Мечта миллионера

Что может быть лучше жизни в собственном загородном доме? Лучше может быть, только если загородный дом находится не в 50—100 км от Москвы, а непосредственно в черте города, и желательно в организованном поселке. Цена квадратного метра элитной недвижимости в Первопрестольной постепенно приближается к $10 тыс., и Москва по стоимости жилья уже догоняет европейские столицы. Тем, кто собирается покупать недвижимость и выбирает место для дальнейшего проживания, можно посоветовать поселиться в черте города в собственном особняке, новом или не очень, но зато с историей. Чтобы ощутить на себе все прелести загородного проживания в столице, когда выходишь из собственного дома на участок со столетними соснами и знаешь, что где-то совсем недалеко гудит самый настоящий город. Правда, стоит эта роскошь еще дороже, чем элитная квартира.

В последние годы состоятельные москвичи постоянно мучались вопросом, где жить — в городе или за городом? Оба варианта могли считаться достаточно престижными, но каждый имел свои минусы. Центр — многочисленных соседей и загазованные магистрали под боком, пригород — удаленность от благ цивилизации и перманентные пробки при въезде в столицу. Объединить преимущества загородного житья с городской инфраструктурой не получалось: до недавних пор в исторических районах Москвы можно было приобрести только квартиру в элитном многоквартирном доме. Индивидуальное городское жилье долгое время воспринималось как исключение из общих правил.

На первый взгляд строительство особняков в столице невыгодно с инвестиционной точки зрения: земля здесь очень дорогая и создать комфортные условия для жизни в центре мегаполиса сложно. Однако спрос на такое жилье сейчас велик, поэтому застройщики принялись быстрыми темпами осваивать новый сектор рынка, возводя особняки и таунхаусы в черте столицы. Сегодня индивидуальное строительство ведется в центре, на западе и юго-западе города, то есть там, где самая дорогая земля. А это значит, что спустя десятилетия именно индивидуальный дом в городе станет самым престижным видом недвижимости.

Все дело в земле

Главным препятствием для того, чтобы частные дома стали частью рынка, является непреклонная позиция московского правительства относительно недопущения действия Земельного кодекса на территории столицы. Согласно одной из статей кодекса собственник жилья может приватизировать или взять в долгосрочную аренду земельный участок, на котором стоит его дом. Но в реальной жизни оформить купленную землю в собственность практически невозможно. А частный дом для покупателей в основном тем и ценен, что стоит на дорогом куске московской земли. Сделки с домами в центре, если они все-таки происходят, считаются самыми таинственными на рынке. Ни стоимости такой недвижимости, ни имен владельцев никто из посторонних не знает.

Тот, кто собирается стать владельцем частной земли, должен быть готов к немалым сюрпризам. Во-первых, такой лакомый кусочек надо будет постараться найти. Во-вторых, юристам придется немало похлопотать, чтобы проверить историю участка. Дело в том, что при той чехарде в законодательстве, которая царила до введения Земельного кодекса, практически 70% участков продавалось с теми или иными нарушениями.

Наиболее частое из них — неправильная кадастровая съемка участка или ошибка при кадастровом учете. В результате можно купить участок с неправильными границами или землю, вообще непонятно где расположенную. При покупке у частного владельца также могут возникнуть проблемы с целевым назначением купленного участка. Очень важно проверить и наличие всех необходимых коммуникаций или разрешений на их проведение. Зачастую продавцы участка утверждают, что все разрешения есть. Они и в самом деле могут быть, вопрос только в том, что именно разрешено.

Сейчас покупатели городских особняков и дач в основном обходятся долгосрочной арендой приусадебной земли. С домами в сложившихся поселках на территории Москвы иная ситуация: они активно включены в рыночный оборот, продаются, покупаются, сдаются в аренду. Цены на участки под новое коттеджное строительство в черте города уже измеряются миллионами, а то и десятками миллионов долларов. Но несмотря на это, спрос пока сильно опережает предложение.

Штучный товар

Во всем мире коттеджи или особняки строятся либо за городом, либо на окраинах мегаполисов, где земля не так дорога. Чем ближе к центру, тем больше возрастает плотность застройки, а участки при домах резко уменьшаются. В Москве же, как обычно, общие закономерности не работают. Индивидуальное жилье — и древние деревянные лачуги, и суперсовременные особняки — можно встретить в самом сердце столицы.

