Рынок жилья сбрасывает балласт

Значительные скидки на новостройки оживили столичный рынок жилья. Однако появление на нем отложенного спроса не изменит текущего кризисного тренда. После многомесячного застоя московский рынок жилья несколько оживился. Риэлтеры утверждают, что возросло количество звонков и показов. «По сравнению с декабрем прошлого года число обращений клиентов, заинтересованных в покупке жилья, выросло в 2–2,5 раза», — сообщили в агентстве недвижимости МИАН. Аналогичную динамику зафиксировали в компаниях «Инком-недвижимость», «Пересвет-инвест», Doki.

Количество сделок тоже увеличилось, хотя они совершаются менее активно, чем до кризиса. «Появились клиенты с наличностью, которые даже не желают ехать на просмотр. Их интересует лишь юридическая чистота сделки и высокая степень готовности дома», — говорит сотрудник отдела продаж одной из строительных компаний.

В предыдущие годы подобные сообщения вызывали волну психоза на риэлтерском рынке, который стремительно наполнялся слухами, что цены на недвижимость будут бурно расти. Однако в этот раз риэлтеры осторожно отреагировали на всплеск покупательской активности и дают сдержанные прогнозы, опасаясь непредсказуемой реакции на новую тенденцию и без того немногочисленных контрагентов.

Демпинг на Остоженке

За последние четыре месяца квадратный метр на вторичном рынке подешевел примерно на 15–18% в долларах (тогда как рублевые цены незначительно выросли). Скидки на новостройки достигли 40%. Особенно агрессивно стали демпинговать некоторые крупные застройщики в среднем и элитном сегментах.

Впереди всех компания «Дон-строй», широко известная своей неоднозначной ценовой политикой. «В одном из жилых комплексов они снизили цену примерно на 30 процентов. Дом расположен рядом с третьим транспортным кольцом. В таком месте форточку откроешь — задохнешься. Но цена 3,5 тысячи долларов за метр многих взбодрила. Чуть ли не очередь за квартирами выстроилась», — рассказывает один из столичных риэлтеров.

По словам директора по проектам Kirsanova Realty Ирины Егоровой, покупателей стало больше и на рынке элитного жилья: активно продаются объекты, на которые цена снижена примерно в два раза. Сейчас в этом сегменте самый ходовой бюджет от 1 до 1,5 млн долларов. Покупатели выторговывают квартиры на Остоженке за 10–12 тыс. долларов за метр вместо прежних 17–25 тысяч. Если в прошлом году несколько пентхаусов в Зачатьевском переулке выставлялись по 70 тыс. за кв. м, то недавно они были проданы с 50−процентной скидкой.

«В среднем цены снизились на 30 процентов, но на отдельные объекты скидки действительно достигают 50 процентов», — подтверждает директор департамента продаж элитной недвижимости компании Mayfair Properties Дарья Кокорева. Например, стометровая квартира в жилом комплексе на Якиманке в прошлом году стоила 18 тыс. долларов за метр, а сейчас цена снизилась до 9 тысяч.

«Официально в прайс-листах мало кто подвинулся в цене, но на словах многие просят передать о скидках в 30 процентов. Если покупатель готов поставить мешок денег на стол, то некоторые продавцы готовы подвинуться и на 50 процентов», — делится один из наших собеседников.

Отложенный спрос

Риэлтеры утверждают, что сейчас на рынке действует две группы активных покупателей.

Во-первых, это граждане, имевшие валютные накопления и решившие для надежности переложить их в бетон. «Рубль стремительно обесценивается. Будущее доллара и евро под вопросом. Людям негде хранить сбережения, поэтому часть из них вкладывается в недвижимость», — полагает управляющий партнер компании Panorama Estate Омар Гаджиев.

Во-вторых, это покупатели, решившие воспользоваться снижением цен и улучшить свои жилищные условия. В частности, это подтверждается возросшим количеством альтернативных сделок. То есть реализуется отложенный спрос. «Например, раньше клиентам с суммой 1–1,5 миллиона долларов дорога на рынок элитного жилья была закрыта, они ничего не могли купить за такие деньги. Теперь у них появилась возможность рассматривать предложения стоимостью 2–3 миллиона долларов, рассчитывая на скидку», — комментирует директор департамента элитного жилья компании «Контакт-Элитная недвижимость» Евгений Юр.

