Сотка земли и киловатт-час в подарок!

Все последние годы загородная недвижимость дорожала ударными темпами. Кризис не только затормозил строительство коттеджных поселков, но и заставил пересмотреть всю структуру ценообразования. Покупатели, которые были отсечены высокими ценами от рынка, сегодня могут найти весьма интересные варианты. Лоты во многих строящихся поселках уже подешевели на 10–20%, а с учетом скидок, рассрочек и многочисленных спецпредложений вполне возможно приобрести дом за городом за половину его докризисной цены. Впрочем, пока покупатели ждут дальнейшего снижения цен, а девелоперы надеются, что кризисная ситуация начнет рассасываться.

В ожидании

Продажи домов и таунхаусов в коттеджных поселках Подмосковья с началом кризиса резко снизились. Мнения экспертов относительно того, насколько сжался рынок, существенно разнятся. Одни оценивают падение продаж в 30–40%, другие считают, что количество сделок уменьшилось в два-три раза. Единодушны эксперты лишь в одном: сильнее всего пострадал от кризиса сегмент de luxe, в то время как продажи объектов экономкласса, хотя и вяло, но идут.

Резко изменились приоритеты покупателей. «Главными критериями становятся готовность поселка и цена. Сегодня факторами, повышающими интерес к объекту, являются активные работы на стройплощадке, высокая готовность поселка (не менее 70 процентов), подведенные коммуникации и облагороженная территория, — говорит Надежда Волохова, заместитель генерального директора компании “Усадьба”. — Если до кризиса люди были готовы купить даже просто участок в поле, обнесенный забором, то сейчас мы отмечаем большое количество заявок на готовые дома с высоким уровнем отделки, не требующие дополнительных инвестиций. Три четверти домов, которые продала наша компания с февраля, — это полностью готовые».

Другая тенденция — смещение интереса покупателей в направлении наиболее дешевых домов и таунхаусов (до 300 тыс. долларов) и участков без подряда на строительство в поселках с подведенными коммуникациями.

В новых условиях пересматриваются перспективы такого бурно развивавшегося сегмента, как дальние дачи. Есть мнение, что этот сегмент в недалеком будущем исчезнет с рынка. Незастроенной земли достаточно много и в 30–50−километровой зоне, при этом цены на нее упали, зачем же ехать за 70–100 километров? Однако ряд экспертов полагает, что разрыв между спросом и предложением в сегменте экономкласса слишком велик. И сегодня можно говорить о формировании отложенного спроса: покупателей много, но все они ждут, когда упадут цены. Если учесть, что рентабельность в сегменте экономкласса обычно не превышает 20%, то существенного падения цен на эти объекты не произойдет. Но и новых предложений на рынке тоже не появится. Соответственно, в недалеком будущем спрос на дальние дачи восстановится, а цена вернется к докризисному уровню.

С февраля на рынке загородной недвижимости наблюдается некоторое оживление. Риэлтеры отметили резкий рост звонков и показов объектов — примерно в 2–2,5 раза. «По сравнению с февралем количество сделок увеличилось на 30 процентов. Это связано в первую очередь с сезонной активизацией спроса, — говорит управляющий партнер “МИЭЛЬ-Загородной недвижимости” Владимир Яхонтов. — При этом количество сделок в разы меньше, чем в апреле-мае 2008 года». Подобный всплеск покупательской активности свидетельствует о большом отложенном спросе. Судя по всему, покупатели прощупывают рынок, пытаясь понять, на что можно рассчитывать. Большинство по-прежнему выжидает, откладывая покупку в надежде на то, что падение цен продолжится. При этом среди покупателей можно выделить две большие группы. Первая — люди, которые давно планировали покупку загородного дома. У них есть необходимая сумма денег, но они считают, что лучше подождать и купить объект дешевле. Вторая группа — это люди, которые в ожидании нового витка инфляции рассматривают покупку недвижимости как способ сохранить свои сбережения.
Без подряда

В условиях резкого снижения продаж многие застройщики меняют свои планы. Одна из наиболее распространенных стратегий — продажа участков без подряда в тех поселках, где раньше предполагалась комплексная застройка. Такая сделка выгодна обеим сторонам. Для застройщика это возможность привлечения денег в условиях их дефицита, а для покупателя — вложение сбережений в относительно недорогой актив. Минус — возможное затягивание сроков строительства частными застройщиками и хаотичная, разностилевая застройка поселка. В основном к продаже участков без подряда прибегают застройщики поселков эконом-, реже бизнес-класса. Например, в коттеджных поселках «Морозов Посад», «Ясная Поляна», «Пушкинский лес», «Крючково-2» сейчас можно купить или дом, или земельный участок без подряда. В недавно вышедшем на рынок поселке «Нахабино-парк» сегодня предлагаются только участки без подряда (по цене от 7,4 тыс. долларов за сотку), хотя первоначально в планы застройщика входило строительство домов.

Приобрести сравнительно недорогой (по 2–4 тыс. долларов за сотку) земельный участок с коммуникациями можно в «Спасских дачах» (Новорижское шоссе, 100 км от МКАД), «Дубининских дачах» (Ярославское, 60 км), «Русских узорах» (Калужское шоссе, 80 км), «Земляничном» (Симферопольское, 48 км), «Заречье» (Симферопольское, 100 км), «Сосновом аромате» (Симферопольское, 45 км).

Новые проекты на рынке практически не появляются. Впрочем, бывают исключения. «Огромный интерес вызывают проекты, где только начинаются продажи при высокой стадии готовности, — говорит Александр Соткин, директор департамента загородной недвижимости, партнер компании “КМ Девелопмент”. — В качестве такого примера могу привести поселок таунхаусов “Резиденция Рублево”. Застройщик вышел на рынок в начале года с практически готовым поселком, который к тому же обладает всеми качествами элитного проекта: отличное месторасположение (1−й километр Новорижского шоссе), оригинальная архитектура, отличное качество строительства и самый востребованный формат загородной недвижимости — таунхаусы».

