Всекризисные явления

Трудности в связи с кризисом испытывают все. Кто-то – психологические, а кто-то – реальные финансовые. Но и в самые тяжелые времена находятся оптимисты, которые говорят, что могло быть и хуже, а также пессимисты, считающие, что хуже уже некуда. Их мнения совпадают только в одном: данный период продлится от полугода до года. Правда, насколько за это время упадут цены, прогнозировать никто не хочет. Да и, как честно признаются девелоперы, не может. Поскольку – не знает...

Банковский кризис и падение цен на объекты недвижимости часто идут рука об руку. Это одна из причин того, почему финансовые катаклизмы так обеспокоили инвесторов и чиновников. В свою очередь, ситуация на рынке коммерческой недвижимости – его взлеты и обвалы – тоже всегда оказывала большое влияние на функционирование банковских структур.

Достаточно вспомнить падение цен на недвижимость в Японии в девяностых годах или кризис вторичного банковского сектора в Британии в 1973–1974-м, когда слишком активное кредитование девелоперских компаний сделало тот год худшим для Лондонской фондовой биржи. Россия впервые за всю историю рынка коммерческой недвижимости переживает подобные катаклизмы. И несмотря на то, что пока все-таки рано говорить о повальном банкротстве девелоперов и застройщиков, ситуация остается напряженной, и большинство участников рынка просто не знает верного выхода из нее. Может, стоит продать все, что строилось, и вложиться во что-нибудь другое? Или наоборот, найти средства и, пользуясь случаем, скупать объекты по более дешевым ценам? Основной совет, звучащий из уст экспертов: «Подождать». Или, если угодно: «Не дергаться».

«Главная опасность для рынка недвижимости России – отсутствие длинных денег. Проблема возникла не сейчас, но до кризиса девелоперы привычно использовали широкие возможности рефинансирования. Сегодня их нет. Значит, застройщик вынужден будет форсировать продажу объекта сразу же после окончания возведения, едва успев подписать договоры аренды. А если покупателя не найдется, нависнет реальная угроза банкротства, избежать которого смогут не все», – считает Георгий Рыков, генеральный директор компании «БестЪ. Коммерческая недвижимость». Коммерческие объекты были активом десятилетия. По данным аналитиков, инвестиции в этот сегмент недвижимости, сделанные в начале 2000-го, к концу прошлого года выросли более чем в семь раз.

Глобальный экономический бум, тесно связанный с желанием инвесторов найти альтернативу традиционным инструментам, таким как акции и облигации, и сделал рынок недвижимости настолько привлекательным. Но резко стартовавшие в начале осени фондовый и финансовый кризисы похоронили эти надежды.

Ушедшие деньги

Кризис ликвидности, несомненно, имеет свои последствия, но пока их нельзя назвать катастрофическими. «Множество сделок останется в подвешенном состоянии, пока инвесторы будут рассчитывать на корректировку цен на объекты. Кредитование все еще доступно, правда, его стоимость сильно повысилась, а отношение суммы займа к оцененной стоимости заложенного под него имущества уменьшилось», – говорит Владимир Гаврильчук, генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость».

По словам президента Гильдии управляющих и девелоперов, вице-президента ВТБ Александра Ольховского, мировой кризис радикально сократил возможности финансирования российских проектов: средняя ставка сегодня – 16–18%, но известен факт получения денег и под 20% «плюс интерес работников банка». Иностранные компании отказываются от планов прихода в Россию. Старт одних проектов откладывается, а для других девелоперы вынуждены искать инвесторов на ранних стадиях реализации разработки. Если до этого сделки купли-продажи готовых (заполненных арендаторами) коммерческих объектов были единичны, особенно в регионах, то сейчас предложений такого рода немало.

«Полтора и даже год назад на право финансирования «упакованного» по международным стандартам проекта проводился тендер среди финансовых структур – на понижение ставки. Сегодня в любом банке очередь уже из девелоперов», – рассказал господин Ольховский.

Наибольшие опасения вызывает вероятность того, что девелоперы не смогут обслуживать взятые кредиты. В этом случае им придется оперативно продавать свои проекты и имеющуюся недвижимость, или банки после всех просрочек будут вынуждены изъять залог и станут владельцами этих объектов. «Для большинства финансовых структур недвижимость не является основным бизнесом, и они не заинтересованы вести долгие переговоры о продаже. Поэтому банки будут реализовывать залоги», – считает президент ГУД.

