Редевелопмент — значит новая жизнь

В процессе редевелопмента не бывает стандартных решений. Каждый объект – индивидуален, а вот проблемы, которые встают на пути девелоперов, имеют много общего. О сохранении исторической ценности бывших промпредприятий, их выводе из центра города и создании новых, эффективных, многофункциональных комплексов говорили участники панельной дискуссии «Реновация промышленных территорий: последний резерв земли», прошедшей в рамках форума PROEstate 2008.

По подсчетам аналитиков, около 40% территории Петербурга занято промышленными объектами, в историческом центре их почти половина. Для сравнения – в большинстве европейских городов, которые удачно провели редевелопмент, этот показатель составляет 10–15%. Промышленные земли – это «золотой» резерв, который, с одной стороны, помогает покрыть дефицит площадей под застройку, а с другой – вывести из центра города вредные производства и снизить коэффициент депрессивных территорий. «Сегодня на пути специалистов, занимающихся редевелопментом, возникает огромное количество трудностей, – комментирует генеральный директор Knight Frank Санкт-Петербург Олег Барков. – К ним относятся проблемы с собственностью, присущие всем большим территориям, и целый ряд существующих обременений. В результате мы часто слышим от девелоперов, что им легче построить новый объект, чем реконструировать старый».

Новый пульс промышленных предприятий

За реконструкцию старых предприятий берется подчас само руководство производств, а не привлеченные девелоперы. Пример редевелопмента, осуществленного своими силами, привел председатель совета директоров НПО «Знамя труда» Борис Холмянский. Его предприятие, ранее располагавшее тремя производственными площадками, задумало реорганизацию еще в конце 90-х. На одной из площадок сегодня реализуется жилой комплекс «Серебряные зеркала» компании «ЛЭК». «С освоения другой, на углу Магнитогорской улицы и проспекта Шаумяна, начался наш собственный девелоперский опыт, – говорит Борис Холмянский. – Один из корпусов завода мы реконструировали под бизнес-центр «Аврора-Сити». По мере развития отечественного машиностроения наше производство стало приносить прибыль, и мы задумались о масштабной реконструкции. Делать инвестиции в промышленное предприятие при таком выигрышном расположении нам показалось невыгодным. Поэтому производственные мощности мы перевезли в район Рыбацкого и даже несколько расширили заводскую территорию».

О взгляде городской власти на вопросы редевелопмента рассказал заместитель председателя КГА по проектно-планировочным работам Виктор Полищук. По его словам, еще в советские времена в Генплане развития города был предусмотрен вывод около 100 заводов и промпредприятий в Ленинградскую область. Однако реальное осуществление задуманного началось сравнительно недавно. По мнению Виктора Полищука, обязательно должен соблюдаться баланс между редевелопментом промышленных территорий и освоением земель сельхозназначения. «В настоящий момент понятной технологии девелопмента не существует, – комментирует господин Полищук. – В городе много разрозненных объектов, владельцы которых хотят развиваться отдельно от соседей, без оглядки на единую концепцию освоения территорий. К концу года в Петербурге на законодательном уровне примут Правила землепользования и застройки, и мы будем уже совместно с инвесторами и девелоперами определять технологию редевелопмента промпредприятий, которая бы устроила все заинтересованные стороны».

Сохранить наследие

История прихода к решению о редевелопменте крупнейшего российского ювелирного завода «Русские самоцветы» очень похожа на то, что происходило с НПО «Знамя труда». «На сегодняшний день рентабельность ювелирного производства не так уж высока – примерно 10–12%, – говорит заместитель генерального директора по управлению недвижимостью ОАО «Русские самоцветы» Евгений Гуменюк. – Поэтому перед нами встал вопрос о более эффективном использовании территории у станции метро «Ладожская». Мы хорошо понимали, что не имеем возможности вывезти производство, поскольку боялись лишиться нашего уникального кадрового состава. Да и место, где расположен завод, хранящее память о самом Карле Фаберже, обладает исторической ценностью. В этой связи и было принято решение о редевелопменте «Русских самоцветов»».