Наиболее действенный способ привлечь покупателя — это крупная скидка. Хотя лишь некоторые застройщики официально изменили свои прайс-листы в сторону понижения, о скидках готовы говорить все. Размер дисконта меняется в зависимости от сегмента, от политики застройщика и сложности его финансового положения. Так, застройщик, имеющий один поселок со степенью готовности 90–95% вряд ли уступит больше 10–15%. Напротив, застройщики, оказавшиеся в затруднительном финансовом положении, готовы скинуть до 40–50%.

В кризис «неожиданно» оказалось, что в Подмосковье полно незастроенных земель

Максимальную скидку готовы предложить покупателям при 100−процентной оплате объекта. В поселке на Варшавском шоссе (22 км от МКАД) при ценах на таунхаусы по прайсу 12 млн рублей, один из объектов был продан за 8 млн. Однако покупателям следующих повезло меньше: они получили скидки 3,5 и 2,5 млн рублей. Видимо, у застройщика сложилось ощущение резкого роста покупательской активности. В поселке на Рублево-Успенском шоссе (8 км от МКАД) цена таунхауса официально снизилась с докризисных 46 млн до 36 млн рублей, но фактически покупателю готовы отдать типовую секцию за 27 млн рублей. В поселке бизнес-класса на Калужском шоссе (12 км от МКАД) участки без подряда, стоившие до кризиса 20 тыс. долларов за сотку, сегодня можно купить по 12,5 тыс. долларов за сотку.

Помимо скидок у застройщиков есть и другие интересные предложения для покупателей. Например, в поселке таунхаусов «Маленькая Шотландия» предоставляется рассрочка платежа на 10 лет под 15% годовых. Это похоже на докризисную ипотеку, только застройщик в отличие от банка не будет требовать подтверждения финансового состояния покупателя. При меньшем сроке (до двух-трех лет) рассрочка может быть и беспроцентной.

Например, в поселке «Чистые пруды» на Киевском шоссе клиент может получить беспроцентную рассрочку на три года при внесении 30% стоимости объекта.

Покупатель может получить от застройщика и другие льготы — дополнительные киловатты электричества, ландшафтный дизайн на участке, дизайн-проект дома, автомобили, мансарды, гаражи или дополнительные сотки в подарок. Так, каждый, кто полностью оплатил таунхаус в жилом комплексе «Седьмая миля», получает автомобиль Peugeot 307. В некоторых поселках сегодня можно приобрести дом по схеме trade-in (имеющаяся у покупателя городская квартира принимается в зачет стоимости загородного дома).

По сравнению с застройщиками коттеджных поселков продавцы коттеджей и таунхаусов на вторичном рынке имеют лишь одно средство для борьбы с кризисом — кардинальное снижение цены. Для многих это психологически трудно. Поэтому они держат цену, следя за движением нефтяных котировок и надеясь на улучшение финансовой ситуации в стране. Те, кто действительно хочет продать объект, должны предоставить скидку примерно в 40–50% от докризисной цены. И такие примеры есть. Так, дом на Рублево-Успенском шоссе, стоивший прошлым летом 12 млн долларов, был продан за 7 млн, а дом на Минском шоссе при докризисной цене 1,2 млн долларов, нашел покупателя за 650 тыс. Та же ситуация и в сегменте экономкласса. Например, участки без подряда на Калужском шоссе, стоившие год назад 70–80 тыс. долларов, сегодня можно продать лишь за 50 тыс.

Земля больше не в дефиците

Самое существенное падение цен на загородном рынке зафиксировано на крупные земельные участки. Кризис сдул пиар-поддержку «земля в дефиците». И «неожиданно» оказалось, что земли очень много. В среднем по Подмосковью «большая» земля подешевела на 50–75%. Позиция многих продавцов сегодня исчерпывается принципом «сколько дадут». Землевладельцы даже примерно не готовы оценить свои участки.

Наиболее резко упал спрос на землю сельхозназначения. Сегодня такие участки можно продать не дороже 5–10 долларов за сотку. Кто же потенциальные покупатели? Как правило, это частные инвесторы, желающие вложить небольшие суммы. Скажем, они могут приобрести 10 га за 5–6 тыс. долларов. И эти деньги они вкладывают на неопределенно долгий срок, не имея четкого представления о том, что они будут делать с этой землей в отдаленной перспективе: будут ли сами использовать участок или продадут.

Существует небольшой спрос и со стороны редких девелоперских компаний, которые по инерции продолжают реализовывать докризисные планы и искать землю. Цены на участки под строительство коттеджных поселков снизились примерно на 40–60%. Например, участок площадью 12 га на 25−м километре Калужского шоссе, с техническими условиями на подключение к инженерным сетям, можно купить по 5 тыс. долларов за сотку (до кризиса он предлагался по 12 тыс. долларов). Впрочем, сделки с такими покупателями, как правило, разваливаются на стадии переговоров. «Чаше всего нам говорят, что у руководства поменялись планы и сделка не состоится», — сетуют риэлтеры.

Меньше всего упал спрос на участки промышленного назначения площадью от 0,5 до 3 га. Они приобретаются под размещение складов или небольшого производства. Такие участки с подведенными коммуникациями и хорошими документами до кризиса были большой редкостью и пользовались максимальным спросом. Сейчас интерес к таким участкам хотя и снизился, но продолжает оставаться высоким. Цены на них упали на 25–30%.

Петр Кириллов

Дата публикации: 14:36 16 июня 2009

Источник: bpn.ru