Из чего складывается стоимость жилья

Цена квадратного метра жилья на первичном рынке Петербурга продолжает упорно расти.

Ни рост объемов предложения на рынке массового жилищного строительства, ни некоторое снижение покупательской способности населения, ни неработающая ипотека не могут обрушить цены на квартиры.

По оценкам аналитиков, средняя цена в 2004 г. по Петербургу была $930/м2 (+48% по сравнению с 2003 г.), а среднее число квартир в предложении - 12.890 (+52% по сравнению с 2003 г.). Ценовой скачок произошел с сентября 2003-го по апрель 2004 г., когда цены выросли на 44% (среднемесячный темп роста - 4,7%).

За 4 месяца 2004 г., с апреля по август, цены выросли менее чем на 3% (среднемесячный темп роста - 0,7%). Среднегодовую цену 1 м2 для 2005 г. риэлтеры загоняют в коридор 29.700-30.800 рублей (при условии, что курс доллара не претерпит серьезных изменений). По прогнозу, который базируется на вероятных среднемесячных темпах роста цен, средние цены первичного рынка должны превысить $1100/м2 уже к осени 2005 г., а к концу года они достигнут $1150-1180/м2, то есть годовой прирост цен составит не менее 13-15%.

Все растет

Как утверждают аналитики строительного рынка, никаких сверхприбылей в строительном секторе нет. По данным Санкт-Петербургского союза строительных компаний "Союзпетрострой", уровень рентабельности по крупным и средним строительным предприятиям за январь-май 2005 г. составил 9,3% (в январе-феврале - 12,7%, падение рентабельности строители связывают прежде всего со стагнацией цен на жилье при росте себестоимости подрядных работ). Доля убыточных организаций за первое полугодие 2005 г. составила 14,3% (в I квартале - 21,7%). Общий размер убытка - 275 млн рублей.

По словам Дениса Тихонова, генерального директора ЗАО "М-Индустрия", сегодня средняя стоимость квадратного метра в строящихся домах "М-Индустрии" составляет $950. "Основные причины увеличения себестоимости: повышение расценок на производство строительно-монтажных работ, рост цен на строительные материалы, увеличение отчислений в бюджет, удорожание энергоресурсов, высокие процентные ставки на банковские кредиты. Себестоимость строительства растет и не может составлять $300, как об этом любят заявлять многие политические деятели", - утверждает Денис Тихонов.

Монополист вредит

Денис Тихонов считает, что за III квартал 2005 г. средняя себестоимость квадратного метра по Петербургу составляет 850 $/м2. За истекший год она увеличилась на $300.

"Причины, повлекшие такое увеличение, напрямую связаны с принятием законопроектов по коротким пакетам. Как следствие, удорожание разработки земли, инженерных сетей, инсоляции зданий и т.п. Образование монополистов на рынке строительных материалов также сыграло свою роль".

По данным Регионального центра по ценообразованию в строительстве, с 2002 г. наблюдался значительный рост цен практически по всем видам строительных материалов и конструкций. В значительной степени, считают в центре, это результат монополизации производства строительных материалов. Индекс роста стоимости строительства в первом полугодии 2005 г. составил 118% (в I квартале - 103,6%). Стоимость строительства во II квартале выросла на 12,9%.

Покупают подъездами

Другая ситуация в Москве. По словам Марии Крюковой, менеджера по связям с общественностью Swiss Realty Group, себестоимость строительства снижается, а цены на жилье продолжают расти серьезными темпами.

"В ближайшем Подмосковье стоимость м2 перевалила за $1 тыс. Спрос на жилье поддерживается за счет приезжающих в столицу на учебу и работу. Офисы и представительства транснациональных компаний сформировали и сделали выгодным рынок аренды. Москвичам приносит ощутимую прибыль пустующая квартира. Стоимость аренды квартиры в центре может достигать $30 тыс. в месяц. В Москве крупные компании покупают для своих сотрудников жилье подъездами в строящихся домах. И пока насыщения первичного рынка не прогнозируется", - считает Мария Крюкова.

Есть мнение

Денис Тихонов, генеральный директор ЗАО "М-Индустрия":

"Себестоимость м2 в новостройках приблизительно одинакова для всех петербургских строительных компаний. Рыночную цену в каждом районе формирует масса факторов:

- Средняя рентабельность строительного проекта (20%). При этом нельзя забывать, что протяженность данного проекта во времени - 2-3 года, и в течение этого времени происходит изменение цен на работы и материалы, энергоносители, меняется конъюнктура рынка, законодательство.

- Норма рентабельности самого проекта. Если вариант предложения удачен, соответствует всем потребностям покупателей и объективно рассматривается как уникальное торговое предложение - вариант наценки рассматривается в порядке 10-15%. Цена зависит от конкретной зоны застройки и класса жилья.

- Ситуация на локальном рынке (в микрорайоне), степень конкуренции, насыщенность, уровень и объем предложения. Степень корректировки цены в этом случае - мера эластичности по цене, которую можно снижать. Эта дельта зависит от того, насколько компания может "потерять в цене", как правило, этот показатель не превышает 5%.

- Градостроительная ценность земли и перспективы ее развития. Это и есть основа ценообразования, на которую потом накладываются остальные рыночные факторы".