Конец «Донской» вольницы

Почти год назад, 7 мая 2004 г., над самым высоким зданием Москвы—«Триумф-Паласом» — взвился красный флаг. Его водрузили активисты Революционной рабочей партии (РРП), которым на незавершенный объект помогли проникнуть строители. Когда гастарбайтерам «Дон-строя» перестали платить зарплату, они нашли защитников из карликовой партии. Благодаря новым знакомым рабочие привлекли внимание прокуратуры, и та завела уголовное дело по факту невыплат зарплат в компании «Механизация сервис»—подрядчике «Дон-строя». Но «революционеры» так и не победили. «На строительных площадках Москвы по-прежнему происходят вопиющие нарушения»,—возмущается лидер РРП Сергей Биец. В его квартире теперь собираются обиженные рабочие «Дон-строя» и обсуждают, как еще наказать нерадивого работодателя.

На сей раз в бедах гастарбайтеров из стран СНГ виноват не только «Дон-строй», но и ситуация на всем московском рынке жилья. Из-за стагнации на рынке, которая продолжалась всю вторую половину прошлого года, у многих строителей возникли проблемы с наличностью. «Дон-строй», который работает в самом выгодном сегменте элитного жилья, почти три месяца не платил по счетам. Сейчас, когда цены на недвижимость вновь начали понемногу расти, застройщики поправили положение. Но на этой неделе вступает в силу закон о долевом строительстве—теперь застройщикам придется официально «брать в долю» своих клиентов и раскрывать им всю информацию о строительстве. Эту норму смогут выполнить немногие, а потому к лету рынок ждет новый кризис.

Еще в начале года тот же «Дон-строй» был на грани разорения и спасал свой бизнес —ему было не до «каких-то там таджиков». Беда в том, что клиенты, которых уже не устраивают московские цены на жилье, прекратили покупать квартиры на стадии котлована. В этом нет больше смысла—цены не растут, а значит, нет нужды срочно покупать, пока не подорожало, а риск того, что дом почему-нибудь не достроят, велик. Могучие финансовые пирамиды застройщиков тут же закачались—ведь раньше строительство повсеместно «финансировали» покупатели. Теперь у компаний нет денег на будущее строительство, а нет строительства—не будет и денег.

К тому же из-за летнего банковского кризиса банки, по совету ЦБ, стали крайне осторожно относиться к строителям, пришедшим за кредитом —это рискованные клиенты. Заемные деньги использовались на самых ранних этапах, когда компания получала разрешение на строительство и составляла проект. Как только она получала землю и выставляла забор, выстраивалась очередь покупателей. А из собственных средств застройщики финансировали не более четверти расходов на проект, говорит гендиректор компании Vesco Realty Сергей Леонтьев.

«Кассовые разрывы» — когда у компании непродолжительное время нет денег на текущие платежи —в строительном бизнесе дело обычное. Не всегда можно рассчитать, сколько квартир ты продашь и хватит ли денег на продолжение строительства. Но чтобы разрыв не превратился в кризис, нужно, чтобы шли продажи. Особенно это касается крупных компаний. «Если застройщик одновременно ведет несколько проектов, недостаток оборотных средств неизбежен, зато и банкротство практически невозможно — объект всегда можно продать», —объясняет Сергей Елисеев из «Инком Недвижимости». Поэтому, когда рынок был на подъеме, застройщики стремились одновременно вести как можно больше проектов. Главное—продавать: выручка за один квадратный метр в 2,5-3 раза больше себестоимости, так что можно и долги раздать, и заработать.

Но продажи как раз и кончились. С мая прошлого года спрос на жилье серьезно упал. Цены, которые до того стремительно росли, с прошлой весны замерли, а на новостройки даже снизились. Покупатель, объясняет Сергей Елисеев, ушел на вторичный рынок. Ведь «справедливая» цена для квартиры в строящемся доме — это стоимость готовой квартиры примерно такой же площади минус 20%: покупатель вынужден ждать, когда дом будет достроен, а потом еще делать ремонт. А осенью был момент, когда цены на первичном и вторичном рынках почти сравнялись.

