Уметь качать права

Что необходимо знать жильцам для того, чтобы правильно ориентироваться в жилищной сфере, не осложнять жизнь себе и соседям, избегать скандалов, частых приходов участкового, штрафов, судебных разбирательств, а также уметь противостоять произволу чиновников?

Прежде всего подчеркнем, что Конституция РФ гарантирует каждому россиянину право на жилище (ст. 40, ч. 1). При этом основной закон оговаривает, что никто не может быть произвольно лишен жилища (в понятие жилища входят: дом, квартира, комната). В настоящее время отношения в сфере жилой недвижимости регулируются новым Жилищным кодексом (ЖК), вступившим в силу 1 марта текущего года, и рядом других нормативных актов. Новый кодекс - далеко не идеальный, однако он вполне соответствует рыночным отношениям и уже устранил многие противоречия, разрешить которые было не под силу старому кодексу, действовавшему еще с 1983 года.

В соответствии с действующим законодательством владельцы муниципального жилья (по договору социального найма) имеют практически те же обязанности, что и собственники недвижимости. И те, и другие должны использовать свои жилые помещения по прямому назначению (жить самим или пустить для проживания посторонних на оговоренных условиях), содержать их в надлежащем порядке, не организовывать там промышленное производство, не нарушать своими действиями права и интересы соседей, соблюдать меры противопожарной безопасности, своевременно вносить плату за недвижимость и коммунальные услуги (собственники, кроме того, обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества дома).

Однако при наступлении ответственности за те или иные нарушения остаться без крыши над головой в первом случае довольно легко, на что прямо указывается в ЖК. Так, в ст. 83 говорится, что расторжение договора социального найма жилого помещения допускается по решению суда в следующих случаях: 1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев; 2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем; 3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном помещении; 4) использование жилого помещения не по назначению.

Те, кто не платит за квартиру более шести месяцев, в принудительном порядке переселяются в муниципальное жилье, оплата которого равнозначна оплате проживания в общежитии (ст. 90).

Можно сказать, что это относительно мягкая мера, поскольку в случае прекращения договора социального найма иное жилье может вообще не предоставляться (ст. 84). Самые печальные последствия ждут злостных нарушителей и лиц, лишенных родительских прав, - для них при выселении иное жилье законом не предусматривается (ст. 91).

Собственник рискует потерять недвижимость в случае проведенной в ней незаконной перепланировки (ст. 29, ч. 5.1) - если он в определенный срок не вернет квартиру (комнату) в исходное состояние, она продается с торгов, а из общей выручки вычитается сумма, покрывающая судебные расходы.

Если не соответствующая нормам перепланировка осуществлена в муниципальном жилье, то с нанимателем расторгается договор социального найма (ст. 29, ч. 5.2).

Кодекс об административных правонарушениях (КоАП) предусматривает в отношении физического лица, совершившего незаконную переделку помещения, штраф в размере от 20 до 25 МРОТ, это не считая предписания вернуть недвижимость в исходное состояние. Добавим, что в столице перепланировкой ведает Мосжилинспекция, отделения которой открыты во всех округах города.

Кроме того, у собственника жилье может быть изъято (путем выкупа) при необходимости использования земельного участка, на котором находится жилье, для государственных или муниципальных нужд, а также в случае, если дом признается аварийным и подлежащим сносу (ст. 32). Выкупная цена жилого помещения включает в себя его рыночную стоимость, а также все убытки, которые несет собственник в результате изъятия (поиск другого жилья, оформление прав на новую недвижимость, проживание во временных жилых помещениях, переезд, упущенная выгода от возможности сдачи своей собственности в аренду).

В случае если для государственных и прочих нужд изымается муниципальное жилье, а также если муниципальный дом подлежит сносу из-за ветхости, то всем жильцам предоставляются другие равнозначные благоустроенные помещения по договорам социального найма в черте данного населенного пункта и с количеством комнат не меньшим, чем в ранее занимаемом жилье (ст.ст. 86 и 89). В Москве жители сносимых домов, включая пятиэтажки, отселяютсяв пределах района проживания (кроме Центрального и Зеленоградского округов, где допускается переселение в пределах всего округа).

Новый ЖК не потакает разводам и косвенно способствует укреплению семейных уз, по крайней мере формально. Если еще до марша Мендельсона у одного из супругов была в собственности недвижимость, то в случае резкого похолодания в отношениях и расторжения брака тот, кто ничего не имел ранее, не может претендовать на квартиру (дом, комнату) бывшего супруга. Правда, если у бывшего члена семьи собственника нет другого жилья и нет денег для его приобретения и, кроме того, есть нетрудоспособные иждивенцы, то суд вправе обязать собственника разрешить проживание бывшим членам семьи в его квартире (доме, комнате) в течение определенного срока или предоставить иное жилье (ст. 31). По истечении указанного судом срока бывшие члены семьи подлежат безусловному выселению.

