Заклятые друзья

Год назад, в разгар летнего банковского мини-кризиса, взаимоотношения кредитных учреждений и застройщиков резко обострились: многие банки перестали выдавать деньги строителям и разработали более жесткие условия финансирования проектов. В результате некоторые застройщики оказались на грани краха. Возникший тогда "кризис доверия" усугубился весной этого года: с принятием закона об участии в долевом строительстве банки стали отказываться от солидарной ответственности перед покупателями квартир, к чему их обязывали законодатели.

Время перемен

Еще год назад любая строительная компания была желанным заемщиком в любом банке. Но именно тогда рынок впервые почувствовал пресыщение: в результате заметного падения продаж объектов недвижимости у строителей возникли проблемы с ликвидностью активов. Летний банковский кризис стал своего рода катализатором: как только у кредитных учреждений упали показатели ликвидности, они в первую очередь стали выходить из строительных проектов, которые были на тот момент наиболее "денежноемкими".

"Действительно, в середине прошлого года возникла некая пауза, связанная с многочисленными прогнозами падения цен и надвигающегося обвала рынка недвижимости, - комментирует заместитель генерального директора по экономике и финансам концерна "Крост" Виктор Мосин. - Проблемный период во взаимоотношениях банков и застройщиков начался в конце мая 2004 г., а продолжался, по разным оценкам, от нескольких месяцев до полугода. Был "период ожидания", когда банки "затаились" и ждали развития ситуации на рынке недвижимости".

Эксперты Группы компаний "ПИК" также подтверждают, что некоторые банки поменяли политику кредитования строителей, прежде всего из-за неуверенности в том или ином застройщике. Но проблемы коснулись лишь тех, у кого нет достаточного обеспечения под кредит, либо сложившейся положительной кредитной истории.

Алексей Гаранов, начальник управления финансовых технологий банка "Московский Капитал", приводит в пример компанию "Стройметресурс" - крупнейшего застройщика на рынке жилья Подмосковья, финансовое положение которого осложнилось именно в разгар описываемых событий. Как считает г-н Гаранов, наличие большого количества строительных площадок потребовало от компании привлечения значительных ресурсов в виде банковских кредитов, и в результате ожидания застройщика оказались неоправданны. Спрос на жилье начал падать, вследствие чего образовался "кассовый" разрыв в возврате средств. В итоге многие банки просто закрыли лимиты на эту компанию, и векселя на 600 млн рублей остались непогашенными.

Другой представитель банковского сообщества, пожелавший остаться неназванным, утверждает, что аналогичные проблемы возникли у другого заметного игрока - Финансовой корпорации "Социальная инициатива", ныне переименованной в Финансово-промышленную группу "Доступное жилье": "Старый бренд этой компании уже ассоциируется с финансовой пирамидой. Как и многие другие, она набрала площадки, вложила в них минимум своих средств и попыталась вести строительство на деньги физических лиц. Но после катаклизмов прошлого лета приток денег от физических лиц прекратился. Соответственно, стройки заморозились. Недалеко от моего дома стоит гаражный комплекс, который строится этой компанией уже четвертый год. Понятно, что в такой ситуации никакой банк не выдаст компании кредит, учитывая, что ее собственные деньги вложены только в землю. Ведь получается, банк должен строить на свои деньги весь дом..."

"Строительный сектор стал сейчас очень рисковым, - утверждает Сергей Козлов, начальник управления кредитования "СДМ-БАНК". - Поэтому мы прошлым летом вышли из некоторых строительных проектов и вернули многие кредиты. Сегодня у нас осталось не больше 20% проектов по жилью. Компании, которые мы кредитуем, ведут разумную финансовую политику, то есть не рассчитывают только на физических лиц, а имеют собственные средства для строительства, которые позволяют им строить 50 на 50 вместе с банком. Иными словами, у компании должно быть финансовое "плечо".

Причинно-следственная связь

Если одни банки на волне возникшего "кризиса доверия" сократили программы финансирования строителей, то другие - изменили заемную политику. К примеру, "Альфа-Банк" стал кредитовать только лидеров рынка и отошел от кредитования строительных компаний просто для пополнения их оборотных средств. Также дифференцированно кредитует строителей банк "Московский Капитал". По словам Алексея Гаранова, они кредитуют в первую очередь своих клиентов, у которых уже есть кредитная история и деловая репутация. Кроме технико-экономической оценки проекта, для банка важна история работы компании, отзывы ее партнеров и заказчиков.

