Ипотечные банки или как выбрать профессионала

Сегодня практически каждый банк выдает ипотечные кредиты. Но совсем недавно на рынке появились специализированные банки, занимающиеся исключительно ипотечным кредитованием. Как не ошибиться и выбрать профессионала?

Как утверждает современный энциклопедический словарь, слово банк происходит от итальянского banco, что означает скамья, лавка менялы. Банк - это учреждение, аккумулирующие денежные средства и накопления, предоставляющие кредиты, осуществляющие денежные расчеты, эмиссию денег и ценных бумаг, операции с золотом, иностранной валютой и др.

Принципы современного банковского дела начали складываться в Европе в 17 в. По функциям и характеру выполняемых операций банки делятся на основные типы: эмиссионные (центральные) банки - функционируют под контролем государства, наделены монопольным правом выпуска банковских билетов; коммерческие (депозитные) банки - осуществляют универсальные банковские операции для предприятий и частных лиц в основном за счет капиталов, привлеченных в виде вкладов; инвестиционные банки - специализируются на долгосрочном кредитовании посредством операций с ценными бумагами, а также ипотечные банки, предоставляющие ссуды под залог недвижимости, сберегательные, аккумулирующие средства населения, внешнеторговые банки и др.

В этой статье речь пойдет о банках, специализирующихся исключительно на ипотечном кредитовании. Итак, ипотечный банк – это кредитно-финансовое учреждение, специализирующееся на выдаче долгосрочных ссуд (ипотечного кредита) под залог недвижимости - земли и городских строений. Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. В современных условиях функции ипотечного банка могут выполнять коммерческие банки, страховые компании, сельскохозяйственные банки и другие кредитно-финансовые учреждения.

Экскурс в историю

Ипотечные банки представляют собой специфический банковский институт, возникший в Западной Европе в конце XIII в. Особое развитие они получили в Германии, где первый ипотечный банк был создан в 1770 г. в Силезии. Это был государственный ипотечный банк, который осуществлял финансовую поддержку в основном крупных коммерческих хозяйств. Методом привлечения денежных средств таких банков были выпуски закладных бумаг. В XIX и XX вв. ипотечные банки стали обслуживать не только крупные помещичьи хозяйства, но и мелкие, а затем и крестьянские. Уже во второй половине XIX в. в Германии это были в основном государственные банки, принадлежавшие, как правило, местным органам власти. Первый акционерный ипотечный банк был организован в 1862 г. во Франкфурте. Наибольшее развитие ипотечные банки в Западной Европе получили в первой половине XX в. (до 30 – х гг.) в Германии, где они были одними из наиболее развитых, уступая лишь коммерческим. Эти банки выдавали ипотечные кредиты промышленным компаниям, под недвижимость, а также для нужд сельским производителям. В Германии в этот период действовали так называемые судостроительные ипотечные банки, предоставляющие кредиты судостроительным компаниям по строящиеся суда. Одновременно были сделаны попытки создать ипотечные банки для долгосрочного кредитования промышленного строительства. Однако это направление не получило должного развития. Главной сферой действия ипотечных банков как в Германии, так и в других странах Западной Европы до 30- х гг. становится кредитование недвижимости в городах и сельской местности.Как это было в России

История банковского дела в России неразрывно связана с развитием ипотечного кредитования населения. Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в России в 50- х гг. XIII в. Это были государственные дворянские банки, которые функционировали следующим образом. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60 – 70% стоимости имущества. Первый такой банк был учрежден в 1754 году с отделениями в Петербурге и Москве (капитал 750 тыс. руб.). Банк выдавал ссуды в размере от 500 до 1000 руб. сроком до трех лет (с1761г. – 8 лет) из 6% годовых под залог помещичьих имений и каменных строений. К началу 60- х гг. XVIII в. средства банка оказались замороженными, так как помещики не погашали в срок ссуды и отказывались от уплаты процентов. С 1762 по 1768 гг. в дополнение к первоначальному капиталу банк получил от правительства ассигнования в сумме около 6 млн. руб. В 1768 году Банк для дворянства был реорганизован в Государственный заемный банк, который принимал вклады и выдавал долгосрочные ссуды под залог помещичьих земель и горнозаводских имений, фабричных строений и каменных домов в Петербурге. В 1802 году к нему был присоединен Вспомогательный для дворянства банк (создан в 1797 г.). Часть средств банка направлялась на финансирование правительства.

После реформы 1861 года были созданы новые дворянские банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог помещичьих имений исходя из цены земельного участка. К таким банкам относился Государственный Дворянский земельный банк (основан в 1885 году), который выдавал дворянам ипотечные ссуды, на льготных условиях в размере 60% стоимости их имений сроком до 66 лет из низкого процента (5.75%, а с 1897г. – 3.5%) и предоставлял отсрочки платежей без взимания процентов. Кроме государственных в России действовали и местные дворянские банки. Система дворянских банков просуществовала до середины XIX в., когда Александр II запретил выдачу государственных кредитов и ликвидировал разорившиеся дворянские банки. Однако ипотечный кредит в России продолжал развиваться. Вскоре появились новые кредитные учреждения – городские кредитные общества и земельные банки. Они выдавали кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. Собственники недвижимости объединялись в товарищества, внося в виде пая собственные доходные дома. Затем выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. По ним гарантировался фиксированный доход (около 5%). Кредитные товарищества добились права конвертировать свои ценные бумаги в государственные обязательства (облигации).