Оптимизировать неэффективно используемые площади в компании решили за счет реорганизации станочного производства, себестоимость которого уже в 2000 году в 2–3 раза превышала цену современных станков, выпущенных за рубежом. В рамках концепции развития территории на освободившемся участке «Русские самоцветы» намерены создать многофункциональный комплекс площадью 300 тыс. кв. м. Проект будет сдаваться очередями, окончательный срок его реализации намечен на 2014– 2015 годы. Сумма инвестиций, по предварительным оценкам, составит $350 млн, из которых $50 млн «Русские самоцветы» планируют освоить в 2008 году.

С привлечением средств на строительство у ювелирного завода также не возникло трудностей. «Участок и все объекты недвижимости находятся в частной собственности компании и эффективно используются в качестве залоговых инструментов, – комментирует Евгений Гуменюк. – Поэтому, даже несмотря на глобальный экономический кризис, у нас не было проблем, связанных с отказом в кредитном финансировании».

Начнем с концепции

«С момента начала работы с консультантами наши представления о возможностях площадки и девелоперском бизнесе сильно изменились», – рассказывает Борис Холмянский. «Хаотичность в данном вопросе неприемлема, – соглашается Евгений Гуменюк. – В основе любого действия должно быть четкое понимание концепции и перспектив развития проекта». По словам директора по профессиональной деятельности Knight Frank Николая Пашкова, чья компания разрабатывала концепции для обоих предприятий, стратегия владельца в вопросе освоения собственных территорий очень важна. «Участок в 50 га можно застраивать 15–20 лет. Но это нормально для европейского, а не для российского рынка. Многие наши собственники утверждают, что не готовы вести свои проекты так долго. В этом случае, прежде чем говорить о концепции, необходимо рассмотреть вариант продажи площадки целиком или отдельными лотами под различные назначения. И только после этого определится баланс функций, который позволит получить наибольший доход от земельного участка», – считает господин Пашков.

О необходимости продуманной концепции объектов редевелопмента в ходе дискуссии говорили также и архитекторы. По словам руководителя архитектурной мастерской «Виллен Ассошиейтс Архитектен» Юргена Виллена, оригинальный внешний вид здания в итоге позволяет ускорить процессы редевелопмента территорий. Это дополнительный PR, работа на имидж, выделение проекта в городской среде. Юрий Земцов, руководитель бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры», отметил, что одна из перспективных зон для редевелопмента в Петербурге – Обводный канал, где, с одной стороны, специалисты пытаются сохранить исторический колорит места, а с другой – с помощью нетривиальных архитектурных решений исправить некогда депрессивный облик территорий, пригодный в настоящий момент разве что для съемки военных фильмов.

Функциональная начинка

«В крупных европейских городах редевелопмент промышленных территорий осуществляется по следующему принципу. Сначала появляется один большой девелоперский проект – своеобразный локомотив, который «тянет» за собой другие разработки, – говорит Николай Пашков. – Под его влиянием начинает видоизменяться вся территория в округе, улучшается ее имидж. Многофункциональные проекты являются движущей силой регенерации промышленных земель. Выбор основного назначения зависит от местоположения и рыночного спроса. В то же время характеристики участка и ограничения на развитие также влияют на состав функций и их соотношение. В подобных проектах сегодня доминируют жилая и офисная составляющие. Они традиционно считаются основными в международной практике редевелопмента крупных промышленных территорий. Это вызвано их большим рыночным потенциалом и экономической эффективностью».

Одним из ключевых вопросов в развитии Петербурга является проблема создания центрального делового района. «Во многих городах он формировался именно за счет редевелопмента промышленных территорий, – уточняет Олег Барков. – Кандидатов на создание такого района в Петербурге несколько: «Охта центр», «Измайловская перспектива», территория «Московской-Товарной», земли возле станции метро «Ладожская». Решение об осуществлении подобного проекта зависит как от градостроительной концепции, так и от позиции городских властей в вопросе развития транспортной инфраструктуры. Какой бы функциональный микс мы ни делали, такая территория должна быть очень хорошо обеспечена транспортом. Однако, с моей точки зрения, в Петербурге не будет единого делового центра: город пойдет по пути создания крупных локальных районов».

Яна Карелина

Дата публикации: 14:30 06 октября 2008

Источник: bpn.ru