Реанимация ипотеки по-президентски

На встрече с членами правительства и парламентариями президент выступил "спасителем" массовой ипотеки. Волевым решением он фактически реанимировал Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК), судьба которого еще недавно была неясна. Однако на рынке до сих пор не уверены в правильности выбранного курса развития жилищного кредитования. Минфин, а вместе с ним и эксперты, предлагают альтернативные варианты развития ипотеки.

Об ипотеке президент сказал мало, зато веско. Президент поручил правительству увеличить уставный капитал АИЖК, предоставив ему госгарантии, а также разработать механизм субсидирования ипотечных кредитов. Нынешняя схема ипотеки в России создана по образцу США. АИЖК, в свою очередь, это калька с американского же ипотечного "толстяка" Fannie Mae.

Будучи обществом со 100%-ным госучастием, агентство выкупает ипотечные закладные у банков, тем самым освобождая их от проблемы поиска "длинных" денег. До понедельника судьба АИЖК висела на волоске. Минфин поднял вопрос о том, чтобы полностью лишить господдержки облигации агентства.

Однако президент подтвердил роль АИЖК в качестве единственного контрагента на ипотечном рынке, обладающего госгарантиями. И пока Алексей Кудрин отмалчивается по этому поводу, его коллега по кабинету Герман Греф уже выступил во вторник с заявлением быстрого реагирования. На увеличение капитализации АИЖК в 2006 году планируется выделить 3.7 млрд. рублей. А еще 14 млрд. рублей в качестве госгарантий. Щедрость фантастическая, учитывая, что уставный фонд агентства составляет сегодня 730 млн. рублей. Что касается госгарантий, судите сами - с 2003 по 2005 год АИЖК получило их на сумму всего лишь 9 млрд. рублей. Теперь агентство сможет и дальше привлекать деньги за счет выпуска облигаций. Начальник центра анализа рыночной конъюнктуры Газпромбанка Сергей Суверов считает, что присутствие облигаций АИЖК на рынке будет способствовать развитию постиндустриального сегмента, кроме того, это хороший инструмент вложения средств.

Однако специалисты считают, что одними госгарантиями проблему ипотеки в стране не решить. Изначально российская ипотека пошла по неправильному пути. "Двухуровневая система ипотечного кредитования, принятая в России, чересчур сложна, она предполагает наличие хорошо развитого финансового рынка, которого в нашей стране пока нет", - считает Иван Грачев, глава экспертного совета комиссии Совета федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья. Технология формирования ипотечного рынка, выбранная АИЖК, неэффективна. Дело в том, что формирование ипотеки в России начали с создания вторичного рынка, не создав рынка первичного. Кроме того, АИЖК, позволяя банкам решить проблемы с длинными деньгами, само часто не может привлечь деньги, чтобы перебить ставку в 14% на 27 лет. И решится ли вопрос с появлением ипотечных ценных бумаг, пока неизвестно. Такими "длинными" могут быть только пенсионные деньги.

"Сегодня в российской ипотеке не хватает трех вещей. Нет системы сбора "длинных" денег. Нет закона, гарантирующего льготы по ипотечным кредитам врачам, учителям, военным, молодым семьям. И, наконец, отсутствуют целевые проекты строительства недорогого жилья. Нужна развернутая программа, зафиксированная отдельной строкой в бюджете", - говорит Иван Грачев. Альтернативными направлениями долгосрочного жилищного кредитования в России могли бы стать социальная ипотека, жилищные кооперативы, стройсберкассы. Но по словам Николая Шитова, председателя правления Городского ипотечного банка, чтобы избежать злоупотреблений, подобные схемы потребуют создания с нуля всей инфраструктуры - новых законов и более строгих регуляторов. Однако Иван Грачев настаивает на том, что "нам надо было начинать с более простых вариантов, принять закон о стройсберкассах и целенаправленно развивать эту систему."