Темпы роста цен на петербургском рынке жилья в конце 2003 - начале 2004 года останутся в памяти надолго

Темпы роста цен на петербургском рынке жилья в конце 2003 - начале 2004 года останутся в памяти надолго. Спираль закрутилась туго: приток сырьевых денег - снижение доллара - попытки сохранить сбережения, инвестируя в жилье, - рост спроса - рост цен - еще больший рост спроса.

Ажиотаж..На предпочтения покупателей влияла острота текущего момента. Выросла доля сделок, совершавшихся с целью сохранения сбережений в новой "валютной единице" - квадратный метр жилья. Покупка не для собственных нужд нивелировала некоторые потребительские характеристики квартир. Подход зачастую был стандартным - учитывались местоположение и тип дома, иные параметры играли несущественную роль.

Если не хватало денег на желаемое, зачастую выбирался наиболее ликвидный объект.

Быстрее всего дорожало "минимальное жилье", в первую очередь однокомнатные квартиры. Они как разменная монета расселений пользовались наибольшим спросом. Доля однушек в предложении снизилась до рекордно низкого уровня - 14% (при стабильном состоянии рынка этот показатель не бывает ниже 17 процентов). А цены на них поражали воображение. Однокомнатная хрущевка в удаленных от метро местах предлагалась не дешевле тыс. Расселения встали. Цепочки рвались.

Рост цен прекратился весной 2004 года. К этому моменту наиболее активная и платежеспособная часть горожан приобрела жилье, остальным оставалось наблюдать процесс со стороны.

По логике вещей должна была возникнуть пауза. Ее наступление некоторыми расценивалось как предвестие обвала цен. Рынок практически все 12 лет существования (за исключением кризиса 1998 года) жил в условиях роста, и отступление от привычного сценария вызывало излишне эмоциональные оценки.

Все же большинство профессионалов рынка предсказывало различное развитие ситуации для каждого качественного сегмента. Часть жилья продолжает плавно дорожать, другая так же плавно дешевеет. "Минимальное", некомфортное жилье, к которому относятся хрущевки, было переоценено на волне ажиотажного спроса. Оно первым остановилось в росте, а потом заметнее всего снизилось.

Изменения рыночной ситуации обычно способствуют пересмотру представлений о жилье. Привычные понятия базировались на исторической советской почве, безмерно далекой от европейско-американских стандартов. Затем иной тон стали задавать строители: первичка предлагала варианты, заметно превосходящие по качеству предшествующие серии. Быстрее всего трансформируются требования к дорогому жилью. Первыми, безусловно, приводят в соответствие желаемое и действительное финансово состоятельные граждане. Следом подтягиваются остальные, с особым тщанием выбирая товар, оцененный в 20 тыс./кв. м (средняя цена предложения по городу).

Так же разошлись кривые средних цен по территориальному признаку. Окраины дешевели быстрее, центр медленнее. Традиционно популярные "золотой треугольник" (территория ограниченная Невой, Фонтанкой, Адмиралтейским пр. и Гороховой ул.), Невский проспект и окрестности, зона вдоль Московского проспекта, а также отдельные кварталы Адмиралтейского района, старая часть Васильевского острова, по-прежнему демонстрируют стабильный небольшой прирост. Причем речь в данном случае идет о массовом сегменте. Лидировали в снижении малопривлекательные "спальники": Ульянка, Сосновая Поляна, Юго-Запад, Ржевка, северное Купчино - минус 3% за квартал. Медленнее дешевеют квартиры в районах с хорошим качеством жилого фонда и массового нового строительства. Так, в Приморском районе кв.м предлагался дешевле на 1,5%, чем в начале года, в западной части Васильевского острова - менее чем на процент.

С середины лета снижение прекратилось, что уже можно считать положительной динамикой и началом оздоровления рынка.

Мнение экспертов:

Владимир Гаврильчук, генеральный директор АН "Адвекс-РОССТРО"

- У покупателя одно желание - максимально комфортное жилье. Сегодня крайне сложно продать недвижимость с плохими эксплуатационными качествами и неудачным месторасположением. При этом остается стабильно высоким спрос на новые дома с современной инженерией. Квартиру в таком доме купить непросто, поскольку предложение подобных объектов ограничено. Если два года назад в сегменте для среднего класса активнее продавались однокомнатные квартиры, то сегодня более востребованы двух-трехкомнатные.

Устойчивый высокий спрос наблюдается на элитные объекты в историческом центре города. Наиболее ликвидно жилье площадью от 120 до 180 кв. метров. Хотя и небольшие квартиры продаются очень уверенно. Время экспозиции объектов большей площади дольше, а цена метра - меньше. Но если остальные параметры квартиры хороши, она найдет своего покупателя. На мой взгляд, покупательский интерес к Каменному и Крестовскому островам не совсем успевает за возросшей ценой предложения. Предпочтения клиентов в сегменте элитного жилья либо до млн., либо свыше ,5 миллиона. В промежутке между этими цифрами спрос заметно слабее.

Сергей Бобашев, руководитель отдела аналитики Группы Компаний "Бюллетень Недвижимости"

- В период ажиотажного спроса на жилье почти 80% звонивших в Городскую справочную по недвижимости "Квартирный вопрос" интересовались, что можно купить за -40-50 тысяч. То есть намеревались приобрести квадратные метры в попытке сохранить сбережения. С лета 2004 года наши операторы фиксируют интерес к самому дешевому жилью, причем предпочтения вынужденно сместились в недорогие районы города (Ржевка-Пороховые, Сосновая Поляна) и в область (Всеволожск, Ново-Девяткино). С другой стороны, покупатели, готовые платить за квартиру в городе по сложившимся ценам, существенно повысили требования к жилью. Количество задаваемых параметров искомого объекта заметно возросло.

Сегодня явно проявляется тенденция к сокращению спроса на малокомфортное жилье - хрущевки и "корабли" - из-за несоответствия уровня цен и потребительских характеристик.

Структура спроса несколько изменилась: увеличился интерес к трехкомнатным и снизился - к однокомнатным квартирам. Лидерами спроса по географическому положению остаются северные районы.

Максим Чернов, генеральный директор АН "Легион-Недвижимость"

- Рынок продавца" постепенно превращается в "рынок покупателя". Когда условия диктовали продавцы, подход к ценообразованию был унифицированным: учитывались площадь квартиры, местоположение и тип дома. Сегодня многие категории жилья продолжают дешеветь, хоть и медленнее. Пик снижения, по нашим оценкам, уже позади. Однако продать товар непросто. У покупателей появились возможность и время выбирать, процесс стал более длительным. И это нормально. В этих условиях возросло влияние факторов, обеспечивающих дополнительный комфорт и безопасность, таких как наличие консьержа, автостоянки, благоустроенный двор, однородный состав жильцов. И цена, и ликвидность двух похожих квартир, благодаря этим "удобствам", могут существенно отличаться.

Достигнутый уровень цен повлиял на смещение спроса в сторону более дешевых и небольших квартир - одно- и двухкомнатных. Если такой объект оценен адекватно, он "уходит" очень быстро. Ликвидность комнат в многонаселенных коммуналках для жилых целей заметно снизилась.