«А»-краины

Дефицит мест в существующих бизнес-центрах высокого класса, дороговизна и сложность строительства в пределах Золотого и прочих треугольников вынуждают искать новые площадки для объектов класса «А». И хотя ставки аренды в таких сооружениях значительно ниже, зато девелоперы получают возможность возводить крупные бизнес-центры на более дешевой земле.

По данным крупных консалтинговых компаний, количество офисных площадей классов «А», «B» и «B+», сданных в 2008 году в Петербурге, составило около 250,8 тыс. кв. м. А общий объем качественных объектов под офисную функцию в нашем городе равен 1 557,6 тыс. кв. м. Доля вакантных площадей в сегменте бизнес-центров класса «А» – 7%, класса «В» – 3–4%.

Заполняемость же большинства давно функционирующих зданий близка к 100%. С начала года в Петербурге было введено 16 бизнес-центров классов «А» и «В», в том числе и два самых крупных офисных здания класса «А»: Renaissance Plaza и Aeroplaza.

Новая классификация – новые возможности

Золотое правило привлекательности объекта недвижимости: location, location, location, озвученное еще Дональдом Трампом, теряет былую значимость. Очередная тенденция петербургского офисного рынка презрела все три фактора разом – новые бизнес-центры высокого класса все чаще строятся вне исторического центра. Процесс получил название «децентрализация».

Сравнительно недавно начавшись, он, по мнению специалистов, набирает обороты, поскольку условия для работы сегодня очевидно лучше на периферии Петербурга, чем в его центре.

Согласно требованиям ГУД до последнего времени бизнес-центры класса «А» должны были иметь определенное местоположение и обладать набором четких видовых характеристик. Это привязывало девелоперов, работающих в данном рыночном сегменте, к центру города. По информации консалтинговых компаний, сейчас в Петербурге действует 18 бизнес-центров класса «А». Их общая площадь на начало 2008 года составляет около 139,6 тыс. кв. м. Почти все эти высококлассные объекты располагаются в исторической части города: по одному – в Адмиралтейском и Калининском районах, три – на Петроградской стороне, три – в старой части Васильевского острова и десять в Центральном районе.

Девелоперский бизнес Петербурга активно возводит современные здания под офисную функцию классов «А» и «В+» на периферии. Пока центр города (Петроградский, Центральный и Адмиралтейский районы) остается лидером офисного предложения: на его долю приходится 59% от общего числа качественных бизнес-центров и 54% качественных офисных площадей.

При возведении бизнес-центров класса «А» в исторической части Петербурга существуют ограничения на развитие инфраструктуры, в частности на крытые паркинги. Таких идеальных мест, как пустырь в центре Берлина на Потсдамер-плац, позволивший создать деловой сити «с нуля», в нашем городе нет. Следовательно, необходимо корректировать свои представления о возможном местоположении БЦ класса «А». Ничего удивительного, если в связи с нарастанием проблем с транспортом в центре города и миграцией оттуда бизнеса подобный объект, например, будут строить где-нибудь в районе Константиновского дворца.

Все это привело к тому, что в начале нынешнего года Saint-Petersburg Research Forum разработала новую классификацию офисной недвижимости, которая упростила именно территориальную составляющую класса. Категория «местоположение» описана там, как «хорошее расположение здания, отсутствие рядом сооружений, негативным образом влияющих на его имидж: функционирующих индустриальных объектов, кладбищ, свалок, тюрем и пр.». Эта формулировка распространяется на все бизнес-центры, которые в данный момент строятся или проектируются: «А», «В+», «В-». Вновь возведенным бизнес-центрам, оснащенным самым современным оборудованием, обладающим хорошей транспортной доступностью, может быть присвоена высшая категория без привязки к географии города.

«И девелоперы, и арендаторы, не находя подходящего (по цене, качеству, размеру) предложения в центре Петербурга, рассматривают варианты в других районах», – констатирует руководитель офисного департамента компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis Алексей Федоров.

