Застройщики загородного жилья уходят все дальше от мегаполисов

На московском рынке загородного жилья все чаще появляются предложения по объектам, находящимся на значительном удалении от столицы. Загородная застройка уверенно перешагнула 60-километровую черту. Нередки предложения по коттеджным поселкам и поселкам смешанного типа, расположенным на расстоянии 80-120 км от Москвы. Где пролегает граница спроса и как далеко способна завести мечта о собственном домике в деревне?

Загородный сектор столичной недвижимости расширяется, присоединяя участки, отдаленные от Москвы более чем на 60 км. Активным спросом пользуются коттеджные и смешанные поселки на расстоянии 80-120 км от МКАД, и застройщики охотно насыщают этот рынок. Основным конкурентным преимуществом "удаленной" земли эксперты называют более низкую цену, нежели в столице или ближнем Подмосковье. "Безусловно, спрос на дальние расстояния обусловлен главным образом сравнительно недорогой стоимостью земли", - говорит директор по маркетингу группы компаний "Конти" Юрий Синяев. - Инженерные коммуникации в дальнем Подмосковье на сегодняшний день менее загружены, поэтому имеются свободные мощности и меньшие ставки на подключение к сетям. Все это способствует снижению себестоимости строительства и конечной стоимости продукта. Грамотная концепция девелопера при реализации подобных проектов позволяет строить поселки не только эконом-, но и бизнес-класса".

Оптимум по качеству

Однако цена - не единственная причина. Играет роль меньшая плотность застройки и возможность выбирать место для будущего дома или даже поселка. Это важно как для потенциальных покупателей, так и для девелоперов. "В последние два-три года наблюдается тенденция увеличения площади поселков, в том числе и коттеджных, а также роста количества домов в поселке. Для реализации подобных проектов требуются значительные площади, которых в ближнем Подмосковье практически не осталось", - поясняет Синяев. С ним солидарен и заместитель директора по маркетингу и продажам ООО "Квартал Эстейт" Павел Епихин - по его словам, "земельные участки вокруг столицы давно нашли собственников", и территории с самым удачным расположением уже освоены. Еще один фактор - величина. "Если в ближнем Подмосковье размер участка редко превышает стандартные 15-25 соток, то на объектах дальнего радиуса появляется возможность владения наделами в 30-35 соток", - отмечает маркетолог "Пересвет-Реал Эстейт" Наталья Бланкова. Еще одно достоинство - благоприятная экологическая ситуация. Согласно исследованиям специалистов, экология улучшается на расстоянии от 60 км от Москвы.

В итоге соотношение между ценой и качеством жилья в удаленных и пока "малоосвоенных" районах Московской области явно привлекательнее, нежели в ближайшем Подмосковье. Генеральный директор компании Renaissance Realty Наталья Новикова отмечает, что спрос на удаленные поселки растет в первую очередь в сегментах эконом- и бизнес-класса, то есть среди покупателей, которые не готовы приобретать сверхдорогую недвижимость. Есть спрос и в категории элитной "загородки". По словам Новиковой, среди объектов класса "премиум" пользуются популярностью "дальние дачи и ранчо, расположенные на значительном удалении от Москвы".

Помимо удорожания недвижимости в окрестностях столицы, роль играет и вывод промышленных предприятий за пределы Москвы. По словам Синяева, уже началась миграция, обусловленная перераспределением рабочей силы.

Это еще не стало тенденцией, однако в дальнейшем миграционные процессы активизируются и начнут заметно влиять на ситуацию на рынке загородного жилья.

"Избушка" с интернетом

К основным критериям качества загородного жилья относятся такие, как транспортная доступность, уровень развития бытовой и социальной инфраструктуры, качество экологии и привлекательность ландшафта - например, близость леса или реки. "Поселок должен иметь централизованные коммуникации (газ, электричество, водопровод и канализацию), по уровню комфорта не должен уступать поселкам вблизи Москвы", - рассказывает Наталья Бланкова. Что касается инфраструктуры, ее развитие зависит от "концепции поселка и его общей площади", констатирует эксперт. В крупных поселках, помимо торговых предприятий, в наличии школы, поликлиники, фитнес-центры, детские досуговые клубы, предприятия общественного питания. Если рядом с поселком есть крупный город или районный центр, потребность в собственных торговых и сервисных объектах снижается. Так или иначе, в поселке обязательно должны быть магазины, кафе, парикмахерские, отлаженный водопровод и канализационная система, а также средства связи - телефон, интернет, спутниковое телевидение. "Покупателей элитной недвижимости интересует еще и соблюдение единой архитектурной концепции и гармоничность облика поселка", - дополняет Наталья Новикова.

