Продавцы тянут резину

Московский рынок жилья бьется в конвульсиях. Периодически возникающие на нем всплески активности было бы преждевременно считать признаком выздоровления.

Не надо ждать, когда в два-три раза подешевеет жилье. У кого есть свободные деньги, нужно покупать сейчас», — заявил в одном из сентябрьских интервью глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. Тем самым чиновник попытался поддержать тренд на восстановление спроса, который наметился на московском рынке жилья в последние месяцы.

Первые симптомы оживления рынка риэлтеры ощутили в августе. В сентябре количество сделок с новостройками и вторичным жильем возросло. «Объемы продаж за август и сентябрь превысили докризисные показатели. Похоже, что отложенный спрос конца прошлого — начала этого года выходит на рынок», — говорит директор департамента жилой недвижимости компании «Интеко» Николай Румянцев. Увеличение количества обращений в отдел продаж зафиксировали и в компании «Дон-строй». «Отменены разнообразные спецпредложения и суперскидки, действовавшие ранее», — отмечает руководитель пресс-службы этого строительного холдинга Екатерина Куканова.

Агенты по недвижимости заметили, что из продажи стали исчезать однокомнатные квартиры: в предыдущие годы вымывание из риэлтерских баз жилья небольшой площади считалось верным предвестником скорого роста цен во всех остальных сегментах. «По сравнению с началом года уровень потребительской активности в сентябре возрос более чем на 30 процентов», — констатируют в компании МИАН.

Впрочем, в начале октября многие операторы рынка вновь ощутили некоторый отток клиентов. Не в полной мере оправдали надежды игроков и традиционные осенние выставки недвижимости, не вызвавшие былого ажиотажа. Вопреки ожиданиям в глубоком нокдауне остается рынок загородного жилья.

Панельная распродажа

Риэлтеры не могут внятно объяснить причины, вызвавшие сентябрьский всплеск покупательской активности на рынке городского жилья. Они теряются в догадках и высказывают различные гипотезы.

По одной из них, внимание покупателей к столичной недвижимости привлек агрессивный демпинг, осуществленный группой игроков, близких к правительству Москвы. Например, в одном из районов комплексной застройки на северо-востоке Москвы — в Марфине был выброшен в продажу внушительный объем квартир в панельных новостройках примерно по 80 тыс. рублей за квадратный метр. То есть по цене более чем на 30% ниже среднерыночной. Риэлтеры заявляют, что за сказочно дешевыми квартирами выстроились очереди. Если верить руководителю стройкомплекса Москвы Владимиру Ресину, ежедневно в Марфине реализовывалось от 5 до 20 квартир. Астрономические по кризисным меркам цифры.

Острая конкурентная борьба развернулась между другими проектами экономкласса, расположенными около и в пределах МКАД. Не грешат демпингом и подмосковные застройщики. Например, одна из фирм продает квартиры на стадии котлована в городе Железнодорожный, расположенном примерно в 10 километрах от МКАД, по цене 28 тыс. рублей за квадратный метр.

Некоторые из демпингующих компаний предлагают покупателям очень рискованные схемы приобретения новостроек: предварительные договоры. «При этом застройщики вполне могут торговать без разрешения на строительство, рассчитывая, что в конце концов его получат. Зачастую торговля идет в чистом поле — новостройки еще не обеспечены социальной и инженерной инфраструктурой, — отмечает аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков.

— Но покупатели как мухи на мед летят на низкие цены. Даже рискованные схемы сделок их не пугают. И если кривая — то есть рынок — вывезет застройщиков, то покупателям жилья ничего не угрожает. Если рынок будет слабым, то все может закончиться скандалами и судами».

Показательно, что некоторые демпингующие компании, не завершив текущие проекты, запускают новые, выставляя квартиры уже по ценам, близким к рыночным. Возможно, девелоперы рассчитывают с помощью новых котлованов привлечь дополнительные средства дольщиков на достройку домов. То есть на рынок возвращаются широко практиковавшиеся до кризиса «пирамидальные» схемы работы. Покупателям, которые окажутся крайними в выстраиваемой цепочке, может крупно не повезти.

