Ипотечные перекосы

Банки приостанавливают выдачу ипотечных кредитов. Те, кто пока продолжает работу с ипотекой, повышают ставки и пересматривают условия заключения новых договоров. В долгосрочной перспективе они рассчитывают на передел рынка и появление качественно новых заемщиков.

По словам директора новосибирского филиала кредитного брокера «Фосборн Хоум» Артема Кудрина, количество банков-партне­ров, присутствующих в Новосибирской области и пока что действительно выдающих ипотеку, буквально за неделю уменьшилось с 25 до 14. Ипотечный рынок очень живо откликнулся на падение фондовых котировок, и на протяжении нескольких дней брокеру одно за другим приходили уведомления о повышении ипотечных ставок, а ряд кредитных организаций и вовсе заявили о приостановлении выдачи ипотечных кредитов.

Все планы спутали

Как говорит руководитель новосибирского филиала супермаркета кредитов «Кредитмарт» Владимир Грязнов, сегодня в Новосибирске средняя ипотечная ставка находится на уровне 16%, но есть и банки, которые продолжают кредитовать под 13%, а среди заявленных ставок до сих пор есть 10% в рублях и 7,7% в валюте. Банки стараются обезопасить себя, реагируя на меняющуюся конъюнктуру на рынке капитала, даже если непосредственно у них еще не закончилось «старые запасы» более дешевого фондирования. «Шестнадцать процентов сегодня, — это завышенная ставка, — уверен он. — Она построена на ажиотаже и нервозности банков, причем как дочерних компаний западных структур, так и российских. По большому счету, такое значительное увеличение пока ничем не обусловлено, просто иностранные игроки решили перестраховаться».

В среднем по рынку ставки повысились значительно — ВТБ 24 повысил ставку на 0,5%, Альфа-Банк, банк «Левобережный» — на 1,5–2%, а, например, Ханты-Мансийский банк увеличил ее на 2,5%. На 2–3% выросла ставка с начала года в Новосибирском Муниципальном банке. Впрочем, только сентябрем этот процесс не ограничится, ряд организаций объявил о коррекции, которая произойдет в октябре.

Банки, повысившие ставки, попытались таким образом минимизировать свои риски. Эти меры приведут к тому, что ипотечный портфель и количество клиентов не будут расти такими же быстрыми темпами, как до кризиса, однако ипотеку будут получать более «качественные» и кредитоспособные заемщики, а это улучшит и качество кредитного портфеля.

Новостроек нет

В одном банки сегодня сходятся почти единодушно — отказываются кредитовать строящееся жилье. Строительная отрасль переживает не самые лучшие времена, займы девелоперам и застройщикам взять непросто, кредитные организации отказываются работать с новыми и со скрипом выдают ссуды уже аккредитованным клиентам. Ипотечный кредит можно получить только под залог имеющегося жилья. «Непосредственно стройку мы кредитовать пока не будем, так как очень большие риски того, что объект не будет достроен, банк останется без залога, а заемщик — без квартиры и с очень серьезной финансовой нагрузкой», — объясняет директор по ипотечному кредитованию Новосибирского филиала Альфа-Банка Наталья Макарова. Не исключено, что свертывание кредитования «первички» приведет к переделу рынка недвижимости, считает Владимир Грязнов.

Цена на новостройки может пойти вниз именно из-за ориентации банков на более надежный сектор вторичного жилья, в свою очередь «вторичка» будет дорожать. По его словам, хотя не все банки прямо говорят, что закрывают кредитование строящегося жилья, получить одобрение заявки на кредит удается не всем клиентам брокеров.

За так не работаем

В сентябре стало невозможно получить ипотечный кредит без первоначального взноса. ВТБ 24 — последний оператор, который осуществлял такое кредитование, объявил, что сумма кредита не будет превышать 80% от стоимости квартиры. Меньше стало на рынке и предложений кредитов с 10−процентным первоначальным взносом — Альфа-Банк, например, объявил о повышении порога до 20%.

«Условия кредитования стали более дорогими, поскольку нужно изначально вложить определенную сумму в квартиру. В результате выбыли клиенты с нестабильной и невысокой заработной платой, а также те, кто не имел накоплений. Зато пришли клиенты, которые умеют зарабатывать деньги, но которым раньше ипотечные кредиты не выдавали, перенаправляя их на другие виды кредитования», — говорит руководитель службы розничных продаж новосибирского филиала ВТБ 24 Константин Каменщиков.

Артем Кудрин считает одной из тенденций рынка появление кредитов с плавающими ставками. «Сейчас это можно расценивать как возможное снижение затрат при ипотечном кредите. По условиям договора, на первые пять лет вам предлагается фиксированная ставка, которая выгоднее, чем по условиям обычного кредита, а в дальнейшем она привязана к ставке рынка межбанковского кредитования. Я думаю, этот продукт найдет своего клиента, он подойдет тем заемщикам, которые не проходят по высоким ставкам». Кроме того, плавающая ставка позволяет банкам перестраховаться — в случае изменения ставки на межбанковском рынке клиенту придется платить больше.

Чтобы лишний раз не будоражить вкладчиков и заемщиков, собеседники «Эксперта-Сибирь» говорят, что происходит стабилизация и коррекция рынка: с него уходят слабые и мелкие игроки и укрепляются те, чье положение и так было устойчивым за счет либо государственных ресурсов, либо капиталов материнских организаций. Положение региональных банков также достаточно спокойно — как правило, они не создают собственные ипотечные портфели, а реализуют совместные программы с агентствами ипотечного кредитования или формируют портфели для последующего рефинансирования у более крупных игроков.

«На рынке осталось достаточное количество банков, продолжающих выдавать ипотечные кредиты, для того чтобы удовлетворить спрос. Однако уменьшилось количество клиентов, которые способны отвечать требованиям, — считает Владимир Грязнов. — Само по себе это неплохо, рынок входит в более цивилизованное состояние». Правда, о выгодах для потребителей, а точнее, об их отсутствии спикеры стараются не говорить. В принципе, с этим и без них все ясно. Несмотря на всю стабилизацию, положение ипотечных заемщиков лучше не станет.

Александра Еремина

Дата публикации: 12:00 07 октября 2008

Источник: bpn.ru