За «А»-краины

Строительство бизнес-центров, стартовав с близких к исторической части города территорий рядом с «Морским фасадом», набережной Обводного канала и Выборгской набережной, стало распространяться в более отдаленные районы. Это уже можно считать тенденцией развития данного сектора рынка в нынешнем году. Девелоперский бизнес Петербурга активно возводит современные здания под офисную функцию классов «А» и «В+» на периферии. В числе подобных объектов – Aeroplaza, «Пулково Скай», Atlantic City, Sokol City. Помимо этого, на окраинах – ГК «Бекар» в Рыбацком и компаниями Setl City и «Регион Девелопмент» по периметру КАД – предполагается строительство бизнес-парков. Общий объем заявленных на периферии проектов составляет более 3 млн кв. м.

Причиной возникновения подобной тенденции являются дефицит земельных участков и наличие серьезных ограничений по реконструкции объектов. Среди возможных новых зон деловой активности называют Петроградскую, Аптекарскую, Пироговскую, Выборгскую, Ушаковскую, Свердловскую набережные и набережную Обводного канала, а также земли, прилегающие к Московскому проспекту и Пулковскому шоссе. По мнению экспертов, процесс вывода деловой активности на окраины будет нарастать, что повлечет за собой развитие там всех видов недвижимости и создание «альтернативной модели» городской жизни.

По словам вице-президента ГУД, президента Becar Realty Group Александра Шарапова, «перемещение по городу становится все более затруднительным, люди хотят работать ближе к дому, поэтому новые крупные строительные объекты будут «расползаться» по спальным районам». Аналогичного мнения придерживается и генеральный директор Colliers International Борис Юшенков. «Сегодня стала совершенно очевидной тенденция смещения офисов класса «А» если не на периферию, то, по крайней мере, подальше от центра. Подобные объекты уже появляются в Приморском, Фрунзенском районах, возле аэропорта», – считает он.

Только за прошедшее лето сразу несколько девелоперов заявили о начале строительства бизнес-центров на городских окраинах или вовсе за пределами Петербурга. Группа компаний «ПИК» и ее дочерняя структура Storm Properties объявили о покупке 1,5 га, расположенных неподалеку от аэропорта Пулково-2. На данном участке будет возведен офисный комплекс класса «А», стоимость которого аналитики оценивают в $200 млн. В этом районе заявлено несколько проектов бизнес-центров. Среди них – бизнес-центр Warimpex Group (39 тыс. кв. м) и многофункциональный комплекс «Адамант Парк», включающий 40 тыс. кв. м офисных площадей класса «А». Также уже известно о планах компании Setl City и ООО «Дороги Северо-Запада» по строительству во Всеволожском районе Ленобласти первого под Петербургом бизнес-парка.

По оценкам экспертов, перспективными признаются территории, расположенные в районе пересечения с Пулковским и Московским шоссе, а также земли рядом с КАД. Бизнес-парки могут быть востребованы как в южной части города – поблизости от аэропорта Пулково, так и в северной – около промзоны «Парнас». И хотя из-за кризиса большую часть проектов на ближайший год придется приостановить, не вызывает сомнения, что все они в дальнейшем будут реализованы.

Плюсы и минусы

На представление о том, что собой должны представлять земельные участки, на которых могут быть размещены офисные центры высокого класса, оказывают большое влияние давно сложившиеся стереотипы. Но, к счастью, их можно изменить нужным образом. Ярким примером такой корректировки является процесс перепозиционирования территории Выборгской набережной. На начальном этапе он носил имиджево-концептуальный характер, в качестве инструментов воздействия активно использовались PR-технологии, графический дизайн и другие «виртуальные» средства. Подобная тактика впоследствии принесла реальные экономические плоды. Это еще раз доказывает тезис о том, что недвижимость – не стены, а психосемантическое переживание заказчиков, арендаторов и других субъектов рынка.