Сейчас московская «городская усадьба» представлена двумя типами домов: коттеджами на одну семью и таунхаусами. Кроме того, такую недвижимость можно разделить на дома старой и новой постройки. Как бы ни вытесняли современные здания из стекла и бетона своих ветхих собратьев, в Москве еще сохранились деревянные постройки прошлого века. Желающих купить или продать такой частный дом где-нибудь в Серебряном Бору или Замоскворечье немного. Но если таковые вдруг находятся, то сделка куплипродажи напоминает торги, когда верхней ценовой планки просто не существует. Например, стоимость деревянной лачуги площадью чуть более 100 кв. м может доходить до полумиллиона долларов. Ситуация объясняется просто: частные дома на территории Москвы — товар штучный и покупаются они, как правило, не ради улучшения жилищных условий. Процедура оформления такой недвижимости с юридической точки зрения весьма запутанна. В некоторых случаях старые дома в центре могут иметь историческое значение и являться памятниками архитектуры, в этом случае с ними запрещено совершать любые сделки по купле-продаже.

Вопрос особняком

Городские особняки — это понастоящему эксклюзивный сегмент рынка недвижимости. Сейчас предложения об их продаже поступают крайне редко. Большая часть сделок проходит вообще мимо рынка и совершается «по знакомству». Спрос на такое жилье жестко ограничен естественными рамками: во-первых, таких домов в столице немного, а во-вторых, за каждый из них нужно заплатить по нескольку миллионов долларов, не получив к особняку даже в довесок необходимой в современных условиях подземной парковки. Подобное жилье предпочитают покупать в основном иностранцы, творческая элита или коренные москвичи почтенного возраста.

Большая часть того, что поступает на рынок, — это предложения старых домов. Но эти особняки уже давно не соответствуют современным требованиям элитного жилья, поэтому почти все они полностью реконструируются. А денег на это надо потратить немало, так что покупать особняк для личного пользования невыгодно. Но владельцы подобной недвижимости находят выход из положения. К примеру, квартиры в пятиэтажном особняке со своей территорией на Малой Молчановке после полной реставрации и подключения всех самых современных коммуникаций владелец распродал своим друзьям и партнерам по бизнесу. Еще один старый особняк, в Большом Афанасьевском переулке, был полностью перестроен — остались только несущие стены. Теперь в нем 8 квартир с самой современной инфраструктурой, в которых живут сотрудники «Альфа-Групп».

Индивидуальный новострой

Считается, что современное строительство коттеджей на территории Москвы началось в 1992 году с возведения элитного поселка Сетунь на пересечении Минской и Мосфильмовской улиц. Первые поселки были предназначены исключительно для сдачи в аренду. Из наиболее известных объектов, предлагаемых в аренду, риэлтеры называют Чайку в Покровском-Глебове, Покровские холмы по соседству с ним и Кусково рядом с известной усадьбой. Первая очередь Покровских холмов была построена в 1998 году, и ее успех на рынке был практически предрешен благодаря точному маркетинговому ходу застройщика — американской компании Hines International. Именно туда переехала англо-американская школа, в которой учатся дети иностранцев. Поближе к ней стали переезжать и родители учеников.

