Вторичный рынок недвижимости в городах ЮФО показывает признаки стабилизации

Для того чтобы расценить сегодняшнюю ситуацию на вторичном рынке недвижимости как намёк на стабилизацию, достаточно вспомнить, в каком состоянии находился рынок в начале года. В январе-феврале и начале весны риэлторы констатировали: на рынке совершаются единичные сделки, чаще всего продавцами являются частные инвесторы, которым срочно потребовались средства. Ещё одной характерной для этого времени чертой была неопределённость с ценами.

Причина в том числе заключалась в хаосе, царившем на первичном рынке: многие застройщики испытывали необходимость в погашении краткосрочных обязательств и решали эту проблему за счёт продажи партий квартир с серьёзным дисконтом — от 10 до 30%. Правда, эти продажи застройщики и риэлторы не афишировали, пытаясь предотвратить ценовой обвал. В агентствах недвижимости отмечают, что в течение полугода на вторичном рынке жилья условия диктуют покупатели. «С начала года на цены влияли исключительно настроения покупателей. Многие продавцы при этом были вынуждены принимать назначенную цену, боясь, что она будет и дальше снижаться, — рассказывает начальник филиала краснодарского агентства “Аякс-риэлт” Марина Ключкова. — К тому же, ситуация подогревалась регулярными сообщениями в прессе о том, что падение обязательно продолжится».

На этом фоне цены на вторичное жильё в центральных городах регионов Юга снижались иногда с такой же скоростью, с какой они росли в 2006–2007 годах. По данным аналитического центра агентства недвижимости МИАН, по сравнению с показателями декабря текущего года цены на «вторичку» к июню снизились в Краснодаре на 11%, в Волгограде на 15%. Самое заметное снижение, согласно данным МИАН, произошло в Ростове — около 30%, что в агентстве объясняют «существенным сокращением объёмов производства и снижением уровня жизни населения».

К середине лета продавцы квартир в новостройках изменили политику, и в настоящее время это, пожалуй, главный фактор, влияющий и на рынок вторичной недвижимости. Как отмечают в консалтинговой компании MACON Realty Group (Краснодар), в июле первичный рынок жилой недвижимости в кубанской столице «продемонстрировал стабилизацию ценовых показателей во всех сегментах жилья, кроме эконом-класса». В сравнении с предыдущим месяцем средние ценовые показатели жилья среднего класса увеличились на 1%, стоимость квадратного метра жилья бизнес-класса в июне-июле выросла на 3%. Средняя стоимость квартир эконом-класса снизилась на 2% — до 38 358 рублей за кв. м. «В городе по-прежнему наблюдаются различные методы, используемые застройщиками для стимулирования продаж, — говорится в отчёте MACON Realty Group. — Один из самых распространённых — предоставление скидки на покупку квартиры при внесении 100 процентов оплаты. Размер скидки определяется в индивидуальном порядке и в большой степени зависит от общей площади приобретаемого жилья. Средняя величина скидки составляет 2–5 процентов, по сравнению с маем 2009 года размер скидки уменьшился на 3 процента». Похожие процессы происходят во всех крупных городах ЮФО. К примеру, по словам директора волгоградского АН «Вся недвижимость для вас» Игоря Ефимова, сейчас застройщики уже не предлагают прежние объёмы дисконта на квартиры в новостройках, максимальные скидки не доходят и до 10%.

В результате падение цен на вторичном рынке замедлилось. В Ростове, к примеру, по данным АН «Титул», в апреле в зависимости от технологии подсчёта средняя цена квадратного метра снизилась на 2,5–3% — до 52 311 рублей. В мае наблюдалась стагнация — изменение цены не превышало показателя погрешности при подсчёте. Июньское изменение — 5–7%, однако в августе цены вновь замедлили падение до 1,2–2,2% (в среднем составив около 48 513 рублей за квадратный метр).

Всю первую половину года региональные агентства недвижимости и филиалы федеральных сетей вели борьбу за выживание, и уже зимой значительное количество офисов прекратили работу. Так, по наблюдениям Игоря Ефимова, с официального рынка ушли не менее половины агентств недвижимости. Оставшиеся на плаву проводили сокращение издержек — в первую очередь за счёт уменьшения числа офисов, снижения объёмов рекламы и увольнения части персонала. Сейчас, по большому счёту, резервы сокращения издержек уже исчерпаны. «Можно сказать, что теперь большинство агентств работают в бесприбыльном режиме — только для того, чтобы остаться на рынке. По большому счёту, у риэлторов нет инструментов для стимуляции спроса. Эти инструменты находятся в руках правительства и банков», — отмечает Игорь Ефимов. Примечательно, что часть мелких риэлторских агентств вернулись к практике 1990?х годов, начав работать по серым схемам и делая ставку на газеты бесплатных объявлений.

Ещё одна черта времени — в течение полугода заметно увеличилась доля сделок в формате «риэлторская цепочка». По замечанию гендиректора «Титула» Евгения Сосницкого, если год назад преобладающими были сделки по продаже и покупке недвижимости, то теперь на первый план для агентств недвижимости вышли операции обмена жилья. По данным аналитической службы «Титула», на начало III квартала 2009 года 43% выставленных на продажу объектов предусматривают возможность обменных операций. Так же выглядит рынок и в Краснодаре. Как отмечает Марина Ключкова, сейчас у клиентов агентств недвижимости наиболее популярны разновидности схемы «размен с доплатой».

Впрочем, с середины лета в том же Краснодаре риэлторы отмечают определённое оживление на вторичном рынке, связанное с приобретением жилья военнослужащими, — по жилищным сертификатам или с помощью схем ведомственных кредитов. Кроме того, после многомесячной паузы появились первые ипотечные заёмщики. Именно с ипотекой и новыми кредитными схемами связаны надежды риэлторов на осень. В волгоградском «Вся недвижимость для вас», к примеру, отметили появление перспективных схем продажи застройщиками квартир в рассрочку под 12% годовых. В «Титуле» рассказывают, что банки и застройщики пытаются найти новые схемы, которые, возможно, позволят поднять спрос сначала на первичном, а затем и на вторичном рынке. По словам Евгения Сосницкого, уже есть пример, когда банк принимал имущество застройщика в качестве залога для выдачи кредита покупателю квартиры в строящемся доме. Первое подобное соглашение в июле подписали ростовская строительная компания «Центр-98» и Юго-Западный банк Сбербанка РФ. Соглашение предполагает, что имущество застройщика будет находиться в залоге у банка до момента сдачи дома в эксплуатацию. «После того, как покупатель получит свидетельство о государственной регистрации, имущество строительной компании будет выведено из залога, а предметом залога станет квартира, которую купил клиент», — пояснил г-н Сосницкий.

Сергей Сурженко 

Дата публикации: 12:27 03 сентября 2009

Источник: bpn.ru