обязательна. «Что касается бизнес-центра «Лотте Плаза», арендаторами которого являемся мы, то здесь есть не только фуд-корт, отделение банка и около 10 ресторанов и кафе, туристическая компания, но и химчистка, мастерская по ремонту обуви и одежды», – рассказал Юрий Юдаков, руководитель отдела офисной недвижимости Praedium.

В последнее время в составе московских бизнес-центров все чаще стали появляться спортивно-оздоровительные и развлекательные объекты, такие как фитнес-центры, сауны, салоны красоты. Фитнес-центры имеются сегодня в «Смоленском пассаже», БЦ «Дукат Плейс – 2», «Крылатских Холмах», «Федерации», «Диапазоне», «Империи Тауэр», «Романовом Дворе», «Даев Плазе», Central City Tower. В ближайшем будущем такие объекты откроются в деловых комплексах «Мираж-Плаза», «Ситидел» и «Город Столиц».

Александр Осипов, руководитель отдела консалтинга компании ASTERA:

Можно говорить о том, что многие бизнес-центры стали активно предлагать своим арендаторам дополнительные услуги. Поскольку чем шире их перечень, тем больше возможностей выбора у клиента, и, соответственно, выше доход собственника. Размещение на территории бизнес-центра необходимых сервисных служб и организаций экономит время и силы арендаторов, а также решает маркетинговые задачи по продвижению объекта на рынке.

Излишества или необходимость?

Все чаще в бизнес-центрах предлагаются не совсем обычные сервисы.

«К новым услугам можно отнести так называемые виртуальные офисы, – рассказывает Ашот Барсегян, руководитель направления коммерческой недвижимости «МИАН – агентство недвижимости». – В этом случае арендодатель берет на себя функции приема звонков от имени вашей компании. Для этого используется мультиязычный профессиональный оператор, который делает пересылку почтовой корреспонденции и факсов, занимается организацией и координацией различных встреч, конференций с предоставлением необходимой техники высочайшего качества и т. д. По срокам аренды офисы с подобным перечнем услуг очень гибкие: от нескольких дней до нескольких лет». Сейчас такой сервис предлагает БЦ «Регус» и некоторые другие, но в будущем, по мнению экспертов, они станут еще более востребованными.

Александр Осипов, руководитель отдела консалтинга компании ASTERA, рассказал о том, что некоторые бизнес-центры предоставляют гостиничные услуги, например, когда на их территории располагается апарт-отель. Арендатор может оперативно и с комфортом разместить сотрудников филиалов или партнеров по бизнесу в непосредственной близости от офиса, причем со значительной скидкой. «Отели также предлагают дополнительный сервис: конференц-зал, комнату для переговоров, выставочную галерею, ресторан, заказ билетов, вызов такси и т. д. В некоторых бизнес-центрах помимо гостиницы есть даже часовни», – отмечает Александр Осипов.

А в деловом комплексе «Федерация» будет создана консьерж-служба, готовая выполнить любое желание арендаторов, вплоть до заказа самолетов, яхт и доставки любых предметов в любую точку мира. «Подобные сервисы есть уже сегодня в наших жилых комплексах, но в бизнес-центрах Москвы они еще достаточно редки», – подчеркнул Константин Борисов, вице-президент корпорации MIRAX GROUP.

Роман Соков, директор департамента консалтинга Becar Commercial Property Moscow, предположил, что в скором времени некоторые центры, возможно, будут предоставлять услуги вертолетного паркинга, воздушного такси.

Ирина Ткаченко, менеджер проекта отдела управления недвижимостью «Офисные здания и Торговые центры CB Richard Ellis»:

Стандартный набор услуг, предоставляемых в зданиях, включает техниче- скую эксплуатацию, комплексную уборку, круглосуточную охрану, наземную/подземную парковку, организованную зону ресепшн, современные телекоммуникационные услуги, корпоративное питание и т. д. Для удобства пребывания в здании могут присутствовать различные объекты инфрастуктуры, например, банкомат, химчистка, газетный киоск, билетные кассы, фитнес-центр, салон цветов и др. Собственники зданий стараются формировать пакет предоставляемых услуг в соответствии с запросами арендаторов (например, по результатам анкетирования), а также постоянно повышать качество сервиса. Офисные центры классов «А» и «В» с развитой инфрастуктурой являются более привлекательными для арендаторов.

А вдруг не окупится?

Прежде чем разместить в своем здании полный набор инфраструктуры, девелоперу нужно задуматься над тем, насколько ее элементы будут востребованы арендаторами. Антон Коротаев, ведущий аналитик Russian Research Group, обращает внимание на местоположение самого объекта. Если он находится в центре города, где магазины, аптеки, киоски располагаются в шаговой доступности, то незачем их дублировать. А вот на окраинах или в депрессивных зонах инфраструктура офисного центра для арендаторов будет важна.

Далее, что касается фитнес-центров, салонов красоты или ресторанов, необходимо просчитать, будут ли они приносить прибыль или хотя бы окупать расходы. Здесь тоже важно местоположение, хотя закон действует обратный.

«Когда БЦ удален от центра города или находится не в проходимом и хорошо видимом месте, фитнес-центр может не привлечь достаточного количества внешних потребителей, – говорит Александр Аверкин. – А без них крупный фитнес-центр (от 1 000 кв. м) не окупится. То же относится и к ресторану, если это серьезное заведение с высокими ценами и большим залом (от 100 человек)». Некоторые инфраструктурные элементы требуют создания специальных условий, без соблюдения которых у БЦ нет шансов привлечь специализированного арендатора. «Так, для ресторана электрические мощности должны составлять не менее 150 кВт», – уточняет Александр Аверкин.

Наиболее выгодны для владельца БЦ небольшие арендаторы вроде отделения банка, киосков. Поскольку их площади малы, с них берут высокую плату. Стоимость аренды для ресторана опять же зависит от местоположения здания: чем ближе оно к центру города, тем ставки выше. По словам Александра Аверкина, «фитнес-центр ценится больше как элемент инфраструктуры, созданный для нужд арендаторов, нежели как существенная доходная составляющая: его ставки в 2–3 раза ниже, чем на офисные помещения. Самая низкая аренда у столовых – $200–300 за 1 кв. м в год.

Между прочим в западных странах зачастую с них в БЦ вообще не берется плата. Помещения столовых включаются в места общего пользования здания, и ее содержание перекладывается на плечи арендаторов». Таким образом, собственники БЦ ищут золотую середину, пытаясь разместить в нем все необходимое и при этом не потерпеть убытков.

Марина Чеснокова

Дата публикации: 11:46 24 сентября 2008

Источник: bpn.ru