Cделка под замком

Купить сегодня жилье с привлечением ипотечного кредита, казалось бы, довольно просто: была бы подходящая сумма для внесения первого взноса (10-30 % стоимости квартиры), достаточные для погашения кредита стабильные доходы - вот, пожалуй, и все, не считая, разумеется, долгой процедуры сбора необходимых документов. Покупай квартиру и живи спокойно. Если бы не одно "но": с одной стороны, человек, купивший квартиру по ипотеке, является ее собственником, с другой стороны, распоряжаться ею не вправе, пока не выплатит банку-кредитору все долги.

Наниматель жилья может его обменять, собственник, который приватизировал квартиру или купил ее в обычном порядке, вообще может совершать со своей недвижимостью любые сделки. А покупатель квартиры, угодивший в ипотечную кабалу, этих возможностей лишен. Ни продать, ни подарить, ни перезаложить, ни сдать в аренду жилье без согласия банка, выдавшего ипотечный кредит, квартиру нельзя: таковы условия. Люди, заключающие договор ипотечного кредитования, об этом обычно не задумываются, а зря. Ведь долги придется отдавать много лет: сейчас, например, средний срок кредитования - 10-15 лет, а максимальный - 27 лет.

Чем больше срок, тем меньше сумма выплат по кредиту, следовательно, многие будут выбирать "длинные" кредиты. А значит, лишат себя возможности свободно распоряжаться квартирой в течение долгих лет. Проблема в том, что согласно статистике ипотечные кредиты берут в основном молодые семьи и покупают небольшие квартиры. По данным председателя правления компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Дмитрия Лебедева, основными потребителями ипотечных кредитов на сегодняшний день являются люди, покупающие 1-, 2-комнатные квартиры на вторичном рынке за $70-100 тыс. Скорее всего, через несколько лет им потребуется жилплощадь побольше: жизнь продолжается, семья растет… Вопрос, как купить новую квартиру, не расплатившись с банком за старую?

По мнению вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, ипотека никаких проблем при переуступке прав собственности на жилье не создает: "Если на квартиру, приобретенную с привлечением ипотечного кредита, есть покупатель, который готов погасить кредит досрочно, он этот кредит гасит, а продавцу квартиры возвращает уже выплаченную за нее сумму. Второй сценарий - перекредитование - применяется, если покупатель заложенной квартиры не может купить ее сразу, но готов приобрести опять же по ипотеке. В этом случае все обременения по квартире ему достаются "в наследство" от ее прежнего владельца".

Однако, с точки зрения начальника управления по совершенствованию нормативной базы и работе с органами власти "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) Дениса Гришухина, провернуть сделку с "ипотечной" квартирой не так просто: "Владелец квартиры в принципе без разрешения банка никаких сделок с квартирой совершить не может, пока не погасит кредит. Банки же, особенно с иностранным капиталом - такие, как "ДельтаБанк" или "Райффайзен-банк" - идут на перекредитование крайне неохотно, поскольку боятся потерять предмет залога, то есть квартиру. Более либерально относятся к заемщикам не слишком крупные российские банки".

Чтобы узнать мнение банкиров, мы обратились к вице-президенту "Промэнергобанка" Владимиру Талаверу: "Ни продать, ни сдать в аренду, ни сделать перепланировку, ни заложить недвижимость - без согласия кредитора нельзя ничего. А банки отрицательно относятся ко всем сделкам с квартирами, заложенными по договору об ипотеке, и все ограничения прописывают в договорах. Единственная возможность - досрочно погасить кредит, а потом уже продавать квартиру".

Юристы, представляющие интересы банков, хорошо понимают своих клиентов. Андрей Гольцблат, управляющий партнер юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры", так и говорит: "Я бы на месте банкиров не стал разрешать продавать заложенные квартиры. Мало ли кому мой клиент может ее продать, за кем я потом бегать буду? А с другой стороны, при определенных обстоятельствах, наверное, разрешил бы. Все зависит от особенностей каждой конкретной сделки. Если, например, финансовое состояние клиента, которому я дал кредит, шаткое, а он нашел покупателя со стабильными и высокими доходами, то эта сделка мне как банкиру была бы выгодна".

А что, если собственнику заложенной квартиры вдруг на голову свалилось наследство или он заключил выгодную сделку и в состоянии погасить кредит досрочно? Этот номер может не пройти. Потому что досрочно расплатиться по кредиту - значит, задеть интересы банка-кредитора. И хотя предоставление заемщику права досрочного погашения кредита - практика распространенная, часто банки, по словам начальника управления кредитования физических лиц "Объединенного Промышленно-Торгового Банка" Натальи Шелковой, устанавливают моратории на досрочное погашение, штрафные санкции, что связано с желанием не потерять получаемые по кредиту проценты и обеспечить минимальный размер доходности по кредиту в случае его быстрого погашения.