Элита не подстраивается

Игра в демпинг на рынке городского и загородного жилья экономкласса не получила развития в других сегментах. Девелоперы стали гибче в вопросах ценообразования. Но — не более того.

«Ценовая политика сегодня зависит от финансового положения компании. Если ты можешь обслуживать кредит, строить, у тебя есть продажи, то ты можешь не снижать цену. Тем более если у тебя эксклюзивный товар. А у всех остальных осталось два параметра, которыми можно оперировать: цена и скорость продаж, — говорит гендиректор компании “Комстрин” Максим Сотников. — Нащупывание оптимальной цены, которая нужна для обслуживания кредитов и стройки, — в этом сегодня основное искусство девелопера. Я в декабре думал, что вообще рынка нет. Ничего не продавалось, единичные сделки. Но потом я понял, что рынок эластичный и критичен к цене. Когда ты опускаешься в цене, то сразу начинаются продажи. То есть как бы резинку растягиваешь — она не рвется, ты ей можешь играть. И на каждой цене нащупываешь клиентуру. Все девелоперы — крупные и мелкие, скромные и хвастливые — сейчас вспомнили, что жизнь изменилась на 180 градусов. Сегодня рынок не продавца, а покупателя. И мы готовы подстраиваться под каждого покупателя. Мы за каждым ходим, с каждым разговариваем».

Впрочем, в кризис находятся и застройщики, не утруждающие себя «растягиванием резинки». Их больше всего среди компаний, реализующих элитное жилье в центральных районах Москвы. «Недавно застройщики подняли цены, пока на 10 процентов. А кто не поднял, тот не торгуется почти. Хотя летом скидки доходили до 25 процентов. Только покупатели успокоились, начали приобретать жилье, понимая, что цены стабилизировались, и вот тебе на — теперь опять переполох», — негодует директор по проектам Kirsanova Realty Ирина Егорова.

По словам риэлтеров, летом в центре Москвы хорошо продавались элитные квартиры в построенных жилых комплексах. Новые проекты — преимущественно небольшие дома — пока продвигаются лишь на бумаге. «Зато много замороженных объектов, где по три калеки ходит в касках, но нет активности, потому что нет денег. Большинство крупных девелоперов еще не очухались», — констатирует один из наших собеседников.

Психологический аспект

Несмотря на поступающие в последние месяцы оптимистичные сигналы с рынка, многие его участники по-прежнему настроены консервативно. Риэлтеры и аналитики полагают, что стагнация продлится еще какое-то время. По крайней мере до тех пор, пока не стабилизируется ситуация в экономике, не заработают ипотечные программы и не обострится дефицит новостроек.

Сегодня ничего из этого набора нет и в помине. Стоимость ипотечных кредитов зашкаливает за разумные пределы (среднерыночная ставка по рублевым займам, по данным компании «Кредитмарт», составляет около 20% годовых), банки требуют от заемщиков первоначальных взносов в размере до 40–50% стоимости недвижимости. Предложение новостроек сокращается, однако объемы свободных квартир еще весьма велики. По оценкам руководителя одной из крупных компаний, которая специализируется на строительстве жилых комплексов бизнес-класса, при нынешнем уровне спроса застройщик будет распродавать запасы до 2011–2012 года.

Впрочем, прогнозы развития ситуации на московском рынке недвижимости зачастую не учитывают специфики самого емкого сегмента — вторичного рынка жилья. Она заключается в том, что до 80% сделок со вторичкой альтернативные. То есть связаны с продажей одной квартиры и одновременным приобретением другого жилья — как правило, более высокого качества. Кроме того, по наблюдениям аналитиков компании МИАН, все большую популярность приобретают сделки так называемого прямого обмена, в ходе которых квартира меняется на аналогичную. Такие операции не требуют мощного финансового рычага. Они в большей степени зависят от разнообразия предложения недвижимости, а также от настроений, царящих в рядах покупателей и продавцов. Из истории развития столичного рынка недвижимости известно, что настроения эти весьма непредсказуемы. Они могут резко изменяться под воздействием слухов либо активной пропаганды. Причем именно в тот момент, когда этого никто не ждет.

Илья Ступин

Дата публикации: 15:10 23 октября 2009

Источник: bpn.ru