Кутузовский проспект: контрасты магистрали власти

В советские времена поселиться на Кутузовском проспекте, по соседству с представителями партийной и государственной элиты, известными деятелями науки и культуры, для простых смертных было практически нереально. Мечта стала воплощаться в жизнь в начале 1990-х, когда жилье на «номенклатурном» проспекте стало возможно купить, но за очень большие деньги. В период покупательского ажиотажа квартиры тут были одними из самых дорогих в Москве.

С годами район не столько потерял популярность, сколько перешел в категорию «для ценителей». Сегодня одни по-прежнему мечтают приобрести жилье на Кутузовском проспекте, а другие не знают, как избавиться от него по нормальной цене.

Архитектурная галерея советского периода

Кутузовский проспект — главная столичная магистраль государственного назначения — изначально планировался как парадный въезд в столицу. В 1930-е годы его начали точечно застраивать, но наиболее активное жилищное строительство здесь началось в послевоенный период.

Правая сторона проспекта — между магистралью и набережной Тараса Шевченко — является самой престижной. Тут, на наиболее близких к центру участках, в свое время возводились для высокопоставленной государственной номенклатуры очень красивые здания с шикарными парадными, с высокими потолками, украшенными лепниной. Самый известный из них — «брежневский» дом (Кутузовский, 26), в котором жили Леонид Брежнев и Юрий Андропов. А наиболее ценным зданием на Кутузовском является сталинская высотка — гостиница «Украина», построенная в 1957 году. Это одна из семи знаменитых сталинских небоскребов, ее высота около 170 м.

На левой стороне Кутузовского (между самим проспектом и Киевской железной дорогой) строились дома для менее важных персон, поэтому и качество жилья несколько ниже. Вдоль самой железной дороги возводились пятиэтажные дома со смешанными перекрытиями, наружной электропроводкой, без лифтов — в них в основном располагались коммуналки. Более современное жилье, появившееся на Кутузовском в 1970– 1980-х годах, расположено со стороны Украинского бульвара — «совминовские» дома с удачными планировками.

Мечты и реальность

Кутузовский проспект был и остается одним из престижных мест в Москве. Его популярность в начале 1990-х годов была просто огромна. «Для состоятельных людей Кутузовский в то время являлся пределом мечтаний, — рассказывает руководитель отделения «Киевское» корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Лариса Харебова. — Выбирая жилье в Москве, «новые русские» и приезжие нефтяники из Уренгоя и Сургута даже не рассматривали другие варианты — они хотели жить только на Кутузовском. По популярности проспекту уступал даже центр Москвы, главным образом из-за более низкого качества построек. Однако к началу 2000-х годов квартиры на Кутузовском начали активно «сбрасываться» на рынок».

При всем великолепии у Кутузовского проспекта есть объективные минусы. Сталинские дома, строившиеся для элиты, за время эксплуатации подверглись большому износу. Кроме того, до начала 1950-х все жилые здания возводились со смешанными перекрытиями, что в наши дни является существенным недостатком. Еще один крупный минус — отсутствие в таких домах подземных автостоянок и, как следствие, нехватка на Кутузовском парковочных мест для жильцов.

«Благодаря тому что проспект является правительственной трассой, он был в свое время существенно расширен, что повысило его проходимость, — рассказывает начальник отдела ипотеки компании «Русский дом недвижимости» Дмитрий Кожевников.

— Но есть и обратная сторона: в связи с тем, что по проспекту часто проходят правительственные кортежи, на нем иногда полностью останавливают движение для всех остальных граждан. Кроме того, Кутузовский — очень оживленная магистраль, отсюда еще два недостатка — шум и загазованность».

В сталинские годы высокопоставленных жильцов старались обеспечить всем необходимым для жизни, а потому в этом районе хорошо развита инфраструктура. Здесь есть школы, детсады, поликлиники и другие медицинские и социально-бытовые учреждения. В наши дни на Кутузовском появилось множество магазинов, дизайнерских бутиков, развлекательных заведений. Но цены рассчитаны на обеспеченную публику. Даже знаменитый Дорогомиловский рынок, некогда считавшийся самым дешевым и богатым по ассортименту рынком в Москве, давно перешел в разряд дорогих.

«В первую очередь квартиры на Кутузовском начали продавать бывшие номенклатурные работники, — говорит Л. Харебова. — Все они уже давно на пенсии и потому не в состоянии оплачивать такие жилплощади — квартплаты далеко не маленькие.

Кроме того, у бывших партийцев сегодня нет возможности «выбить» своим детям отдельное жилье. В этом смысле квартиры на Кутузовском представляют собой хороший капитал и достойное наследство. Их можно выгодно продать или разменять».

Впрочем, Кутузовский проспект остается по-прежнему привлекательным для многих покупателей своей «правительственной» значимостью и близостью к Рублевскому шоссе. Сегодня он входит в пятерку самых дорогих улиц Москвы. Средняя цена квартир на Кутузовском — $3,6 тыс. за 1 кв. м. Стоит учитывать, что цены на квартиры в разных кварталах, расположенных вдоль Кутузовского проспекта, могут отличаться. «Сталинки» с железобетонными перекрытиями и лифтом стоят $3,3–4,2 тыс. за 1 кв. м, аналогичные квартиры, но с хорошим ремонтом — до $4,5 тыс. за 1 кв. м (но столько же могут стоить, при условии хорошего ремонта, и квартиры в домах со смешанными перекрытиями).