Застройщикам пришлось корректировать цены на новые квартиры, необоснованно завышенные из-за ажиотажного спроса. При этом поступить так, как поступили бы на любом другом рынке при сильном падении спроса— просто резко снизить цены, — застройщики не могли: обязательно началась бы паника среди тех, кто покупает недвижимость ради спекуляций. Если бы спекулянты, зарабатывавшие раньше на недвижимости по 40% годовых, разом «сбросили» все свои квартиры, рынок бы рухнул. Но все же в некоторые месяцы, по данным гендиректора Vesco Consulting Алексея Аверьянова, цены на строящиеся метры падали на 0,5%.

До осени застройщики держались на старых запасах. Но надежды на то, что спрос восстановится к осеннему —самому благоприятному—сезону, не оправдались. Наоборот, с мая 2004-го по февраль 2005 г., по оценкам риэлтеров «Миэль Недвижимости», спрос упал еще на 10-12%, причем строящиеся объекты пользуются все меньшей популярностью.

Проблемы у многих. По словам главного редактора журнала Building Алены Шевченко, люди перестали покупать «котлованы» — это стало слишком рискованно, — а вот дома, достроенные больше чем наполовину, продавались.

Задуматься о рисках потенциальных покупателей заставила гибель «Строй-метресурса», не сумевшего рассчитаться по своим векселям и теперь поглощенного строительной компанией ПИК. После этого по рынку поползли слухи о кризисе неплатежей в Су-155. Там эту информацию до сих пор не комментируют. Также по данным источника в строительной отрасли, проблемы с платежами были у компании «КРОСТ».

До середины 2004 г. примерная схема работы «Дон-строя» выглядела следующим образом: 30% затрат финансировались за счет собственных средств и 70% —за счет покупателей. Банковские кредиты использовались для «страховки» —вложения компании в строительство и платежи покупателей обычно не совпадают по времени. Кроме того, у «Дон-строя» было слишком много объектов одновременно — и все постоянно требовали финансирования. Когда грянул кризис спроса, дыра в бюджете компании стала угрожающей. У компании были большие проблемы, признал в беседе с Newsweek замгендиректора «Дон-строй Холдинга» Тимур Баткин.

Такое бывало и раньше, но не в таких масштабах. Обычно, конечно, страдали рабочие из стран СНГ. «Ну уйдут сейчас сто таджиков, потому что мы им не платим, да мы завтра еще больше таких найдем по той же цене», — объясняет логику компании один из сотрудников. А куда человеку без регистрации жаловаться? Но на этот раз пострадали и менеджеры, которые молчать не стали. «Бывало, задерживали зарплату и раньше, но такого еще не было!» — волнуется программист Егор. Он работает в «Дон-строе» больше четырех лет, и почти б месяцев—всю вторую половину прошлого года — ему не платили. Сейчас большую часть задолженности погасили, а в ближайшее время обещают расплатиться окончательно. Но

Егор все равно ищет другую работу - опасается, что задержки повторятся.

Более того, компания задерживал выплаты подрядчикам и поставщикам! стройматериалов. «Задержка платежей—проблема национального мае штаба», —осторожно, чтобы никого не обидеть, говорит представитель партнера «Дон-строя», компании «Евроцемент» Сергей Мещеряков. Тем не менее, из-за таких задержек еще один поставщик стройматериалов, «Стройтрест-комплект-М», разорвал полгода назад отношения с застройщиком.

«Дон-строй» боролся с кризисом как мог. В январе компания ввела бартерную программу—она принимала в обмен на квартиры все: компьютеры, автомобили, стройматериалы, бензин и стройтехнику. По словам топ-менеджера одного из крупных поставщиков цемента, переход строительной компании на бартер — верный признак того, что у нее проблемы с наличностью, а бартерные программы прошлой зимой были очень распространены по всему рынку.

