Рынок жилья в ожидании бабьего лета

Закончившийся летний сезон лишний раз доказал, что отнюдь не все процессы на рынке недвижимости могут быть предугаданы заранее. В начале 2005 года никто из аналитиков не предполагал, что именно летом рынок преодолеет 9 месячную стагнацию, и темпы роста цен вырастут, по разным оценкам, до 2-3% в месяц. В разгар отпусков средний уровень стоимости московского жилья без учета элитных и нетиповых квартир вплотную приблизился к психологической отметке $2000 за квадратный метр, а жилье за МКАД перешагнуло другой важный рубеж - $1000 за кв метр. Аналитики рынка, представители строительных компаний и риэлторы хором называют минувшее лето "уникальным" и пытаются предугадать, сохранится ли наметившаяся тенденция в течение ближайших осенних месяцев.

Сезонное оживление

До июля 2005 года цены на столичную недвижимость росли в пределах 1% в месяц, то есть на величину инфляции, а в некоторых сегментах не дотягивали даже до этого. Однако в середине лета рынок неожиданно стал демонстрировать еженедельный рост на уровне 0,5%, который к августу стал тенденцией.

Большинство опрошенных "Интерфаксом" экспертов сходятся во мнении, что в июле и августе цены в среднем росли на 2%, что, по словам руководителя аналитического центра irn.ru Олега Репченко, "уже немало".

"Если в течение осени темпы роста цен на квартиры в Москве будут оставаться на том же уровне, что и сейчас, то общая доходность рынка жилья, учитывая доходы от продажи квартир и сдачи в аренду, составит 30-35% годовых, что существенно превышает номинальную доходность по банковским депозитам", - рассуждает О. Репченко.

Наибольший вклад, по мнению экспертов, в увеличение темпов роста цен внесла вторичная недвижимость. По данным аналитика рынка Андрея Бекетова, средняя цена предложения 1 кв. метра на вторичном рынке типового жилья в августе увеличилась на 3,1%. "Возможно этот прирост будет самым значительным до конца года", - прогнозирует эксперт.

Причины, по которым цены на вторичное жилье столь стремительно пошли вверх, называются разные. Это, конечно же, сезонный дисбаланс спроса и предложения, вызванный тем, что большинство потенциальных продавцов отложили продажу квартир до осени. И изменение в структуре предложений, в частности, зарегистрированное аналитическим центром irn.ru увеличение объемов более дорогого жилья в престижных районах города. И сложная ситуация в сегменте новостроек, которых в черте города строится все меньше, а цены на квартиры в еще не построенных домах уже не являются привлекательными по сравнению со стоимостью жилья на вторичном рынке.

"Каждый месяц мы наблюдаем уменьшение количества предложений на первичном рынке недвижимости", - говорит руководитель пресс-службы компании "МИАН" Вадим Васильев.

Оксана Басова, пресс-секретарь строительной компании "СХолдинг", уточняет, что "сейчас предложение в новостройках сократилось на 15-20%". При этом в Москве почти перестало строиться жилье эконом-класса. Массовое панельное домостроение постепенно вытесняется из первого пояса Подмосковья (до 5 км от МКАД), во второй пояс (до 10 км от МКАД), а свободные площадки на территории мегаполиса застраиваются домами бизнес-класса. Жилье в них даже на юге и юго-востоке Москвы, по данным корпорации "МИЭЛЬ", обойдется не меньше $1800 за кв. метр.

"Это является дополнительным стимулом для ухода покупателей во вторичный сектор, где квадратный метр стоит не меньше, но за счет более скромного метража, покупка квартиры в целом обходится дешевле", - указывают эксперты.

Осторожный оптимизм

Сокращение предложений в сегменте новостроек участники рынка объясняют, во-первых, трудностями с освоением площадок, выделенных под застройку, а во-вторых - принятием закона "О долевом участии в строительстве жилья", существенно усложнившим оформление и запуск новых объектов. По данным департамента экономической политики и развития Москвы, в 60% случаев перенос сроков реализации инвестиционных контрактов связан с начальным этапом, когда надо подготовить площадку под застройку - урегулировать вопросы с собственниками, убрать ЛЭП, сделать подводку инженерных коммуникаций и т.п.

Если разрешение на строительство дома было получено до 1 апреля 2005 года, то застройщик может привлекать деньги граждан на условиях соинвестирования и за счет этих средств финансировать подготовительные работы. В более трудной ситуации оказались компании, у которых объекты с оформленной разрешительной документацией уже закончились. "Несмотря на то, что с момента принятия закона "О долевом участии" прошло уже 5 месяцев, на практике он не действует. Сегодня мы не знаем ни одного застройщика, который бы продавал жилье по договорам о долевом участии в соответствии с новым законодательством", - говорит заместитель директора управления новостроек по продажам и инвестициям компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Оксана Каарма.

Впрочем, многие застройщики уже приспосабливаются к новым условиям, например, используя вексельные схемы вместо заключения договоров о долевом участии.

Аналитики рынка сходятся во мнении, что наметившаяся летом тенденция стабильного повышения цен как минимум на 2% в месяц сохранится и осенью. Это во-первых, связано с тем, что рынок уже достаточно "разогрет" и по инерции продолжит двигаться вперед. "Наличие положительного ценового тренда, сформировавшегося в течение лета, естественно приведет к дальнейшей игре продавцов на повышение", - отмечает О.Репченко. Кроме того, к постоянным факторам (увеличение себестоимости строительства, высокий уровень инфляции, дефицит новых предложений), добавятся "сезонные".

"Чем ближе завершение строительства, тем дороже стоит метр. Поэтому сентябрьское повышение цен - это своеобразный итог интенсивных летних работ на стройплощадках, когда за три теплых месяца дом приобретает внятные и привлекательные для покупателя очертания", - напоминает коммерческий директор группы компаний "СУ-155" Дмитрий Некрасов.

Кроме того, эксперты советуют обратить внимание на курс доллара, который за июль и август претерпел достаточно серьезное ценовое колебание: "Очевидно, что у людей активизируется желание вложить свои долларовые сбережения в недвижимость".

В сентябре рост цен в разных сегментах рынка может составить от 2 до 5%. "Вопреки всем прогнозам, мы ожидаем подорожание квартир в новостройках на 3-5%, с увеличением темпов роста практически в два раза", - утверждает О.Каарма. А Д.Некрасов уверен, что на "некоторые объекты цены будут расти и на 5%, и даже на 8-10% в месяц, а по другим - останутся на уровне 2-2,5%". Иными словами, рынок становится все более дифференцированным.

По данным аналитического центра irn.ru, в первую же неделю осени прирост цен на жилье составил больше обычного. Стоимость квадратного метра выросла на 0.7% и в среднем по городу достигла $1989. "Однако пока не ясно, сможет ли рынок принять такие темпы роста", - осторожничает О.Репченко.

Дата публикации: 14:49 14 сентября 2005

Источник: bpn.ru