Загородный девелопмент. Опыт – в помощь

Загородная недвижимость – бурно развивающийся сектор отечественного рынка. Московская область сегодня в этой сфере «впереди России всей»: строящееся здесь жилье является альтернативой самым востребованным квадратным метрам – столичным. Однако на фоне финансового кризиса девелоперам стало непросто работать даже на столь благодатной почве.

Выступая на недавней конференции «Современный взгляд на девелопмент загородной недвижимости», Владимир Глаголев, начальник управления внебюджетного строительства Министерства строительного комплекса Московской области, отметил стремительный рост рынка недвижимости, начавшийся в Подмосковье всего 8–9 лет назад.

С точки зрения власти

Сейчас в области одновременно осуществляются возведение и реконструкция приблизительно 46 тысяч объектов, в том числе около 4 тысяч многоэтажных жилых домов, более 30 сооружений спортивного назначения, свыше 200 зданий под социальную и культурную функции. Особое внимание Владимир Глаголев обратил на появление в Московской области множества спортивных объектов, некоторые из которых по масштабу и качеству превосходят европейские, – например искусственный горнолыжный склон в Красногорске. «Перспективным направлением становится и создание при новых поселениях яхт- и аэроклубов, горнолыжных курортов. – сказал он. – реальным стимулом для дальнейшего развития за городом спортивной, развлекательной и оздоровительной инфраструктуры является коттеджное строительство». Перспективным направлением становится создание аэро-, яхтклубов и горнолыжных курортов.

На фоне массового возведения многоэтажек в области разворачивается и строительство индивидуальных малоэтажных домов. Уже набрала силу тенденция переселения городских жителей в пригороды и приобретения ими там второго жилья. В сознании людей стирается психологическая граница между Москвой и Подмосковьем. Сами коттеджные поселки становятся намного качественнее, переходят на все более высокий уровень – как в техническом отношении, так и архитектурном исполнении. География их размещения вышла за пределы тех районов, которые были популярны раньше.

Рынок малоэтажного жилья развивается по двум магистральным направлениям, отметил Владимир Глаголев. Первое – это строительство домов по индивидуальным проектам на территориях муниципальных образований и землях поселений. Оно не носит индустриального характера. Второе – комплексная застройка территорий по единому плану. Это городские микрорайоны на землях с массовым строительством (в Долгопрудном, Химках, Нахабино и др.), а также отдельно расположенные коттеджные поселки. В данном варианте специализированными организациями возводятся различные типы жилых зданий, при этом прокладываются собственные инженерные сети либо практикуется подключение к муниципальным или областным. Застройщик, как правило, предлагает услуги по управлению поселком.

Эффективнее нужно использовать земли существующих образований. Так, в Подмосковье свыше пяти тысяч деревень, 50% территории которых не используется, индивидуальные хозяйства и колхозы чахнут. Однако обычно такие населенные пункты расположены в экологически привлекательных местах – вблизи озер, рек, леса – и более удобных, нежели участки, выделяемые под возведение коттеджей и дач. На этих территориях имеет смысл развивать строительство всех типов жилья. При этом индивидуальные и коллективные инвесторы должны рассчитывать на поддержку органов местных администраций, которым заблаговременно следует подготовить документацию на такое возведение. Практикуется также освоение земель пансионатов, домов отдыха, заброшенных пионерских лагерей, старых дачных поселков под строительство клубных отелей, арендных домов.

Тем не менее, как отметил чиновник, в Подмосковье не требуется слишком много малоэтажного жилья. «Нужно развивать города-спутники, которых у Москвы уже насчитывается около 70, – сказал он. – Сейчас настало время перехода к более качественным показателям строительства. Необходимо начинать подготавливать территории для самостоятельного возведения жилья. Это ускорит реализацию положений национальной программы «Доступное и комфортное жилье». В данных образованиях будут сочетаться строения разной ценовой категории. Таким образом, появятся новые поселения и малые города, в которых, чтобы они могли обрести самодостаточность, нужно будет создавать рабочие места, инфраструктуру, налаживать транспорт».

Где взять денег?

В условиях ухудшения финансовой ситуации на мировых рынках и, как следствие, на российском, банки ужесточили требования к соискателям кредитов и подняли процентную ставку. Это усложнило положение многих девелоперов, и без того испытывающих трудности из-за роста стоимости стройматериалов и рыночного застоя. Политика Сбербанка в данной ситуации оказалась типичной для финансовых институтов. О ней рассказал Вадим Цвеленьев, директор управления инвестиционного кредитования и проектного финансирования Среднерусского банка Сбербанка России. Эта организация, обслуживающая Московскую область и прилегающие регионы, готова финансировать только заведомо успешные проекты, обещающие хорошие продажи и окупаемость в срок. В первую очередь специалисты, рассматривающие вопрос о кредите, требуют от девелопера концепцию, разработанную профессиональными маркетологами. Во вторую – их интересует размер собственных средств: они должны составлять не менее 30% от суммы всего проекта! В-третьих, банк выдает кредит только при наличии исходно-разрешительной документации, разрешения на строительство, техусловий на присоединение к инженерным сетям, а также согласованного Генплана. Индивидуальные и коллективные инвесторы должны рассчитывать на поддержку органов местных администраций.

