Есть очевидный прогресс

В преддверии PROEstate корреспондент «ДН» обратился к первым лицам консалтинговых компаний с вопросами о текущем состоянии рынка недвижимости, прогнозах и потенциале развития всех его сегментов, а также о том, какие надежды они связывают с новым Инвестиционным форумом.

Олег Барков, генеральный директор Knight Frank Санкт-Петербург:

Из тенденций на рынке недвижимости я хотел бы особенно выделить процесс редевелопмента промышленных предприятий. С каждым годом в нашем городе заявляется все больше коммерческих проектов на землях бывших заводов, фабрик и складов. Среди таких примеров – редевелопмент территории «Красного треугольника», квартала Шкапина-Розенштейна, «Московской-Товарной», проекты на Чкаловском проспекте, Петровском острове и многие другие. Конечно, механизмы вывода промпредприятий за пределы исторического центра пока еще до конца не отработаны, а сам процесс наталкивается на большое количество ограничений – имущественно-правовых, архитектурных, экологических, транспортных. Однако очевидный прогресс уже есть. В крупных европейских городах редевелопмент промышленных территорий осуществляется по следующему принципу.

Существует один большой девелоперский проект, своеобразный «локомотив», который «тянет» за собой другие разработки. За счет его влияния начинает изменяться и вся территория в округе, улучшается ее имидж. Все заявленные в Петербурге проекты редевелопмента в перспективе нескольких лет будут способны значительно облагородить окружающую среду, а также станут основным источником пополнения предложения в сегментах жилой и коммерческой недвижимости.

Что касается PROEstate, то наша компания рассматривает его как одно из самых важных, стратегических мероприятий на рынке недвижимости России. Форум вышел на новый уровень, повысив свой статус. В итоге, я уверен, все его участники смогут получить как интеллектуальные, так и материальные дивиденды в виде новых контактов и контрактов.

Вера Сецкая, президент GVA Sawyer:

Сегодня рынок недвижимости Петербурга находится на достаточно ранней стадии развития, причем фактически все сегменты – это, скорее, рынки продавца, а не покупателя. Этому способствует наличие накопившегося за прошедшие годы неудовлетворенного спроса на качественные объекты жилой и коммерческой недвижимости, а также активный экономический рост.

Из тенденций рынка хочется отметить приход в город крупных девелоперских структур национального масштаба, международных инвестфондов, увеличение коммерческой и жилой застройки, создание многофункциональных комплексов, сочетающих в себе несколько «якорных» функций, а также децентрализацию проектов строительства качественных коммерческих объектов в связи с сокращением земельных ресурсов в центральной части города.

Постепенное насыщение рынка стандартными видами коммерческой недвижимости повлечет за собой появление новых перспективных форматов, уже получивших динамичное развитие в других странах. Это бизнес- и индустриальные парки, специализированные склады, аутлеты, ритейл-парки, центры спорта и развлечений, а также торговые и гостиничные комплексы совместно с конгрессно-выставочными центрами. Кроме того, коммерческая инфраструктура будет развиваться в рамках реализуемых и заявленных в настоящее время проектов комплексного освоения территорий.

PROEstate стал самым знаковым событием 2007 года. Организаторам удалось создать новую площадку, которая предоставила профессионалам рынка недвижимости возможности для обмена мнениями и обсуждения самых насущных вопросов отрасли. Мы надеемся, что и в этом году участие в выставке и форуме позволит решить актуальные для нашей компании бизнес-задачи.

Александр Волошин, руководитель проектного отдела ASTERA St.Petersburg:

Среди тенденций на ближайшую перспективу я бы отметил увеличение количества договоров аренды площадей в строящихся бизнес-центрах. Этот формат будет укрупняться, появятся масштабные деловые зоны и высотное строительство.

Рынок офисной и торговой недвижимости близок к насыщению и уже начал корретировку в сторону покупателя. Через два-три года основной проблемой для девелопера станет привлечение арендаторов, а не финансирования.