Наиболее дорогие дома находятся на отрезке между гостиницей «Украина» и Триумфальной аркой. Самые высокие цены — на квартиры, расположенные в домах непосредственно на Кутузовском, но выходящие окнами во двор (вид на оживленную магистраль всегда уменьшает стоимость кваритры). Один из самых дорогих домов — гостиница «Украина», два крыла которой являются жилыми. Только у этого дома в отличие от других «сталинок» есть подземный гараж. Наиболее ценное крыло здания — правое — с видом на набережную. Стоимость квартир в нем доходит до $3,3–6,5 тыс. за 1 кв. м (в зависимости от состояния и качества ремонта). В других популярных домах (таких, как «брежневский») цена может составлять $5 тыс. за 1 кв. м.

Квартиры в «совминовских» домах на набережной Тараса Шевченко продаются по $4–5 тыс. за 1 кв. м. Стоимость жилья, расположенного по левой стороне проспекта, составляет $2,8–3 тыс. за 1 кв. м. В основном это «сталинские» дома с деревянными перекрытиями между этажами.

«На сегодняшний день из всех предложений на Кутузовском проспекте 90% представлены квартирами в домах постройки 40-х–70-х годов прошлого века, — говорит руководитель направления элитной недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН» Ирина Рогачева. — Это существенно влияет на уровень продаж. Ведь появляется много новых элитных домов — покупателю есть из чего выбирать. Даже квартиры с самым современным ремонтом в старых домах проигрывают новостройкам. К тому же в домах старого жилого фонда статус жильцов часто неоднороден».

Дмитрий Кожевников начальник отдела ипотеки компании «Русский дом недвижимости»:

— В ближайших планах правительства Москвы — вывод промышленного производства за пределы города. В связи с этим в районе Кутузовского должно освободиться несколько участков, пригодных под новую застройку (например, участок в самом начале проспекта — между самим проспектом и набережной Тараса Шевченко, участок между улицей 1812 года, улицей Кульнева и Кутузовским проспектом). Разумеется, тут запланировано строительство нового элитного жилья и дорогих офисных площадей.

Ирина Рогачева руководитель направления элитной недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН»:

— Если в районе Кутузовского проспекта возникают площадки под строительство, они ценятся на вес золота. Эти участки застраиваются высококачественным жильем, которому присущи все атрибуты дорогих домов: эксклюзивные архитектурные проекты, самые лучшие материалы, инженерия последнего поколения, подземные паркинги. В качестве примера можно привести дом «Кутузов» на Кутузовском просп., 11, цены на квартиры в котором колеблются в диапазоне $4,5–8,5 тыс. за 1 кв. м.

Руслан Сейт-Люманов управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— В советские времена Кутузовский проспект являлся брендовым местом, где предпочитали жить представители партийной элиты, начиная с Брежнева и Андропова. Слава элитного района сохранялась за Кутузовским проспектом до середины 1990-х годов, то есть до тех пор, пока в Москве не началось строительство современного жилья. Соответственно, изменился и спрос: покупатели квартир начали предъявлять повышенные требования к качеству квартир. И сталинские дома с изношенными коммуникациями и неблагоустроенными дворами стали уступать по качеству современным новостройкам. Кутузовский не смог подтвердить свою престижность с изменением спроса. И в то время как на Остоженке и Пречистенке появлялось современное жилье, на Кутузовском рынок новых домов не сформировался.

Впрочем, есть на этом проспекте сталинские дома высокого уровня с железобетонными перекрытиями, хорошими планировками, огороженными дворами и охраняемыми подъездами. Цена 1 кв. м здесь может достигать $4–4,5 тыс. за 1 кв. м.

Высокой всегда была стоимость квартир в здании гостиницы «Украина». Большим спросом среди покупателей пользуются дома «второй линии», расположенные на набережной, как правило, это строения с железобетонными перекрытиями, удаленные от шумного проспекта. Респектабельными продолжают считаться микрорайоны начала Кутузовского проспекта, где жили дипломаты и работники МИДа. Именно здесь установилась самая высокая цена среди предложений Кутузовского проспекта. В среднем же квартиры на этой улице оцениваются в $3–3,5 тыс. за 1 кв. м.

Одним из главных преимуществ Кутузовского является престижность этого места. Кроме того, тут никогда не бывает пробок: проспект является спецтрассой номер один, по которой ездят высокопоставленные государственные лица. На Кутузовском отлично работает общественный транспорт, есть три станции метро. Микрорайоны проспекта обеспечены хорошими школами и детскими садами. В то же время здесь мало магазинов, служб быта. В основном на Кутузовском размещаются очень дорогие бутики и салоны.

Лариса Харебова руководитель отделения «Киевское» корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— После 2000 года цены на жилье на Кутузовском проспекте упали, поскольку существенно снизился спрос. Многие из тех, кто покупал квартиры здесь в 1990-е годы, сегодня начали продавать их и покупать жилье за городом. За те же деньги в Подмосковье реально приобрести неплохой коттедж.

Относительно недорого стоит жилье «на задворках» Кутузовского, но тут представлена не самая лучшая категория домов. Вообще Кутузовский проспект в Москве по сути похож на Невский проспект в Питере: красивый, помпезный фасад,

Дата публикации: 10:36 14 сентября 2005

Источник: bpn.ru