По словам Вадима Цвеленьева, банк отдает предпочтения тем проектам, которые строятся на территориях поселений или с разрешенным видом использования под ИЖС. Все знают, что перевод земли в другую категорию может занять 1–2 года и существенно изменить экономику проекта. Впрочем, если территория сельскохозяйственного назначения отведена под дачное строительство, то это тоже вариант, хотя банк и рассматривает данное обстоятельство как повышенный риск и просит дополнительный залог, достаточный для покрытия процентов по кредиту. В этом качестве могут выступать имеющиеся у компании объекты недвижимости – например участки, не участвующие в проекте. Кроме того, застройщик должен зарегистрировать специально для строительства поселка некоммерческое партнерство, которому и выдается кредит. Помимо всех этих условий, девелопер обязан предоставить банку договор подряда на возведение с пообъектными расшифровками и ценами на работы. В саму смету должен быть заложен резерв на случай повышения стоимости стройматериалов.

Если соискатель готов предъявить все эти документы, то ему предстоит еще найти основное залоговое обеспечение, которым может стать земельный участок под возведение и имущественные права на площади коттеджей. А также нужно, чтобы за застройщика поручилась платежеспособная компания, обычно это генподрядчик строительства.

Выполнивший все условия счастливчик получает кредит Сбербанка под 16–17% на срок до семи лет. Суммы выдаваемых средств, как заявил специалист, не ограничены. Среднерусский банк финансировал такие проекты, как «Котово» в Истринском районе Московской области и «Миллениум Парк», реализуемый корпорацией «Инком».

Делимся опытом

Татьяна Шелягина, финансовый директор компании Rodex Group, озвучила инвестиционную составляющую загородного проекта. Она складывается из стоимости участка, затрат на получение ИРД и всех необходимых согласований и на создание строительной площадки. Чтобы открыть продажи, девелопер должен продемонстрировать потенциальным покупателям признаки возведения поселка: построить въездную группу и хотя бы несколько домов. Последующая часть проекта реализуется, как правило, уже за счет средств, вырученных за будущие коттеджи.

С банком девелопер может работать по разным схемам. Например, купить площади для снижения процентов по кредиту, но на земельную ипотеку банки практически не идут. Поэтому чаще практикуется бланковое финансирование. Есть еще два варианта – залоговое предложение и проектное финансирование.

Как рассказала Татьяна Шелягина, средневзвешенная ставка по всем кредитам Rodex Group за последние годы составила 10,5% – беспрецедентная на рынке цифра. Полученные нецелевые кредиты компания направляет на «латание дыр» – слабых мест тех проектов, которые продаются хуже. Rodex Group работает с ЮниКредит Банком, Раффайзенбанком и Торгово-ипотечным банком. Последний предоставляет также ипотечные кредиты клиентам компании. Эксперт заявила, что 40% продаж коттеджей совершается с применением ипотечной схемы.

«Девелопер может снизить свои репутационные и залоговые риски, представляя банку чистые, красивые балансы, хорошую кредитную историю, механизм проекта должен быть прозрачен, – советует Татьяна Шелягина. – И не нужно бояться банков и больших цифр. Деньги приходят к успешным людям».

Дмитрий Цветков, коммерческий директор компании «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость», обозначил факторы, главные на сегодняшний день для конечного потребителя. По причине все ухудшающейся транспортной ситуации на первый план, сказал эксперт, выходит доступность поселка, то есть время проезда от офиса в Москве до загородного дома. В этой связи не слишком перспективными выглядят южные трассы Подмосковья, выезд на которые затруднен из-за пробок на Варшавском и Каширском шоссе в черте города. По-прежнему наиболее привлекательными, а потому и очень дорогими, остаются восточные направления области.

К столь важному сегодня вопросу инфраструктуры в поселках нужно подходить дифференцированно, заявил Дмитрий Цветков. Проекты, рассчитанные на дачное проживание (выходные дни), не требуют пристального внимания к этой проблеме, в отличие от населенных пунктов, где люди находятся постоянно. Многие рассчитывают растить за городом детей, следовательно, в первую очередь должны быть возведены детские сады, школы, клубы. Если строится поселок тематической направленности, например спортивной, то, помимо соответствующей инфраструктуры (яхт-клуба), требуются и места проведения досуга.