Соответственно, увеличится значимость систем лояльности для торговых объектов. В этой связи сетевые проекты будут иметь более устойчивые позиции по сравнению с другими операторами. Вместе с тем и арендаторы становятся требовательнее.

Так, многие из них хотят, чтобы им предоставили информацию о планируемом торговом обороте будущего магазина. Также претерпит изменения и формат расчета арендной ставки: все чаще будет наблюдаться переход на тариф в виде процента с оборота, распространенный в Европе.

Усиливается акцент на концептуальной составляющей объектов. Проекты с недоработанной концепцией уже через год-два рискуют остаться без арендаторов. Девелоперы, которые не проведут реконцепцию своей недвижимости в достаточно сжатые сроки, будут вынуждены продавать их инвестиционным фондам по сниженной цене. В случае с бизнес-центрами выиграет тот девелопер, который предложит ставку на 5–10% ниже, чем в объектах аналогичного класса. В целом можно констатировать: рынок вышел на стадию стабилизации, которая сохранится на ближайшие 5–10 лет.

Алексей Медведев, вице-президент Becar Realty Group SPb:

В ближайший год-два сохранится дефицит качественных офисных площадей в бизнес-центрах, особенно классов «А» и «В+». Это, в первую очередь, связано с тем, что рынок растет и предъявляет такие требования к уровню офисной недвижимости, которым существующий фонд пока не отвечает в полной мере.

Среди заявленных новых проектов заметна тенденция к укрупнению строящихся объектов и возведению многофункциональных комплексов. Власти охотно склоняют к этому инвесторов, поскольку городу нужна не застройка локальных пятен, а освоение больших территорий с преобразованием существующей и созданием новой инфраструктуры и, как результат, развитием соседних земель. Да и сам рынок подталкивает инвестора к комплексному девелопменту. Сегодня крайне трудно найти локальное пятно, особенно в центре города. Этот набор факторов обуславливает масштабное строительство. С другой стороны, больших проектов, находящихся на различных стадиях реализации, сейчас порядка десяти, и они могут существенным образом отразиться на архитектурном облике города, а также подстегнуть конкуренцию в сегменте офисной недвижимости.

PROEstate открывает широкие горизонты для межрегионального сотрудничества, помогает российским компаниям заявлять новые проекты и заручаться поддержкой крупных отечественных и иностранных инвесторов. Для нас PROEstate – это, в первую очередь, возможность профессионального общения с коллегами со всей России и поиска новых партнеров с перспективой на увеличение присутствия компании в регионах.

Юлия Готовская, исполнительный директор Praktis CB:

Сегодня можно говорить о перенасыщении рынка торговой недвижимости. Наш город занимает первое место в России по количеству квадратных метров торговых площадей на человека. Яркий пример перенасыщенности – Приморский район. На Комендантской площади, в непосредственной близости друг от друга расположено несколько торговых объектов. Еще одна проблема – ограниченный набор арендаторов. Дело в том, что многие торговые операторы не спешат выходить на рынок Петербурга, так как полагают, что не найдут здесь свою целевую аудиторию. По сравнению с Москвой у нас ниже покупательская способность и принципиально другой тип потребления. Интересные арендаторы и бренды luxury предпочитают традиционно размещаться в торговых коридорах города – на Невском проспекте и Большом проспекте Петроградской стороны.

В долгосрочной перспективе темпы строительства не уменьшатся, но качество проектов возрастет. Девелоперы будут внимательнее подходить к разработке концепции проекта, повысится роль консультантов и брокеров при разработке и продаже торговых объектов. Торговые центры со временем будут включать все больше дополнительных функций, способных привлечь и удержать клиентов. Например, а Европе известны проекты с такими нестандартными развлечениями, как бассейн с волнами для занятий серфингом.

