Точка разрыва

Предсказать будущее рынка жилья в Москве сегодня крайне сложно. К такому выводу можно прийти после знакомства с прогнозами независимых аналитиков рынка недвижимости.

Что же будет с ценами на жилую недвижимость? Произойдет ли вторая волна удешевления? Когда будет достигнуто дно? Эти вопросы интересуют и жителей столицы, и профессиональных участников рынка. Понятно, что те, у кого жилищный вопрос не решен, жаждут падения. Девелоперы и риэлтеры, наоборот, будут до последнего уверять, что цены падать больше не будут.

«Эксперт» нашел сторону, которая, по идее, должна быть нейтральной и незаинтересованной, но в то же время профессиональной – это независимые аналитики рынка. Мы задали известным специалистам несколько вопросов о настоящем и будущем рынка.

1. Какова справедливая цена на жилье в Москве? Насколько должны подешеветь квартиры, чтобы возник баланс спроса и предложения?

2. Как будет развиваться ситуация на столичном рынке жилья в ближайший год?

Александр Крапин (портал www.rway.ru [1]): «Московское жилье переоценено в два раза».

1. Столичный рынок жилой недвижимости сильно перегрет. Первый критерий – доступность жилья, которая измеряется как отношение его стоимости к среднемедианному доходу домохозяйства до выплаты налогов. В мире нормальным соотношением считаются три года, а в Москве сейчас – шесть лет, если считать по средним доходам, которые в России выше среднемедианных в 1,7 раза. То есть существует потенциал для снижения минимум в два раза для жилья экономкласса. Второй критерий – соотношение стоимости жилья и ставок аренды. Адекватным считается, когда этот коэффициент примерно около 100. Посчитаем для Москвы: месячная аренда «однушки» стоит 20 тысяч рублей. А стоимость квартиры составляет порядка 4–4,5 миллиона рублей. Соответственно, коэффициент получается около 200−225. То есть по этим двум критериям цены на жилье экономкласса в Москве завышены минимум вдвое.

Завышенность цен по отношению к доходам населения отсекает все большее число людей от рынка жилья. Это легко подтверждается и оборотами рынка: до 2005 года заключалось порядка 100−120 тысяч сделок купли-продажи в год, а в 2008−м – 65 тысяч.

2. Дно не достигнуто. В ближайшие 12 месяцев можно ожидать дальнейшего сильного снижения цен на жилье в Московском регионе. О возможности обвала цен говорили в начале мая, в частности именно в этом духе высказался и высокопоставленный сотрудник одного из банков, который был уволен за подобные вольности. Цены на московское жилье экономкласса могут снизиться до уровня 65−70 тысяч рублей за квадратный метр. Новостройки могут подешеветь до уровня «строительная себестоимость плюс 15−25 процентов». Впрочем, есть вероятность, что такими будут оптовые цены и конечные потребители их не увидят.

Стоит ли гражданам бросаться продавать свою недвижимость с целью прикупить что-то после обвала? Большинству – вряд ли. Существует сценарий перезагрузки всей мировой системы, с переходом на новые валюты, на новый масштаб цен на реальные активы. Уходя из недвижимости в деньги, можно сильно потерять. По крайней мере, продавать единственную квартиру уж точно не стоит.

Юрий Кочетков, независимый эксперт: «Цены опустятся еще на 10 процентов, но уже в 2010 году рынок вступит в фазу оживления».

1. Московский рынок жилья цикличен. Он неизбежно возвращается в точки стабильности – примерно раз в 14 месяцев. Ближайшая такая точка совсем близко – август 2009 года. В ее окрестности (плюс-минус один-два месяца) по расчетам, учитывающим текущую ситуацию с ипотечным кредитованием и финансово-экономические показатели, справедливая цена московского рынка квартир будет находиться в диапазоне 145−155 тысяч рублей за квадратный метр. Это, конечно, усредненный показатель. Это значит, что от текущего значения средней цены предложения рынок должен опуститься еще процентов на десять.

Справедливая цена – это та цена, при которой не нарушается сложившийся баланс спроса и предложения. С одной стороны, такой ценой гарантируется ликвидность квартир, устраивающая их хозяев. С другой стороны, эта цена должна соответствовать текущей платежеспособности покупателей. Корректно определить справедливую цену можно только в условиях стабильного момента, когда нет ни ажиотажа, ни выраженной депрессии рынка.