«Замороженные»

После того как банки увеличили ставки по кредитам и перестали финансировать большинство проектов на рынке недвижимости, у девелоперов осталось два варианта решения данной проблемы: либо «замораживать» возведение объектов, либо их продавать.

Первой компанией, заявившей о намерении в связи с финансовым кризисом на год приостановить строительство некоторых зданий, стала Mirax Group. Общая площадь «замороженных» сооружений составит 10 млн кв. м. Помимо этого, компания рассматривает возможность продажи долей в своих объектах для завершения возведения других сооружений. Подобный путь также выбрала «Система-Галс», которая намерена вложить в строительство порядка $500 млн, частично реализовав свои проекты. Не отстают от коллег и ритейлеры: недавно продуктовая сеть «Самохвал» выставила на продажу 17 объектов недвижимости общей площадью около 35 тыс. кв. м и 10 земельных участков размером более 30 га.

В Петербурге о масштабном «замораживании» своих объектов заявили пока три застройщика: «Теорема», «Строймонтаж» и «Адамант». Так, девелоперская компания «Теорема» приостановила строительство четырех бизнес-центров и делового квартала «Полюстрово» общей площадью более 518 тыс. кв. м. По словам Игоря Водопьянова, председателя совета директоров этой фирмы, на завершение возводящихся объектов и начало новых проектов нет средств. «Сложно предсказать, сколько продлится кризис, но если ситуация не изменится в течение полугода, многие строители и девелоперы просто обанкротятся», – беспокоится он.

Компании пересматривают свои бизнес-планы с точки зрения оптимизации расходной части производства. О распродаже до 90% активов своей петербургской коммерческой недвижимости заявила фирма «Макромир».

Холдинговая компания «Адамант» приостановила как минимум на год 10 из 15 своих проектов, среди которых комплекс «Ладожский», «Адамант-парк», а также новые очереди ТК «Балканский». Корпорация «Строймонтаж» в ближайшем году не планирует приступать к возведению новых объектов, вкладывая все имеющиеся средства в завершение начатых. Остальные петербургские застройщики, хотя и сокращают объемы строительства, но пока предпочитают это не афишировать.

Владимир Сергунин, старший инвестиционный аналитик Colliers International Санкт-Петербург, рассказывает: «О реализации своих объектов заявили такие компании, как «Теорема», «Рюрик», «Империя», «Макромир» и другие. Подобным образом девелоперы хотят привлечь финансирование для своих новых проектов. Суммарная стоимость выставляемых на продажу сооружений в ближайшее время может превысить $1 млрд, тогда как в прошлом году данная цифра была в 10 раз меньше. Это, безусловно, явится причиной коррекции цен на недвижимость, снижение стоимости которой, по нашим оценкам, не должно превысить 10–15%. Ведь если обвал будет слишком серьезным, то крупные игроки, которые, по сути, формируют рынок, просто перестанут продавать свои объекты в ожидании лучших времен. Потому что для них гораздо проще «заморозить» текущие проекты, нежели за бесценок отдавать имеющиеся активы. Мы прогнозируем, что объем продаж готовых сооружений в следующем году составит $500–600 млн». В настоящий момент некоторые компании уже начали отказываться от ранее заключенных сделок. Так, фирма Setl City расторгла договор с холдингом «Эталон-ЛенСпецСМУ» о покупке бизнес-центра класса «В+» «Удельный парк» площадью 67 тыс. кв. м на Коломяжском проспекте. Пару месяцев назад сумма сделки оценивалась в 15–20 млн евро. Официальной причиной отказа от коммерческого объекта Setl City называет его недостаточную инвестиционную привлекательность. По словам президента Группы компаний «Бекар» Александра Шарапова, дисконт девелоперских проектов уже составляет 40–60%. «Первоначальная стоимость небольшого участка под жилищное строительство площадью 33 сотки, который я недавно покупал, равнялась 90 млн руб. В течение месяца продавцы снизили цену до 50 млн руб. В результате я приобрел эту землю за 42 млн руб.», – привел пример Александр Шарапов.