Форум PROEstate, безусловно, важное для Петербурга мероприятие, которое дает игрокам рынка хорошие возможности для обмена опытом, делового общения, поиска новых клиентов и партнеров. Однако пока о роли и влиянии этого мероприятия, которое проходит всего второй раз, судить сложно. Необходимо подождать еще 4–5 лет и посмотреть на результаты в динамике.

Максим Михайлов, исполнительный директор Maris Properties in association with CB Richard Ellis:

Потенциал Петербурга, в первую очередь, состоит в его расположении, наличии морского порта, близости к Евросоюзу, высококвалифицированных кадрах, а также возрастающем геополитическом значении.

Говоря о перспективах развития сегментов, коротко можно охарактеризовать каждый из них. В секторе офисных объектов наиболее востребованы будут бизнес-центры класса «B», расположенные рядом со станциями метро и имеющие коэффициент парковки выше среднего уровня. В сфере торговой недвижимости в ближайшее время произойдет улучшение качества средних и малых ТЦ. Увеличение объема площадей будет происходить в основном с их помощью, а также за счет формата street retail. Рынок складских помещений пока растет. Но поскольку все заявленные проекты не введутся в срок, перенасыщение ему не грозит, этот сектор будет находиться в стадии спокойного развития. В сегменте гостиничной недвижимости улучшений пока ждать не приходится: стоимость гостиничных номеров стремительно обгоняет европейские показатели, а доступных отелей среднего класса по-прежнему не хватает.

Основное значение PROEstate, в первую очередь, заключается в том, что мероприятие привлекает российские и международные компании, работающие в сфере недвижимости, на рынок Петербурга.

Николай Казанский, директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International, Санкт-Петербург:

PROEstate – наиболее масштабное и профессионально организованное мероприятие по коммерческой недвижимости федерального уровня. Форум предоставляет удобную площадку для переговоров с существующими партнерами, а также широкие возможности для установления новых контактов. По сути, это российский MIPIM.

Анализируя развитие коммерческой недвижимости на текущий момент, нужно отметить влияние кризиса мировой ликвидности, коснувшегося и российского рынка. Разработки, которые нашли финансирование раньше, будут реализованы. В то же время ряд заявленных проектов может испытывать трудности. Кредиты стали менее доступны и дороже, в то же время количество сделок по рефинансированию, которыми занимаются в большей степени западные банки, уменьшилось, растет затратная часть проектов. Эта ситуация отразится на объеме ввода площадей по всем секторам рынка. В перспективе двух-трех лет мы ожидаем замедление темпов девелопмента. Но у этой медали есть и обратная сторона: точка насыщения рынка, таким образом, отодвинется.

В любом случае все сектора коммерческой недвижимости продолжают развиваться. Если сравнить с Америкой и Европой, можно убедиться, что в нашей стране ситуация складывается намного лучше. Россия по-прежнему остается привлекательной площадкой для инвестирования. Подтверждение тому – крупные сделки, заключенные в последнее время в Москве и Петербурге. Для компаний, располагающих деньгами, сейчас сложилась наиболее благоприятная ситуация для вхождения в проекты. По нашим оценкам, в ближайшее время стоит ждать увеличения количества форвардных сделок.

Андрей Розов, руководитель филиала Jones Lang LaSalle, Санкт-Петербург:

Рынок недвижимости Петербурга является одним из наиболее привлекательных для инвесторов и девелоперов. Общий объем вложений в этот сегмент в первом полугодии 2008-го достиг $919 млн, что представляет собой значительное увеличение по сравнению с $306 млн, инвестированными за весь 2007 год. Это связано с положительной динамикой роста российской экономики в целом, улучшением инвестиционного климата в городе и активной политикой городских властей.