Бум коттеджного строительства в Москве пришелся на 1999 год. Первым поселком, предназначенным не только для аренды, но и для продажи, стало Годуново на Карамышевской набережной. В нем двухуровневые таунхаусы с участком в 1,5—4 сотки можно было купить по $2150—2500 за квадратный метр или арендовать за $10—12 тыс. в месяц. После этого появились такие поселки, как Екатериновка, Покровские холмы, Сосновка, Остров свободы, Поселок Ы на Минской улице, Лозанна в Куркино, Дубовая роща в Лианозово. Коттеджные поселки и особняки продолжают появляться в столице и сейчас. Например, на Чистых прудах построен четырехуровневый особняк по проекту Сергея Ткаченко и Марата Гельмана. По своему архитектурному решению дом уникален: он выполнен в форме яйца Фаберже. Это полноценный особняк с самой современной инфраструктурой и собственным гаражом. Совсем новым поселком можно назвать жилой комплекс «Вишневый сад», который возводится рядом с парком усадьбы Братцево в Северном Тушино. Общая площадь поселка составляет около 36 га. В соответствии с проектом на территории комплекса предусмотрено строительство 157 блокированных таунхаусов и 63 коттеджей. Предполагается ведение работ по реконструкции, реставрации и восстановлению близлежащей усадьбы Братцево, действующей церкви Покрова Пресвятой Богородицы, а также рекреации садово-паркового ансамбля с полным воссозданием его архитектуры. Чтобы сохранить дух старинной усадьбы, территория застраивается с пониженной плотностью. Для создания комфортных условий проживания застройщики обещают построить детский сад, лицей, торговоспортивный комплекс с рестораном, баром и кафе. Стоимость собственного дома на территории «Вишневого сада» зависит от площади и в среднем составляет $646 тыс. Те, кто готов разделить свое жилище с соседями, могут заплатить от $264 тыс. до $345 тыс. за квартиру в таунхаусе и в придачу получить 2—4 сотки собственной земли.

В последнее время индивидуальные дома стали все чаще использоваться при застройке новых районов Москвы. Так, жилой комплекс «Рождествено» строится в зеленой зоне района Митино и отделен от Пятницкого шоссе живописным лесным массивом. Таунхаусы, возведенные в «Рождествено», имеют свою архитектурную особенность: они примыкают друг к другу не только боковыми, но и задними стенами. В «Рождествено» здания разноэтажные — от 2 до 4 этажей, площадью, соответственно, 133—200 кв. м. В каждой квартире есть возможность установить камин.

В пользование предоставляются участки площадью от 0,5 до 3 соток. Территория «Рождествено» благоустроена, здесь располагаются теннисный корт, детская площадка, гостевая парковка для автомобилей, ресторан, бар.

По окончании строительства домовладения оформляются в собственность, а прилегающий земельный участок — в долгосрочную аренду. Стоимость дома составляет от $800 до $1000 за «квадрат», площадь домов варьируется от 200 до 315 кв. м.

Московские легенды

Среди новомодных городских поселков есть и старые, знаменитые места. Главное из них — Серебряный Бор. Его история уходит в далекое прошлое. Одним из первых дачников в этом поселке стал московский генерал-губернатор великий князь Сергей Александрович. Его имя послужило хорошей рекламой, и поселок начали заселять представители московской знати, купечества и богемы. После октябрьской революции Серебряный Бор стал местом отдыха видных работников партии и правительства, военачальников и деятелей культуры. Сегодня в Серебряному Бору построено около 300 домов, третья часть из них принадлежит компании-застройщику «Мосдачтрест» и сдается в аренду. Развитие и благоустройство поселка продолжается и сейчас. На территории построены кафе, рестораны, клуб верховой езды, водноспортивная база, пристань, спортивные площадки и теннисные корты. Купить частный дом здесь практически невозможно, зато снять в аренду не проблема. Цены колеблются от $7 тыс. до $25 тыс. за дом в месяц. Спрос настолько высок, что в апреле свободных домов уже не бывает. Зато всегда можно поселиться в одном из новых таунхаусов стоимостью от $4000 за квадратный метр.

В одном из уникальных исторических мест Москвы расположился поселок художников Сокол, основанный в 20-х годах прошлого века. Творческая элита, еще советская, традиционно селилась именно здесь. В поселке возведены сотни частных строений. Дома давно уже перешли к детям и внукам художников, став солидным капиталом. Недвижимость в Соколе продают в основном пожилые люди, не способные из-за возраста справиться с одинокой жизнью в частном доме. Хотя не так уж и плоха эта жизнь в бытовом плане: в Соколе есть все инженерные коммуникации и удобства — газ, вода, канализация, телефон. За домик и участок в 8—10 соток жителям поселка предлагают $200—250 тыс. Только сделать с ними после покупки ничего нельзя. По закону, такой дом считается памятником архитектуры и не может быть ни снесен, ни реконструирован. Хотя никто не мешает рядом с ним построить кирпичный коттедж по последнему архитектурному и инженерному слову. Цена нового дома, построенного на старом месте, может уже доходить почти до $2,5—3 млн.

Дата публикации: 12:07 01 марта 2005

Источник: bpn.ru