Приморский район: Спрос жмется к окраинам

В спальных районах Петербурга постепенно меняются покупательские приоритеты: исторически популярные "ближние" зоны теряют привлекательность, интерес к дальним территориям растет. Особенно заметно это в активно застраиваемом Приморском районе.

За минувший год цены здесь изменились мало. Жилье в районе в основном новое (почти половина площадей возведена после 1990 года), и дешевело оно не так заметно, как дома 1970-1980 годов постройки.

Однокомнатные квартиры в домах 600.11-й или 137-й серии выставляются на продажу по $43 000-45 000, "двушки" - по $60 000-64 000, трехкомнатные апартаменты можно встретить в листингах за $73 000-78 000. Все как и год назад (подробнее см. таблицу).

Помогло удержать цены и открытие в апреле станции метро "Комендантский проспект". "С ее пуском окрестная территория начала активно развиваться: появляются новые магазины, кафе. Зона становится своеобразным "островком элитности". И цены на жилье здесь как замерли на уровне прошлого сентября, так и стоят. В других же районах все это время ценники снижались", - говорит менеджер АН "Талан" Галина Федорова.

Характерная черта Приморского района: довольно низкий "внутренний" спрос (когда горожане согласны переселяться в новое жилье лишь в пределах района). Район молодой, здесь еще не выросло ни одного поколения аборигенов (исключение - территория вокруг "Черной речки", о которой - ниже).

Зато сюда с удовольствием едут иногородние. "В городе немало "северных" денег. Примерно половина "прямых" покупателей квартир - это приезжие из нефтегазовых регионов, которым красоты Невского проспекта не нужны. Приморский район им подходит идеально: дома современные, улицы просторные. Немало тех, кто покупает жилье для детей, которые приезжают в Питер учиться", - говорит заместитель директора АН "Бекар" Валерий Тури.

По наблюдению специалистов "Итаки", Приморский район отличает большое количество сделок с участием ипотечных кредитов. "Займы берут обычно молодые люди со стабильным доходом, они хотят жить в новых домах и достаточно мобильны, чтобы сменить район проживания. Они обращают внимание на экологию - и чистый воздух Приморского района их вполне устраивает", - поясняет эксперт агентства Галина Дильдина.

Старые заслуги

Долгие годы высокий интерес у горожан вызывало жилье в Старой и Новой деревнях (вблизи станций метро "Черная речка" и "Старая деревня").

Имидж этой территории сложился еще полвека назад, когда окрестные кварталы застраивались "сталинками", а чуть позже - "хрущевками". Горожан в те годы здесь привлекала довольно развитая транспортная инфраструктура, обилие торговых точек и предприятий сферы обслуживания.

Сегодня особых преимуществ у зоны нет, но исторически она все еще воспринимается как престижное место проживания. Однако ситуация меняется. Имеющееся здесь жилье сталинского и хрущевского периодов уже не устраивает сегодняшнего покупателя. Минус - отсутствие крупных сетевых магазинов, а горожане со средним и высоким достатком уже оценили достоинства гипермаркетов.

По наблюдениям специалистов, сегодня жилье в районе "Черной речки" покупают лишь те, кто лично привязан к этому месту, а не из общих соображений престижности этой зоны. Весьма специфичен покупатель на "сталинки": это, как правило, люди старшего поколения, для которых переселение в подобный дом было мечтой их молодости.

Местные "хрущевки" стоят на $3000-4000 дороже, чем аналогичные квартиры в Купчино или в Невском районе. "Люди, которые сами заработали деньги на жилье такого уровня, вряд ли купят его здесь. Скорее это вариант для тех, кто продает прежнюю квартиру (разъезжается или съезжается).

Для таких покупателей несколько тысяч долларов - абстракция, и, если бюджет сделки позволяет, они хотят жить в "приличном месте", - говорит менеджер "Адвекс-РОССТРО" Татьяна Беляева. Специалисты полагают, что покупатели еще довольно долго будут с пиететом относиться к этому микрорайону: сформировавшийся имидж разрушить непросто. Однако постепенно рынок расставит все по местам.

Высоким помогут низкие

Если интерес к "Черной речке" постепенно снижается, то спрос на дальние окраины Приморского района подрастает. Причина - строительство нового качественного жилья. Особенно "малоэтажки" (таун-хаузы, 3-4-этажные малоквартирные дома). Приморский район уверенно держится среди лидеров по жилью такой категории (наиболее известные проекты - "Коломяги", "Каменка" и др.).