Кроме того, требования клиентов зависят от предполагаемого назначения загородного жилья. Существуют, например, "дальние дачи" - жилье, приобретаемое состоятельными людьми для отдыха летом или зимой. "В этом случае покупатели выбирают поселки, расположенные в непосредственной близости с какими-либо уникальными природными объектами или объектом инфраструктуры: к примеру яхт-клубом - для летнего отдыха или горнолыжным курортом - для зимнего. Также многие предпочитают покупать дома рядом с заповедниками, где можно заниматься охотой, рыбалкой.

Кроме того, "дальние дачи" приобретаются людьми для родителей, которым хотелось бы жить ближе к природе", - рассказывает Юрий Синяев.

Иная ситуация складывается, если недвижимость приобретают для постоянного проживания. В этом случае покупатели - чаще супружеские пары в возрасте 40 лет, работающие в Москве. Для них самое важное - социальная инфраструктура (школы, детские сады, медицинские учреждения), а также цена. Но главным критерием остается транспортная доступность. Она же, по словам Натальи Бланковой, является "основным сдерживающим фактором для покупателей". "Реконструкция подмосковных магистралей и московские пробки практически нивелировали разницу во времени, затрачиваемому на дорогу из поселков, находящихся в 5-10 км от МКАД, и из поселков на удалении 60-80 км", - отмечает Синяев. Однако добираться из такого поселка в саму Москву все еще неудобно - путь в один конец может занять более двух часов.

Выбор направления

Транспортный фактор наряду с расположением в первую очередь формирует цену жилья. Популярность территорий разной степени удаленности неодинакова для эконом-, бизнес- и элит-классов. "Оптимальная зона застройки поселков "премиум"-класса формируется на расстоянии 20-30 километров от города. Все, что находится на расстоянии свыше 60 километров, привлекает в основном застройщиков поселков эконом-класса. Приемлемая удаленность элитного поселка от Москвы колеблется в зависимости от направления: на Новой Риге это расстояние может достигать 30 км, на Рублевке и Дмитровском шоссе - не больше 20 км. Многие покупатели элитного жилья считают важным фактором ландшафт местности. Значительно увеличивает привлекательность направления наличие водоема или охотничьего хозяйства", - поясняет Наталья Новикова.

В итоге наибольшим спросом сейчас все еще пользуются Новорижское, Рублево-Успенское, Калужское и Киевское шоссе. Чуть менее привлекательны участки по Дмитровскому и Симферопольскому шоссе. "Киевское шоссе популярно прежде всего из-за своей транспортной доступности и экологической ситуации в регионе. На Калужском же направлении - оптимальное соотношение цены и качества, - конкретизирует Наталья Бланкова. - Хорошие перспективы для покупателей жилья бизнес-класса возле Можайского и Минского шоссе. Близость Рублевки и высокоскоростное сообщение, которое обеспечит строительство объездной дороги, сделают это направление одним из самых конкурентоспособных в ближайшие 5-7 лет".

По прогнозам экспертов, активность девелоперов будет направлена от столицы в регионы, и территориального предела не будет. Тенденцию предложения обеспечивает соответствующий спрос. "Сегодня интерес по застройке поселков эконом-класса постепенно смещается в зону удаленности ближе к 100-километровой зоне от Москвы, и зачастую предложения озвучиваются в соседних с Подмосковьем областях: Калужской, Тульской, Владимирской, Тверской, Смоленской", - отмечает Наталья Бланкова.

Играет роль и финансовый кризис - по мнению Натальи Новиковой, в кризисных условиях многие инвесторы переключают свое внимание на землю и загородную недвижимость, которая "всегда показывает стабильный рост и является одним из наиболее доходных активов". "В областях, соседствующих с Москвой, начинается активное освоение земель, которое в скором времени может перерасти в настоящий бум. Сейчас мы становимся свидетелями такого явления на Рязанщине, земли которой пока еще не так насыщены, как в Подмосковье, и стоимость которых в 7-10 раз ниже, что делает их очень привлекательными для инвестиций", - резюмирует эксперт.

Яна Лазарева

Дата публикации: 16:11 23 октября 2008

Источник: bpn.ru