Так или иначе все участники рынка подтверждают: режим и условия кредитования стали более жесткими. Это касается и предоставления финансовых документов, и залогового обеспечения. Если раньше залогом могли быть строящиеся площади, то сегодня - только находящиеся в собственности объекты недвижимости и основные средства. Перечень первичных документов, предоставляемых компаниями для получения кредита, стал гораздо объемнее, отношение к ним со стороны банков - серьезнее: проверяют строже. Как заметил Виктор Мосин, заместитель генерального директора концерна "Крост", далеко не все строительные компании готовы к такому количеству документов, а главное - не все способны обеспечить требуемое качество.

Главная причина того, что банки стали меньше кредитовать строительные компании, заключается, по мнению Алексея Гаранова, в стабилизации рынка недвижимости. Бум, который наблюдался на рынке два-три года назад, заканчивается. Московский рынок уже не приносит инвесторам тех доходов, какие были 3-4 года назад. Ставка капитализации и доходность недвижимости заметно снижаются. В то же время рост цен на стройматериалы приводит к постоянному повышению цен на новостройки, а покупательский спрос не безграничен. Те времена, когда квартиры раскупались еще на "стадии котлована", закончились. Из-за этого происходит задержка в получении прибыли, а следовательно, возрастают риски невозврата кредита в срок. Поэтому банки, прогнозируя развитие ситуации на рынке недвижимости, опасаются предоставлять компаниям-застройщикам "длинные средства", считает г-н Гаранов.

"Я думаю, что подобная политика обусловлена в первую очередь ужесточением требований Центробанка РФ к банкам, которые выдают кредиты. Следствием этого стало усложнение процедур рассмотрения и принятия решений о предоставлении кредитов. В результате многие оказались не готовы к работе со строительными компаниями. Нужно уметь видеть, понимать и профессионально разбираться в нюансах работы застройщиков, ведь период реализации девелоперского проекта составляет не менее 3-5 лет. Поэтому застройщикам не нужны "короткие" и "дорогие" деньги", - добавляет Виктор Мосин.

Риск определяет ставку

Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", вступивший в действие 1 апреля 2005 г., лишь подлил масла в огонь. Строители сразу приняли его в штыки: по их мнению, документ поставил застройщиков в зависимость не только от дольщиков, но и от банков, которые теперь должны нести с застройщиками солидарную ответственность. Брать на себя такие риски банкиры не хотят, и большинство из них попросту отказались давать строителям деньги под залог инвестиционных прав.

"После вступления закона о долевом участии в силу условия кредитования для банков и застройщиков заметно ухудшились, - жалуется Эльвира Еремина, исполняющая обязанности генерального директора Инвестиционно-строительной компании "Сити - XXI век". - Закон ударил по обеим сторонам процесса кредитования. Раньше застройщики для реализации проекта могли одновременно использовать как кредитные ресурсы, так и средства дольщиков. Сейчас банк готов финансировать только тех, кто не привлекает средства дольщиков".

Как поясняют юристы компании Pine Wood Realty, мало того что по новому закону банки вместе с застройщиками несут солидарную ответственность перед клиентами. Дольщики к тому же становятся залогодержателями первой очереди, а банку передается имущество только в порядке последующего залога. При таких условиях риски банка значительно возрастают.

"Какой нормальный банк захочет нести ответственность с застройщиками в полной мере? - удивляется Сергей Козлов из "СДМ-БАНК". - Ответственность должен нести тот, кто получает прибыль, - инвестор и строитель. Банк не строит и не инвестирует, он лишь кредитует. Ему не нужно никакого участия в прибылях, все, что ему нужно, - проценты по кредиту".

"Наш банк полностью закрыл лимиты на кредитование строительной отрасли под залог инвесторов. Мы готовы кредитовать только под залог уже построенной коммерческой недвижимости, - говорит начальник отдела корпоративного кредитования "Банка корпоративного финансирования" Сергей Павлов.

"Я не знаю ни одного банка, который выдал кому-то серьезный кредит под обеспечение инвестиционных прав и ордер на строительство. Либо кредиты могут даваться опосредованно - под залог другой недвижимости", - заявил генеральный директор "Ведис Групп" Игорь Кузнецов.