По мнению руководителя отдела офисной недвижимости «Knight Frank Санкт-Петербург» Полины Макаренко, расположение бизнес-центров за пределами исторической части города представляет собой очевидный недостаток. Однако этот минус уравновешивается такими преимуществами, как улучшенное качество зданий, наличие современной инфраструктуры и удобных планировок. Что же касается парковочных мест, то, как полагает Полина Макаренко, в промышленных и периферийных районах их можно организовать больше. Но только если это будет происходить в формате бизнес-парков. Процесс вывода деловой активности на окраины будет нарастать, что повлечет за собой создание «альтернативной модели» городской жизни.

«Сложная транспортная ситуация, сложившаяся в центральной части Петербурга, делает отдаленные районы города, расположенные вблизи основных магистралей, более привлекательными для арендаторов и, как следствие, – для девелоперов.

Причем последние особенно заинтересованы в относительно низкой стоимости земли и упрощении процесса согласования разрешительной документации по объекту», – считает генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость» Владимир Гаврильчук. По его мнению, увеличению спроса на офисные объекты в новых районах способствует и тот факт, что все больше арендаторов готово пожертвовать престижным месторасположением сооружения ради понижения расходов на его аренду, но, конечно, при условии сохранения высокого качества площадей бизнес-центра.

У каждого явления есть свои плюсы и минусы. Причем, как это оказалось в случае с бизнес-центрами, практически все недостатки и преимущества данных объектов лежат на поверхности и давно известны специалистам. Именно поэтому компании-арендаторы хорошо осознают, что они могут потерять, а что приобрести, выбрав то или иное офисное здание.

«Учитывая постоянный рост количества личного автотранспорта у сотрудников многих фирм, одним из неоспоримых плюсов офисных центров на окраинах Москвы является достаточное число парковочных мест. Отсутствие таковых – основная проблема большинства БЦ в центре Петербурга. Не менее важным фактором для арендаторов при поиске площадей для офиса могут стать более низкие тарифы и цены продаж при довольно высоком качестве БЦ на окраинах города», – считает Георгий Рыков, генеральный директор компании «БестЪ. Коммерческая недвижимость».

Однако, помимо очевидных преимуществ, у бизнес-центров, расположенных за пределами исторической части города, есть и свои недостатки. Так, например, для сотрудников, не имеющих личного автомобиля, камнем преткновения становится плохая транспортная доступность, поскольку большинство объектов на окраинах города находятся далеко от станций метро.

«Кроме этого, можно выделить и имиджевую составляющую. Для многих фирм расположение в центре деловой активности является вопросом престижа. Однако в последнее время был найден выход из этой ситуации. Теперь, как правило, головное отделение размещается в центральной части города, а back-офисы – в офисном комплексе на окраине», – рассказал Георгий Рыков.

Отсутствие развитой инфраструктуры – еще один безусловный минус бизнес-центров, расположенных на периферии. Однако девелоперы стремятся решить эту проблему с помощью комплексной застройки – бизнес-парков, в которых предусмотрено наличие банковских отделений, кафе, ресторанов, химчисток, гостиничных и жилых комплексов, развлекательной части и т. п.

Также, по мнению экспертов, удаленное от центра местоположение объекта негативно сказывается на возможности подбора сотрудников младшего звена, существенно сужая рынок потенциальных кандидатов.

И, конечно, чем дальше от центра, тем меньше денег, поскольку уровень арендных ставок определяется именно близостью к исторической части города. Тарифы достигают максимальных значений в бизнес-центрах на Невском проспекте – до 2,75 тыс. руб. за кв. м в месяц. Средняя арендная ставка составляет 1,5 тыс. руб. за кв. м в месяц в офисных сооружениях на Васильевском острове, Петроградской стороне, в Центральном районе, на Свердловской набережной. Но подобный недостаток, присущий бизнес-центрам, расположенным на окраинах, может быть восполнен за счет возведения более крупных объектов на земельных участках, стоимость которых гораздо ниже, чем в центре Петербурга.

Павел Никифоров

Дата публикации: 10:42 05 ноября 2008

Источник: bpn.ru