Инвесторы предпочитают вкладывать средства в качественные построенные здания, приносящие операционный доход, или проекты, имеющие высокую степень готовности. В первом полугодии 2008 года наибольший объем инвестиций был привлечен в офисный сегмент (офисы классов «А» и «В+»). Размер вложений – $406 млн. В торговый сегмент было привлечено $240 млн. Это соответствует 44% (офисы) и 26% (торговля) от общей суммы инвестиций. В среднем же по регионам России лидером является торговая недвижимость в соотношении 41% (торговля) и 35% (офисы). Значительная часть проектов в Петербурге реализуется в форме частно-государственных партнерств и совместных предприятий с участием иностранных инвесторов. Наиболее активны инвесторы, располагающие большой долей собственного капитала, и хеджевые фонды.

PROEstate является наиболее качественно организованной российской площадкой для общения профессиональных участников рынка недвижимости. Мы ожидаем представления новых инвестиционных проектов, интересных выступлений и презентаций, а также эффективного общения с другими участниками.

Дмитрий Золин, управляющий партнер London Consulting & Management Company:

PROЕstate можно назвать крупнейшим событием международного уровня на рынке недвижимости России. Необходимость форума очевидна: выставка PROЕstate объединяет лидеров данного сегмента рынка разных стран на одной площадке, дает возможность участникам увидеть и оценить новые инвестиционные проекты в сфере недвижимости России, СНГ, стран Западной и Восточной Европы, обменяться опытом и получить свежую информацию. Подобное мероприятие никогда не потеряет актуальности и злободневности.

В качестве прогноза можно сказать, что с появлением новых проектов структура рынка может существенно измениться. В 2008–2012 годах в Петербурге ожидается реализация крупного строительства офисных центров премиум-класса. Очевидно, что уровень конкуренции между качественными бизнес-центрами возрастет, управляющие будут вынуждены предлагать арендаторам гибкие цены и дополнительные услуги во избежание «миграции» клиентов.

При условии реализации заявленных разработок к концу 2008 года объем предложения офисной недвижимости составит около 1,5 млн кв. м, что обеспечит общий прирост рынка на 26,5%. В 2009 году предполагается ввести 17 проектов строительства бизнес-центров, а это около 335 тыс. кв. м офисных площадей. Таким образом, общий объем предложения к концу 2009-го прогнозируется на уровне почти 2 млн кв. м, что обеспечит прирост рын-ка по отношению к 2007 году на 52,6%.

Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН:

Думаю, что процесс децентрализации офисного рынка недвижимости можно оценить положительно. Во-первых, это выгодно для девелопера. На окраине города земля стоит дешевле, чем в центре Петербурга, что позволяет сократить сроки окупаемости проекта. При этом девелоперы более свободны в выборе концепции бизнес-центра (и по высоте, и по архитектуре). Во-вторых, процесс децентрализации офисного рынка позитивен для арендаторов. Сегодня все больше людей желают работать недалеко от своего дома. Основная причина – транспортные проблемы.

В будущем усилится децентрализация офисного рынка, в том числе за счет развития промышленных территорий на окраинах города вблизи КАД. В ближайшее время перспективными зонами концентрации новых бизнес-центров будут являться Васильевский остров и Выборгская сторона, а также район Малой Охты. Когда завершится этот процесс, сказать сложно. Но уверен, что через два-три года офис рядом с КАД станет нормой.

Также следует ожидать увеличения масштабов деловых комплексов: уже сегодня прослеживается тенденция к переходу от отдельно стоящих бизнес-центров к строительству целых деловых кварталов. Кроме того, в будущем появится все больше проектов многофункциональных комплексов, которые будут включать офисную, торговую и гостиничную функции.

Что касается арендных ставок и цен на офисные помещения, то тут надо быть готовым к замедлению темпов их роста, связанному с вводом новых качественных площадей, а также дифференциации арендных тарифов в рамках одного класса между новыми проектами и уже сданными в эксплуатацию бизнес-центрами.

Дата публикации: 10:43 26 сентября 2008

Источник: bpn.ru