2. В ближайшее время рынок квартир останется в стагнационном режиме, из которого постепенно будет выходить на протяжении лета-осени этого года. Продолжающееся снижение цена в конце концов приведет к восстановлению объемов продаж. В дальнейшем, в 2010 году, рынок вступит в полосу оживления, а затем и ажиотажа, завершив тем самым свой цикл.

Олег Репченко (портал www.irn.ru [2]): «Будущее рынка прогнозировать сегодня практически невозможно».

1. Справедливы ли нынешние цены на жилье в Москве – вопрос философский. Я бы спросил по-другому: «Является ли нынешняя цена экономически обоснованной?» Нет, не является. Нынешние цены явно завышены по отношению к уровню доходов населения и внутренним экономическим показателям в строительстве. По другим городам мы видим, что новостройки могут стоить в несколько раз дешевле. С другой стороны, в Москве с каждым годом строят все меньше и меньше. Это создает недостаток предложения. Кроме того, высокие цен являются естественным регулятором миграционной политики: в противном случае в Москву переехала бы половина Советского Союза.

На данный момент установился новый уровень цен на московскую недвижимость. Темпы снижения цен резко замедлились, падение почти прекратилось. Это – индикатор того, что достигнут определенный баланс спроса и предложения. Но насколько будет устойчив этот уровень цен, говорить вряд ли возможно.

2. Сегодня предсказывать поведение рынка крайне затруднительно. Прогнозировать можно, когда виден четкий тренд. А сейчас рынок находится в точке бифуркации: цены могут пойти как вниз, так и вверх.

Поведение рынка недвижимости Москвы во многом определяется не трендами на самом рынке, а макроэкономическими процессами, которые не может достоверно спрогнозировать ни один экономист. Для общего понимания рассмотрим два сценария. Первый: цены на нефть падают до 20−30 долларов за баррель. В этом случае резко снижаются доходы населения, бюджет становится дефицитным, рубль девальвируется. При таком развитии событий цены на недвижимость падают. Второй сценарий: цены на нефть остаются на уровне 60 долларов за баррель. При этом варианте в экономике все более или менее в порядке, бюджет профицитен. При таком развитии событий падение цен маловероятно.

Геннадий Стерник, профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г. В. Плеханова: «Рост цен возможен не раньше чем через три-пять лет».

1. Думаю, что основное падение уже произошло. В рублях цены в Москве снизились вроде незначительно (11 процентов против 10−55 процентов в регионах). Но при пересчете в доллары видно, что перегретость практически ушла. На вторичном рынке «резерв» для дополнительного снижения можно оценить в 5−15 процентов от нынешних цен. С новостройками сложнее. Осторожность покупателей связана не только с уровнем цен, но и с повышенными рисками. Для того чтобы пошли сделки, потребуется более глубокое падение. Думаю, сделки пойдут не после дальнейшего снижения цен, а после возобновления активного строительства.

Я стараюсь не использовать термин «справедливая цена», меня устраивает строгое экономическое понятие «равновесная цена». При употреблении термина «справедливая цена» предполагается, что спрос может быть надут ипотекой или спекулятивными операциями инвесторов. Считается, что исключение этих факторов приведет спрос в нормальное состояние, и на фоне стабильного предложения сформируется «равновесная справедливая» цена. На рынке новостроек справедливая цена – это полная стоимость строительства плюс справедливое вознаграждение застройщика, обеспечивающее инвестиционную привлекательность девелопмента.

2. Мы ожидаем, что дальнейшая динамика цен – это мягкое понижение, переходящее в депрессивную стабилизацию (на срок от трех до пяти лет) с достаточно высокой волатильностью. Есть некоторые признаки того, что основной спад позади: количество сделок в последние месяцы не сокращается, начал снижаться средний срок экспозиции квартир.

Рынок новостроек в глубоком коллапсе, и его выздоровление грозит затянуться. Но не думаю, что уменьшение объемов строительства скоро создаст потенциал для роста цен. Сначала надо вырасти платежеспособному спросу (сейчас идет падение доходов населения) до уровня уже имеющегося предложения. На это и понадобится от трех до пяти лет.

Петр Кириллов

Дата публикации: 14:44 17 июня 2009

Источник: bpn.ru