Роман Тимохин, начальник отдела финансирования строительства и операций с недвижимостью "Альфа-Банка", говорит, что теперь особое внимание в банке уделяется составу обеспечения - в целях избежания солидарной ответственности перед дольщиками, инвестировавшими в объект. Делается это либо путем отказа от залога земельного участка, либо путем кредитования строительства до завершения проекта и последующей продажи недвижимости. В целом банк понимает возросшую потребность строительных компаний в заемных средствах и полностью идет им навстречу, предоставляя финансирование на качественные проекты.

Таким образом, закон о долевом участии лишил застройщиков значительной части денег физических лиц, покупавших квартиры на стадии строительства, и им пришлось эти средства заменять банковскими кредитами, объясняют юристы компании Pine Wood Realty. По оценке директора департамента маркетинга и рекламы корпорации "Инком-Недвижимость" Сергея Елисеева, только в Москве речь идет примерно о $1,2 млрд в год, которые люди тратили на покупку квартир на начальной стадии строительства.

Большая часть банков сейчас выдают деньги исключительно по старым договорам, заключенным до вступления в силу закона, сетуют московские строители. Из-за возросшего спроса на кредиты банки увеличили ставки по всем видам кредитования строительства жилья. По данным строительных компаний, если до принятия закона большинство банков выдавало строителям кредиты максимум под 14% годовых в валюте, то сейчас ставка составляет 20-25%. Со слов Эльвиры Ереминой из компании "Сити - XXI век", открытие кредитной линии - процесс нескорый и сложный. Например, получение кредита в Сбербанке может занять до полугода.

"Усложнился процесс обращения взыскания на обеспечение по кредитам строительных организаций, т.е. риски банков выросли, что автоматически отразилось на ставках, - подтверждает Тарас Федченко, генеральный директор компании Pine Wood Realty. - По нашим данным, рост ставок составил до 100% в зависимости от обеспечения, прозрачности бизнеса строителей".

Хотя некоторым банкам проще отказать застройщику в кредитовании проекта, по которому идут продажи жилья дольщикам, чем предоставить средства даже по более высоким ставкам.

"Риск определяет ставку, а ставка отражает некий риск, - рассуждает Сергей Козлов из "СДМ-БАНК". - Даже если у нас попросят кредит под 50% годовых, мы не дадим. И 100% годовых не перекроют риски. Какие-то банки готовы идти на повышенные риски и более высокий доход, а мы - нет. Мы считаем, что лучше меньше, да лучше".

Прогноз - дело тонкое

Пока ситуация на рынке нового жилья достаточно стабильна. По мнению специалистов компании Pine Wood Realty, это связано с тем, что на рынке много домов, квартиры в которых реализуются по старым правилам. Документы по ним были оформлены еще до 1 апреля, строительство ведется, квартиры продаются в прежних объемах.

Большинство крупных строителей постарались получить разрешения на строительство до вступления закона в силу. Тем, у кого нет собственных ресурсов для строительства, приходится тяжело. Крупные игроки рынка заявляют, что небольшие строительные компании, испытывающие дефицит денежных средств, часто обращаются с предложениями войти в их проекты.

"Если у них в работе только один проект и нет имущества, которое можно заложить, то их не прокредитуют. Многие компании уже сегодня "замораживают" объекты, а другие ищут соинвесторов в лице крупных компаний", - утверждает председатель правления Группы компаний "ПИК" Артем Эйрамджанц.

"Солидарная ответственность банков и застройщиков в нынешнем виде приведет к тому, что банки явно охладеют к строительным проектам и реже будут вкладывать средства, - считает председатель совета директоров группы компаний "СУ-155" Юрий Жданов. - Рынок многое потеряет от этого. Мне кажется, что этот пункт был принят ошибочно".

Игорь Кузнецов из "Ведис Групп" считает, что минимум 30-40% мелких застройщиков разорятся. Они могут переориентироваться на сектор нежилой недвижимости. А вот у генерального директора группы компаний "ДЕКРА" Андрея Труновского - более оптимистичный настрой: "Прошедший год показал, что несмотря на все эти негативные события (которые, произойди они пять-шесть лет назад, могли бы привести к более тяжелому кризису) рынок приобретает черты цивилизованности. Отрадно, что чиновники прилагают усилия, чтобы сделать этот рынок более развитым и исключить случайных игроков".

Дата публикации: 11:10 09 сентября 2005

Источник: bpn.ru