«Снижение цен на недвижимость, как и «замораживание» проектов, уже стали реалиями нынешнего времени. Но это позволит провести ревизию и более внимательно просчитать экономическую составляющую проектов, сократив лишние затраты. Рынок наконец-то избавится от «дутых пузырей». В сегменте недвижимости останутся только серьезные игроки со штатом профессиональных сотрудников. По моему мнению, глобального обрушения не будет. А очистка рынка от ненужной «пены» пойдет на пользу тем, кто добросовестно работает в данной сфере деятельности», – полагает Владимир Гаврильчук.

Наиболее уверено себя сегодня чувствуют девелоперы, имеющие финансирование от госбанков. «Трудности, испытываемые нами, пока носят только психологический характер. Никакого изменения планов не предвидится», – заявил Константин Ковалев, заместитель генерального директора компании «Охта Групп», осуществляющей девелопмент проекта «Невская Ратуша».

Что дальше

По словам Бориса Юшенкова, генерального директора Colliers International Санкт-Петербург, на данный момент существует два варианта того, как будет развиваться рынок недвижимости в кризисной ситуации. «Неблагоприятный ход событий следующий.

В течение первых трех месяцев деньги на рынке так и не появятся, кредиты будут недоступны, «заморозится» потребительское кредитование, уровень зарплат и показатель занятости уменьшатся. Девелоперы приостановят все «длинные» проекты до лучших времен. В последующий период, который займет от трех до девяти месяцев, потребительский спрос и объемы производства стремительно сократятся. Уменьшится число заявок на офисные, складские и торговые площади. В это же время на рынок выйдут достраиваемые коммерческие сооружения, которые будут испытывать трудности со сдачей площадей в аренду. Цены «просядут» на 15–40%. На протяжении следующих девяти месяцев спрос по-прежнему останется низким, но имеющиеся объекты постепенно заполнятся по причине отсутствия нового предложения. Цены стабилизируются на низком уровне, а рынок будет ожидать возврата денег и оживления», – считает глава Colliers International Санкт-Петербург.

По мнению Бориса Юшенкова, в случае подтверждения благоприятного прогноза сектор коммерческой недвижимости восстановится гораздо раньше. «В течение первых трех месяцев на рынок поступят государственные миллиарды. Кредиты будут выдаваться надежным крупным заемщикам. Большие фирмы поглотят более мелкие. Лучшие и эффективные девелоперы останутся на рынке и продолжат реализацию своих проектов. Затем на протяжении периода от трех до девяти месяцев потребительский спрос, поддержанный доступными кредитами «окологосударственных» банков, будет увеличиваться. Рынок «оттолкнется от дна», что послужит сигналом для компаний, имеющих наготове средства для дешевых приобретений. Также ожидается оживление в инвестиционном секторе. Цены и доходность после незначительных колебаний стабилизируются на прежнем уровне. А через девять месяцев на растущий фондовый рынок вернутся мировые деньги, индекс быстро восстановится до прежних значений, а также вновь появится возможность кредитоваться под залог дорогих акций, проводить IPO. В конечном итоге рынок окончательно «выздоровеет» и продолжит свой рост».

Директор филиала GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Николай Вечер считает, что кризис по-разному отражается на компаниях – в зависимости от объема оборотных средств и формы их заимствования. «Так, крупные фирмы пересматривают свои бизнес-планы с точки зрения оптимизации расходной части производства и обоснованности маркетинга – учета реальной структуры спроса на свой товар. Мы уже получаем заказы на такую корректировку», – сообщил Николай Вечер. Средние компании также пойдут по пути уменьшения бюджета и, возможно, частично сократят объемы своей основной деятельности.

Единственным надежным источником для вложения большинство девелоперов считает инвестиции в землю. «Сейчас мы чувствуем определенное оживление на земельном рынке. Так, за последние две недели было продано три небольших участка, которые мы уже давно пытались реализовать. Причем цена на них не сильно уменьшилась по сравнению с докризисной стоимостью. Проблемы возникают только с большими территориями размером от 30 га», – рассказал Николай Вечер.

Павел Никифоров

Дата публикации: 10:31 05 ноября 2008

Источник: bpn.ru