Эксперты уверены, что расширение зон "низкорослого" и относительно дорогого жилья вызовет быстрое развитие сферы обслуживания (от фитнес-центров до элитных школ) и усилит привлекательность окрестной многоэтажной недвижимости.

Еще год назад операторы скептически оценивали перспективы городских таун-хаузов, считая, что интерес к ним проявится у петербуржцев лишь через 4-5 лет. Сегодня их мнение изменилось.

Активизацию покупательского спроса фиксируют в "Адвекс-РОССТРО". Аналогичные наблюдения и у сотрудников "Петербург-ской недвижимости". "Еще год назад продать таун-хаузы было непросто. С начала 2005 года у нас сделки по таким объектам пошли заметно активнее. На фоне в целом вялого спроса малоквартирное жилье в Коломягах идет на удивление неплохо.

Клиенты готовы платить по $1500/кв.м, но хотели бы купить готовый объект, а таких сегодня предлагается очень мало", - комментирует генеральный директор АН "Петербург-ская Недвижимость" Сергей Дроздов.

"Это похоже на расселение подъезда: первые квартиры продаются с огромным трудом, а когда расселишь половину - за остальными выстраивается очередь. Мы, видимо, перевалили некоторую "точку сопротивления", и горожане со средствами сегодня готовы ехать в малоэтажные комплексы", - считает Татьяна Беляева.

Снижение интереса к "исторически" востребованным территориям старой застройки и повышенное внимание к окраинным кварталам с современными жилыми комплексами характерно и для других районов (Выборгский, Невский, Кировский, Калининский и пр.). Но там эта тенденция не так выражена, потому что новое строительство ведется не такими высокими темпами.

Справка

Площадь Приморского района - 10 420 га, из городских он уступает только Выборгскому. Район лидирует в городе по площади жилого фонда - около 9,5 млн кв.м. Более 4 млн кв.м из них сосредоточены в домах, сданных после 1990 года. При этом Приморский уступает большинству районов города по наличию торговых площадей и объектов социальной инфраструктуры. Ежемесячно здесь фиксируется 400-500 договоров купли-продажи.

Галина ДИЛЬДИНА, эксперт Приморского отделения АН "Итака":

– На таун-хаузы у горожан есть спрос. Присматриваются к этому жилью и приезжие. Хотя не могу сказать, что он особо вырос за последнее время. Нет сомнений: малоэтажное строительство будет развиваться, и интерес к нему усилится. Однако пока таун-хаузы у нас рассчитаны на довольно обеспеченных покупателей: большие метражи (от 200 кв.м) и, соответственно, высокие цены. Нередко же покупатели спрашивают апартаменты поскромнее, но их на рынке нет.

Сергей КОЗЛОВ, исполнительный директор АН "Центр":

– Привлекательность Комендантского проспекта за последние годы заметно подросла. Дело не только в метро: там завершаются новые дома, понемногу благоустраивается территория. Это место уже не выглядит одной большой стройплощадкой. В советские годы здесь было очень много свободного места и пустырей.

Теперь лакуны заполняются, район приобретает ухоженный вид.

Валерий ТУРИ, заместитель директора АН "Бекар":

– Приезжих с Севера стандартная для советского домостроения высота потолков в 2,5-2,6 метров совершенно не смущает. Они у себя привыкли к этому. А вот в старом фонде такие клиенты чувствуют себя неуютно. Покупатели таун-хаузов, как правило, находят нужные им предложения в Интернете. В агентство же приходят потому, что не уверены в застройщике и боятся иметь с ним дело напрямую.

Сергей ДРОЗДОВ, генеральный директор АН "Петербургская недвижимость":

– В Приморском районе большие территории отводятся под будущую малоэтажную застройку. Однако первые попытки строить такое жилье высветили и возможные сложности. К примеру, проект "Каменка" не очень популярен у покупателей. Подкачали неухоженные окрестности. Таун-хаузы стоят вдоль дороги, а не обособленным "городком", но при этом - на отшибе: до магазинов и школ далековато.

Дата публикации: 17:48 12 сентября 2005

Источник: bpn.ru