Действующее жилищное законодательство дает гражданину, проживающему в собственной квартире, гораздо больше прав, чем тому, кто занимает жилплощадь по социальному найму (попутно заметим, что граждане, проживающие в недвижимости, полученной по договору социального найма до 1 марта этого года, еще имеют возможность приватизировать ее до 1 января 2007 года). Так, владельцы квартир могут объединиться в товарищество собственников жилья (ст. 135). Товарищество вправе самостоятельно решать вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом, его содержанием, сдачей свободных помещений в аренду, благоустройством (включая прилегающую территорию), реконструкцией, надстройкой, перестройкой и даже застройкой прилегающих к дому земельных участков (ст. 137).

Права собственников усиливает закон "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", оговаривающий бесплатную передачу земельного участка, на котором стоит многоквартирный дом, в общую долевую собственность владельцев приватизированных квартир.

Это, безусловно, в перспективе сделает людей полноправными собственниками и поможет им бороться с произволом административных и коммерческих структур, когда, как это часто случается, во двор неожиданно вторгается строительная техника, спиливаются деревья и сносятся детские площадки, огораживается территория и начинается поспешное возведение какого-либо здания. Пока организованности собственников явно недостаточно, но главное - законодательная база есть, все остальное - дело времени.

Недавно принятый Градостроительный кодекс оговаривает право всех граждан на возмещение вреда, причиненного их жизни, здоровью, имуществу при строительстве, реконструкции или капитальном ремонте дома. Компенсирует ущерб организация, по чьей вине было допущено то или иное нарушение технических регламентов (ст. 60). Если выявить конкретного виновника не удается, то субсидиарную ответственность несут РФ и субъект РФ.

Также все жильцы имеют право на качественное коммунальное обслуживание. Сфера жилищно-коммунального хозяйства регулируется следующими документами: постановление столичного правительства "О нормативах Москвы по эксплуатации жилищного фонда", Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда (утверждены Госстроем РФ), постановление Госстандарта РФ "Жилищно-коммунальные услуги.

Общие технические условия". Согласно этим нормам протечка кровли, к примеру, должна быть устранена в течение суток, а неисправности аварийного характера в системах водопровода, канализации и отопления - немедленно. Текущие повреждения (мелкие протечки, плохой прогрев радиаторов, замена устаревшего оборудования и т.п.) устраняются в течение смены.

При этом стояки (общие водопроводные, отопительные и канализационные трубы, проходящие через квартиры, а также их ответвления) ремонтируются бесплатно даже в приватизированных квартирах, поскольку собственник платит за техническую эксплуатацию. Если организация, обеспечивающая дом коммунальными услугами, выполняет свои обязанности недобросовестно, на нее можно подать заявление в суд. Наказание - штраф: на должностное лицо - от 5 до 10 МРОТ, на юридическое - от 50 до 100 МРОТ (КоАП, ст. 7.23).

Обо всех случаях, когда ваша квартира подвергается технической угрозе, немедленно сообщайте в диспетчерскую службу. Допустим, если вас заливают соседи, у которых вышла из строя стиральная машина или которые забыли закрыть кран, требуйте от слесаря или аварийной службы фиксирования факта залива, а от техника-смотрителя - составления акта. Через суд вы вправе требовать полного возмещения материальных убытков (ст.ст. 12 и 15 Гражданского кодекса), а также возмещения морального ущерба (ст. 151 ГК).

Среди других нормативных документов, регулирующих жизнь в многоквартирных домах, отметим столичный закон "Об административной ответственности за нарушение покоя граждан и тишины в городе Москве". В ночное время (с 22.00 до 6.00) в квартирах, подъездах и около жилых домов запрещается использовать разного рода звуковоспроизводящие устройства, играть на музыкальных инструментах, петь, а также совершать иные действия, нарушающие покой граждан. Запрещено также проведение ночью ремонтных, строительных и разгрузочно-погрузочных работ. На первый раз нарушителю (если он прекращает шуметь) делается предупреждение. В последующем налагается штраф: на физических лиц - от 0,5 до 5 МРОТ, на юридических и должностных лиц - от 1 до 10 МРОТ. В случае совершения в течение года повторных действий, не дающих окружающим спать, нарушитель платит штраф в двойном размере.

Дата публикации: 10:25 09 сентября 2005