Кроме того, участники рынка недвижимости обращают внимание на возросший интерес к недвижимости со стороны служащих государственных органов и банков. Косвенно это может свидетельствовать о том, что в недвижимость потекли деньги, выделенные на поддержку экономики в рамках антикризисных программ.

Резервы на исходе

Большинство участников рынка считают, что нынешняя волна потребительской активности будет непродолжительной, а падение цен на недвижимость продолжится. По пессимистичным оценкам, квартиры к осени подешевеют процентов на пятьдесят. По оптимистичному прогнозу в ближайшие месяцы падение составит 5–10%, после чего рынок войдет в полосу стагнации.

Но если абстрагироваться от депрессивной макроэкономической картины и посмотреть на статистику рынка недвижимости, то никаких оснований для панических настроений нет: предложение в ближайшее время будет сокращаться, и логичнее ожидать снижения цен не более чем на 30%.

Количество квартир, выставленных на продажу, падает, тогда как еще в сентябре-октябре прошлого года риэлтеры отмечали резкий рост объема предложения (см. график 2). По данным МИАНа, осенью предложение выросло на 45%, в том числе за счет инвестиционных квартир. «Однако в конце года многие инвесторы не захотели продавать квартиры по низкой цене, сняли их с продажи и частично переориентировались на рынок аренды», — поясняет аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков. К весне объем предложения на вторичном рынке может сократиться еще на 25–40%.

В свою очередь предложение квартир на рынке аренды растет, хотя арендные ставки снизились не так уж существенно (на 10–15%). «Когда люди не могут купить жилье, они его арендуют. Поэтому доходы от аренды защищены от инфляции. Видимо, на это рассчитывают владельцы инвестиционной недвижимости», — рассуждают риэлтеры. Они не ожидают обвала ставок и считают, что снижение затронет в основном объекты верхнего ценового сегмента. «Снижение ставок аренды на квартиры экономкласса в ближайшие полгода вряд ли превысит 5–10 процентов, а к концу осени ситуация может вернуться к докризисным показателям», — полагает директор по маркетингу компании МИАН Алексей Кудрявцев.

Слишком многое указывает на то, что ушедшие с рынка купли-продажи инвестиционные квартиры вряд ли на него скоро вернутся. Каких-то других резервов на вторичном рынке нет. Что же касается новостроек, то и здесь запас квартир не бесконечен, как и возможности для демпинга. Спрос сфокусирован на жилье высокой степени готовности, а его немного. «Дома, которые находятся в начальной стадии строительства, даже не рассматриваются потенциальными покупателями», — констатирует генеральный директор компании «Главмосстрой-недвижимость» Татьяна Решняк. Поскольку динамика прибыли изменилась (стало меньше покупателей при том, что затраты застройщиков остаются высокими), инвестиционная активность в обозримом будущем будет минимальной.

Что касается перспективы продолжения демпинговой кампании, то, по данным строительных организаций, инвестиционная себестоимость московских новостроек бизнес-класса (цена, покрывающая все затраты, без учета прибыли) составляет порядка 100 тыс. рублей за метр. Сейчас квадратный метр в таких домах продается в среднем по 120–150 тыс. рублей. То есть дальнейшее снижение цены более чем на 30% приведет к прямым убыткам.

Следите за крупняком

При таком раскладе резкая дестабилизация ценовой ситуации возможна в случае согласованных действий крупных игроков, а не озадаченных нестабильностью потребительских масс. Например, обвалить рынок в состоянии федеральные структуры и столичная мэрия, скупившая у девелоперов значительные объемы квартир оптом. Все будет зависеть от того, как они распорядятся этой недвижимостью: раздадут нуждающимся или выбросят на рынок, тем самым раздув предложение.

И наоборот, разогреть рынок в любой момент могут банки и прочие инвесторы: в том случае, если финансисты (например, озабоченные непредсказуемостью валютного рынка или ростом инфляции) вздумают переложить оставшиеся финансовые активы в недвижимость. «Среди наших клиентов есть крупный банк. Они готовы рассматривать любые привлекательные по цене и достойные по качеству предложения», — признается сотрудник одной из риэлтерских компаний.

Стоит заметить, что обвал российского биржевого рынка в прошлом году не сопровождался оттоком средств в недвижимость: возможно, из-за очевидного для инвесторов ценового перегрева. Сейчас рынок несколько остыл и в этом смысле его инвестиционная привлекательность возросла, чем могут поспешить воспользоваться спекулянты.

Илья Ступин

Дата публикации: 12:17 10 февраля 2009

Источник: bpn.ru