Реформа ЖКХ и развитие ипотеки все больше ощущаются участниками того и другого сектора экономики

Реформа ЖКХ и развитие ипотеки все больше ощущаются участниками того и другого сектора экономики скорее стопудовыми гирями, висящими мертвым грузом, нежели надеждой на наше с вами счастливое будущее.

На последнем заседании общественного совета при министре регионального развития РФ обсуждались вопросы развития рынка доступного жилья и применения нового Жилищного кодекса.

Все взаимосвязано

Министр регионального развития Владимир Яковлев в своем вступительном слове сообщил о планах правительства увеличить количество ипотечных кредитов для населения до 1 миллиона в 2010 году (для сравнения - в 2005 году их было заключено 46 тысяч). А также о том, что необходимо стремиться к мировым нормам, увеличив к тому же 2010 году объемы строительства в два раза, то есть строить 80 млн. кв. м в год (в прошлом году - 40 млн. кв. м).

В вопросе развития ипотеки в стране, признался министр, никакого движения не произошло. Кроме известных причин, мешающих ее развитию, - инфляция, высокие процентные ставки банков, 30%-ный первый взнос, недоверие населения - была заявлена сложная процедура оформления участков под застройку и отмечено отсутствие свободных мощностей для развития строительства. Был приведен печально известный москвичам день, когда "ночь сравнялась с тьмой", то есть случился энергетический кризис, после которого и наступили основные сложности. После аварии некоторые мощности невозможно было восстановить, их нужно было просто менять на новые. Эту проблему некоторые застройщики решают своими силами - ставят свои мощности, но натыкаются потом на проблемы с вводом их в эксплуатацию. Здесь и прослеживается связь с коммунальным комплексом страны, который, по словам В. Яковлева, изношен до такой степени, что еще один удар - и может быть нокаут. Новый Жилищный кодекс, по словам министра, как раз и подразумевает создание ответственных собственников жилья, которые и создадут необходимые условия. В этот момент возникает еще вопрос: как завлечь людей в ТСЖ (товарищества собственников жилья)?

Ну и, последнее, чего так опасаются строительные компании после принятия нового ЖК - с 1 октября все участки под застройку будут предоставлять через торги. Готовы ли они к этому? Что же делать и как быть? - участники совета отвечали на эти вопросы.

Законы и европейский взгляд

Глава Экспертного совета по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Иван Грачев доложил общественному совету о законодательных инициативах и совершенствовании законодательства в сфере ипотечного кредитования.

По его словам, предполагаются изменения в оценочной деятельности. Кроме того, в доработках нуждается Закон о ценных ипотечных бумагах. В работе находится Закон о строительных сберкассах и строительных кооперативах. Предполагаются изменения в Законе о дольщиках. Для нормальной работы по выдаче "пятен" под застройку, сообщил И. Грачев, нужны как минимум две федеральные целевые программы, которые предполагается запустить уже на 2006 год.

Чтобы стимулировать развитие национального ипотечного рынка, необходимо учитывать международный опыт. Эксперт по финансированию Международной Финансовой Корпорации (IFС), в задачи которой входит формирование и распространение стандартов ипотечного жилищного кредитования, Грег Элтон рассуждал о причинах, обуславливающих отсутствие выпусков ипотечных ценных бумаг в РФ. Он не останавливался на состоянии ипотеки в России, но сказал о том, что российская ипотека станет массовой только тогда, когда она станет рублевой. И только при значительной государственной поддержке. А участники ипотечного рынка сами постепенно выработают технику единых стандартов. При этом помощь государства должна ориентироваться лишь на беднейшие слои населения.

Питерский взгляд

Выступление директора компании "Союзпетрострой" (г. Санкт-Петербург) Льва Каплана отличалось реализмом и выразило общую точку зрения представителей регионов. По приведенным данным, 30% новостроек в Санкт-Петербурге не продаются вообще не только на стадии строительства фундамента, но и в уже построенных домах.

"За последние несколько лет, - говорит Л. Каплан, - сложились три мифа, которые необходимо развенчать. Первый миф, говорящий о том, что ипотека является источником инвестиций в жилищное строительство. Это не соответствует действительности".

Второй миф - о возможности коммерческих банков решить проблему инвестиций. Л. Каплан категорически не согласен с этим утверждением: "Здесь нужны огромные вливания государства на социальное жилье - то, которое дается без права приватизации и продажи". Третий миф, по словам Л. Каплана, состоит в том, что ипотека может решить проблему строительства доступного жилья: "Ипотечное кредитование рассчитано на строительство только добротного инвестиционного жилья". Кто же все это купит? - задается вопросом Л. Каплан. Добавляя к этим вопросам еще и "где строить?", "кто будет строить?". В Ленинградской области наблюдается спад строительства при низкой платежеспособности населения.

Отношение к введению торгов на земельные участки директора Союзпетростроя также не отличалось благодушием: "Хочу отметить полную неготовность строительных организаций к торгам. Никто не знает, как сделать их открытыми и доступными. Ни один порядочный застройщик кота в мешке покупать не станет!"

Луч света в царстве ЖКХ

Опыт Липецкой области по реформированию жилищно-коммунального хозяйства показывает, что эта отрасль небезнадежна, и есть способы поставить ЖКХ на ноги. Глава администрации Олег Королев 14 лет руководит Липецкой областью, где еще недавно ЖКХ жители расшифровывали как "живи как хочешь". После того как руководством области было решено уйти от бюрократии, ЖХК стало возможным реформировать. Там взяли - и уничтожили "пьяные", как выразился Королев, котельные. Весь жилищный блок вывели на газовые мини-котельные. Это автоматические котельные, где требуется один специалист с высшим образованием, одетый в белый халат. Программа эта была разработана специалистами Института ЖКХ, и основа ее - модернизация газовых коммуникаций.

Возможны ли частные инвестиции в коммуналку?

Одним из важных пунктов обсуждения стал доклад председателя правления ОАО "Российские коммунальные системы", генерального директора ЗАО "Комплексные энергетические системы" Михаила Слободина "Законодательные предпосылки роста инвестиций в области строительства и жилищно-коммунальных услуг".

"Отрасль ЖКХ является привлекательной для частного инвестора, - сказал М. Слободин, - поскольку она одна из немногих, где отсутствует конкуренция за потребителя. Это бизнес с большими возможностями".

Слободин сообщил о деятельности рабочей группы, созданной РКС совместно с РАО ЕЭС, которая работает над новой структурой ЖКХ, в которой были бы возможны частные инвестиции. Имеются в виду прямые вложения, заемные (на возвратной основе) акции, инвестиции, возвращенные частному оператору через бюджет.

Одним из главных камней преткновения развития предложенной программы, по словам М. Слободина, является отсутствие объектов инвестирования, а также коррупция в регионах. Именно этот серьезный риск и препятствует частным вложениям в ЖКХ. Кроме того, и отсутствие центра по реформированию коммунального сектора.

Министр регионального развития Владимир Яковлев полностью поддержал М. Слободина в вопросе необходимости создания правительственного органа управления реформой ЖКХ, который будет обладать необходимыми ресурсами.

Дата публикации: 11:26 13 сентября 2005

Источник: bpn.ru