Ситуацию с наличностью удалось поправить к январю. «Дон-строй» поменял стратегию и начал переходить на проектное финансирование —когда финансирование четко планируется с самого начала строительства. Поменяется и главный поставщик финансовых средств. «Именно банки, [а не покупатели], будут теперь играть решающую роль», —резюмирует замгендиректора «Дон-строй Холдинга» Тимур Баткин. Кроме того, «Дон-строй» собирается больше заниматься строительством офисных, торговых, развлекательных объектов, спрос на которые только растет.

Сейчас, по словам менеджеров крупнейших компаний, продажи уже «в норме». У «Дон-строя» квартиры тоже стали продаваться — во время акции, приуроченной к Новому году и 14 февраля,, удалось продать 200 квартир (за весь 2004 г. — более 3300). Неплохо, по словам Тимура Баткина, прошла и акция к 8 марта. На сторонний взгляд, у «Дон-строя» вообще полное благополучие. Когда корреспондент Newsweek попробовал купить двухкомнатную квартиру в строящемся доме на ул. Маршала Бирюзова, ему предложили всего два варианта —это при том что в доме будет 17 этажей, построено из них всего 4, а когда строительство завершится —никто не знает. Но складывается ощущение, что тебе уж очень хотят что-нибудь продать, хотя, казалось бы, зачем, раз и так все распродали? Вариантов предлагают массу: платишь в тот же день наличные — скидка 7%, в течение недели—5%, мало денег — можно в рассрочку, совсем нет денег — помогут оформить ипотеку. Сотрудник компании пояснил, что сначала продаются самые плохие квартиры, и покупателям показывают не больше двух, чтобы рынок не радовался большому предложению. Но в «Дон-строе», по его словам, к завершению строительства продается 90% квартир, а 10% — самых лучших—компания оставляет себе на черный день. В случае чего их можно продать и расплатиться с долгами. В почти завершенном комплексе на Воробьевых горах еще есть выбор квартир самого разного калибра — 10-15% от всех построенных.

Дела вроде бы налаживаются. Подрядная организация «Дон-строя» «Механизация сервис», чьи рабочие бастовали, уже 15 марта выплатила большую часть задолженности по зарплате. А революционеры из РРП теперь ждут нового кризиса.

И правильно делают, ведь после 1 апреля аналитики прогнозируют новые потрясения на рынке жилья. Начнет действовать новый закон «Об участии в долевом строительстве». Он обяжет застройщиков отвечать рублем за срыв сроков строительства, предоставлять покупателям документы о правах на земельный участок и разрешение на строительство, а также раскрывать о себе финансовую информацию. Так что уже на этой неделе около половины строительных площадок окажутся вне закона. Сейчас застройщики носятся по инстанциям, а у кого больше связей—пытаются приостановить вступление закона в силу.

Вряд ли их усилия увенчаются успехом. По мнению Сергея Леонтьева из Vesco Realty, 60% объектов какое-то время будут заморожены, а значит, цены на жилье вырастут на 15-20%. Но руководитель аналитического центра Irn.ru Олег Репченко считает, что застройщики и продавцы недвижимости выдают желаемое за действительное. «Им бы очень хотелось, чтобы цены выросли, раз они будут больше тратить времени и денег на работу с клиентами, но этого не произойдет»,—уверен эксперт. Люди просто не готовы платить еще больше за новые квартиры. Подскочат цены —будет новый кризис спроса.

В итоге, так и не «нагуляв жирок» перед традиционным для лета спадом продаж, не только «Дон-строй», но и масса других строительных компаний вновь столкнутся с нехваткой наличности. Впрочем, у «Дон-строя» есть на руках козыри —длительные стабильные отношения с Альфа-банком и Сбербанком, которые ему при случае обанкротиться не дадут.

Дата публикации: 14:19 31 марта 2005

Источник: bpn.ru