При определении развития стратегии территории необходимо исходить из имеющихся финансов, рекомендует специалист, поскольку срок реализации проекта не должен превышать пяти лет. Получение ИРД и согласований по коммуникациям занимает более года, так что строительство придется осуществить в течение трех лет, а «темпы продаж не стоит идеализировать», добавляет докладчик. «Из 100 поселков «МИЭЛЯ» только 20% эффективны. В остальных в этом году было реализовано не более одного коттеджа в месяц», – поделился Дмитрий Цветков. – «Если участок большой, необходимо дробить его на несколько проектов, часть земли можно продать. При развитии застройки различных типов не надо забывать, что таун-хаусы могут быть менее привлекательны для покупателя, чем отдельно стоящие коттеджи».

Основные тренды

Иван Богатов, генеральный директор Urban Group, рассказал об основных тенденциях в загородном девелопменте. Прежде всего, расширяется география застройки Подмосковья – наблюдается увеличение числа «дальних», расположенных на расстоянии более 60 км от МКАД, объектов и освоение практически всех направлений области. Новые проекты по сравнению с прежними лучше прорабатываются в плане концепции, развития инфраструктуры, архитектуры, ландшафтного дизайна, PR-стратегии. Увеличиваются объемы строительства мультиформатных поселков, где предлагается жилье разных типов – коттеджи, таун-хаусы, многоквартирные дома. На сегодняшний момент реализовано уже 27 подобных проектов, в процессе строительства – 48, из них можно отметить «Гринвич» на Пятницком шоссе, «Дубраву» и «Мечту» на Дмитровском, «Елинскую слободу» на Ленинградском, Papillon на Горьковском, «7 Милю» на Новорижском, «Новое Лапино» на Рублевке. Продавать «воздух», забор и построенную въездную группу, из-за конкуренции становится все сложнее.

Кроме того, наблюдается укрупнение поселков и появляются мегапроекты. Так, «Русская Швейцария» предполагает освоение 15 тыс. га, «Большое Домодедово» – 3 тыс. га, «Другие берега» – 1 200 га, «Остров Истра» – 1 150 га, «А101» – 1 тыс. га, «Плещеево» – 594 га, «Рублево-Архангельское» – 430 га, «Остров Барвиха» – 430 га, «Гран-При» – 313 га, Agalarov Estate – 300 га, Millenium Park – 285 га. Все эти проекты – на стадии подготовки и строительства, а некоторые из них обещают стать новыми городами-спутниками столицы. В Подмосковье все больше практикуется комплексное освоение территорий. Для девелопера участие в таком проекте, безусловно, выгодно, поскольку за счет поточного строительства снижается себестоимость территорий, а земля в области опять-таки дешевле. Из-за возможности более плотной, чем это разрешается в столице, застройки увеличивается и выход площадей. Соответственно, наблюдается вытеснение в ближайшем Подмосковье коттеджного строительства среднеэтажными и малоэтажными зданиями.

Наконец началось увеличение числа поселков эконом-класса. Их возведено 80, и еще 75 – на стадии строительства. Развитию этого сегмента способствуют высокий спрос, распространение загородной ипотеки, формата таун-хаусов. Все эти тенденции делают рынок более цивилизованным, облегчают работу девелоперу, радуют потребителей и власть.

О «дальних дачах» рассказал Дмитрий Панкратов, руководитель проекта «Приволье» компании «Велес Капитал Девелопмент». Этот сегмент, быстро набирающий обороты на рынке, предлагает домовладения на удалении более 60 км от Москвы для проведения выходных и праздников. Такие проекты, обладающие большой площадью, обычно располагаются у водоемов.

Дмитрий Панкратов отметил среди тенденций развития этого сектора то, что продавать «воздух» – то есть забор и построенную въездную группу – из-за конкуренции становится все сложнее. Объекты в быстро возводящихся поселках пользуются большим спросом. Лидеры этого рынка (Rodex Group, «Дальние дачи», «Велес Капитал Девелопмент») успешно тиражируют апробированные концепции, строительство поставлено на поток и способно выдержать жесткую экономику дальних поселков. Еще один тренд – появилось много новых игроков, предлагающих максимально дешевые объекты, и в этом сегменте конкуренция очень велика. Среди «дальних дач» имеются поселки и бизнес-класса – «Сосновые берега», «Золотые пески», «Маренкино-3», «Приволье». Эксперт прогнозирует в 2009–2010 годах риск превышения предложения над спросом.

Дмитрий Панкратов привел примерную смету проекта «поселка выходного дня». При размере дома в 180 кв. м с участком 16,5 соток и стоимости домовладения $296 тыс. расходы девелопера по реализации поселка будут таковы (на квадратный метр площади): $111 – цена земли с ИРД, $657 – стоимость строительства дома, $33 – проектные работы, $56 – коммуникации по техусловиям, $167 – внутриплощадочные сети, $56 – строительство инфраструктуры, $86 – риэлторская комиссия и реклама, $56 – иные расходы. Норма прибыли девелопера составляет $427. Таким образом, общие расходы равняются $1 649.

Инна Казанова

Дата публикации: 10:57 13 октября 2008

Источник: bpn.ru