Сумма штрафных санкций в среднем составляет 3 % от суммы досрочного погашения кредита, а срок моратория на досрочное его погашение колеблется от 3 месяцев до года. Банкиров понять можно: за время моратория при установленном минимальном размере кредита заемщик должен выплатить сумму процентных платежей, достаточную для покрытия всех транзакционных издержек банка. После окончания моратория, то есть через 3-12 месяцев, некоторые банки устанавливают штрафные проценты за суммы досрочного погашения. Это необходимо, чтобы компенсировать упущенную выгоду, которую банк должен был получать в виде процентных платежей в течение всего срока ипотечного кредита.

Что касается перекредитования, то, как говорит Владимир Талавер, сменить заемщика теоретически тоже можно, но как это осуществить на практике, большой вопрос, таких сделок пока еще не было. "Позицию банков понять можно, - продолжает он. - Законодательство (и семейный, и гражданский, и жилищный кодексы) в первую очередь защищает интересы заемщика, а не кредитора, поэтому банки защищают свои интересы сами, запрещая сделки с предметом залога и прописывая эти ограничения в договорах. Единственное послабление, которое они делают, - дают возможность заемщикам сдавать жилье в аренду, чтобы арендные платежи шли в счет погашения ипотечного кредита.

Конечно, если на время переехать в другую квартиру и сдавать заложенную, можно наскрести денег на досрочное погашение кредита или хотя бы на то, чтобы, не слишком подрывая семейный бюджет, спокойно выплачивать банку долги. Правда, арендная плата проценты по кредиту не покроет.

Если на Западе сдача "ипотечных" квартир в аренду - хороший источник прибыли, так как процентные ставки там намного ниже, чем у нас, то в России, чтобы "сделать деньги" на аренде такой квартиры, надо очень грамотно ее выбрать. Впрочем, как и банк, к которому выгоднее обратиться за кредитом, и программу ипотечного кредитования. Выбирая программу, лучше обращаться к риэлторам, которые работают обычно с несколькими банками и хорошо ориентируются в тонкостях ипотечных программ. Они помогут выбрать банк и программу с учетом дохода клиента, его семейного положения и возможных его изменений.

Единственное, что может сделать владелец "ипотечной" квартиры без оглядки на банк, риэлторов и юристов - ее завещать. "Причем любые условия договора об ипотеке или иного договора, которые такое право ограничивают, являются ничтожными", - говорит Наталья Шелковая. Это значит, что суд не примет эти условия во внимание. Во всех остальных случаях, не заручившись согласием банка-кредитора, залогодатель и шагу не может ступить.

"Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, было отчуждено с нарушением законодательства (например, без согласия кредитора), залогодатель вправе потребовать признания сделки недействительной, либо потребовать досрочного исполнения обязательств, либо обратить взыскание на имущество", - предупреждает Наталья Шелковая. Правда, по ее словам, обширной практики по отчуждению, читай: продаже, заложенного имущества пока нет.

"Чаще всего схема реализации заложенной квартиры используется, когда возникают проблемы с погашением кредита для осуществления досрочного исполнения обязательств. Естественно, обязательным условием является достижение между заемщиком-залогодателем и банком-кредитором соответствующей договоренности. Основной сложностью в данном случае является поиск покупателя, который согласится приобрести квартиру с обременением, а чаще всего покупатели опасаются подобных сделок. Поэтому велика вероятность того, что квартира будет реализована не по оптимальной цене", - говорит она.

Кстати, банк при этом ничего не потеряет, поскольку, получая ипотечный кредит, заемщик обязан застраховать и саму приобретаемую квартиру, и свою жизнь, а значит, страховщик гарантирует банку погашение кредита, даже если клиент по каким-либо причинам не сможет расплатиться по закладной - например, умрет или останется инвалидом.

Если банк меняет заемщика при перекредитовании, то заемщик теперь, по новому законодательству, тоже вправе поменять один банк на другой. А именно может "перепродать" свой ипотечный кредит другому банку, если сочтет, что тот предлагает более привлекательные условия. Правда, механизм такого демарша пока не отработан, так что с этим придется повременить. Зато у залогодателя, уже имеющего квартиру или другую недвижимость в собственности, появилась возможность взять кредит под залог этой недвижимости. Таким образом можно рефинансировать первому банку полную задолженность по кредиту и перейти на обслуживание в другой банк с более щадящими условиями ипотечного кредитования.

Дата публикации: 10:05 15 марта 2005

Источник: bpn.ru