В начале XX в. Россия имела широкую сеть ипотечных банков. Сформировался прогрессивный вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимое имущество. Многое из опыта российских ипотечных банков позднее было использовано в других странах. В настоящее время, спустя 70 с лишним лет, с развитием частных форм собственности началось возрождение ипотеки. В Москве и других крупных городах России (Санкт - Петербурге, Новосибирске) созданы первые ипотечные банки. Процесс их становления сложен и противоречив. Это связано с той экономической ситуацией, которая сложилась в стране, - дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие темпы инфляции и процентные ставки, делающие долгосрочные кредиты практически недоступными для подавляющей части населения. Отсутствие законодательства по ипотеке, несовершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросовестных плательщиков также сдерживают развитие операций по предоставлению и по развитию ипотечных кредитов в России.

Пятерка лидеров

По словам управляющего партнера консалтинговой компании Blackwood Константина Ковалева, на сегодняшний день в Москве около 40 банков предлагают ипотечные программы, но только несколько банков уже давно зарекомендовали себя на рынке как надежные и грамотные специалисты.

ООО «Городской ипотечный банк» является специализированным ипотечным банком. Собственный капитал Банка составляет более 1 млрд руб. Банк создан при участии группы компаний Росгосстрах – лидера российского рынка страхования. На сегодняшний день объем ипотечных сделок Городского Ипотечного Банка превысил 75 млн долларов США. Банк начал реализацию программы жилищного ипотечного кредитования в Москве 1 марта 2004 года. Сегодня ООО «Городской Ипотечный Банк» работает в следующих регионах: Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Нижний Новгород, Самара. В планах Банка – открытие офисов в ряде крупных городов России. ООО «Городской Ипотечный Банк» является участником Ассоциации Российских Банков (АРБ), Ассоциации банков Северо-Запада РФ, Американской ассоциации ипотечных банков (MBA, США). Банк активно развивается, стремясь привнести на российский ипотечный рынок все лучшее из накопленного в этой отрасли международного и российского опыта. По оценкам независимых экспертов банк вошел в тройку лидеров по объему размещения кредитов в 2004 году.

DeltaCredit банк (ЗАО «КБ ДельтаКредит») - это первый в России специализированный ипотечный коммерческий банк, созданный в конце 2001 года на основе приобретенного Инвестиционным фондом «США-Россия» коммерческого банка «Дж. П. Морган Банк». На текущий момент выдано более 4 000 ипотечных кредитов на общую сумму более чем $175 млн. По словам Лоры Файнзильберг, управляющего директора по банковским операциям, в DeltaCredit банке постоянно ведется работа над расширением и усовершенствованием продуктовой линейки. «Мы анализируем рынок, стараемся идти в ногу со временем, и выстраиваем нашу работу в соответствии с потребностями наших клиентов, - уточнила специалист - Банк постоянно расширяет свою продуктовую линейку, корректируя % ставки, сроки, комиссии и тарифы. За время работы на этом рынке было выдано около 4,5 тысяч кредитов на сумму более 200 млн долларов. Россиянам сейчас важно количество денег, которые они могут взять, чтобы улучшить свои жилищные условия и размер ежемесячных выплат по кредиту. Для определения этих показателей срок является решающим. И благодаря нашим возможностям на рынке капитала и работе с международными финансовыми институтами, мы привлекли в прошлом году достаточно крупный кредит в размере $125 млн от корпорации OPIC, что и позволило нам создать продукт, который отвечает интересам наших клиентов». Лора Файнзильберг добавила, что в 2004г. банком была проведена огромная работа по оптимизации существующих кредитных продуктов. «Реструктуризация бизнес процессов привела к существенному сокращению необходимого для получения ипотечного кредита списка документов, процедура рассмотрения заявки и принятия решения о выдаче кредита занимает теперь в большинстве случаев около 24 часов, процесс заключения сделки — 2-3 часа, - подчеркнула эксперт - Для получения кредита клиенту необходимо приехать в банк только 2 раза: для встречи с персональным менеджером и для заключения сделки. В ноябре 2004 Банк запустил программу приобретения квартиры на этапе строительства под залог имеющегося жилья, при этом процентные ставки и другие условия получения кредита соответствуют условиям Банка по кредитам для покупки квартиры на вторичном рынке жилья. Кроме этого, в ноябре 2004г. была запущена программа, позволяющая брать кредит в рублях. Также была отменена плата за рассмотрения заявления на ипотечный кредит, снижены процентные ставки по кредиту в рублях и по другим программам. В июне 2005 Банк запустил новый продукт для российского рынка ипотечного кредитования – Delta25, рассчитанный на 25 лет».

ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» является 100% дочерним банком австрийской банковской группы Райффайзен. Деятельность банка в равной степени сосредоточена на коммерческих, розничных и инвестиционно-банковских операциях. Банк ведет деятельность в России с 1996 года и занимает 10-е место среди крупнейших российских банков по размеру активов по результатам 1 полугодия 2005 года (ЦЭА Интерфакса). Moody's Interfax Rating Agency присвоило ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» долгосрочный кредитный рейтинг по национальной шкале на уровне Aаa.ru и краткосрочный кредитный рейтинг — на уровне RUS-1. Среди лидирующих розничных банков России Райффайзенбанк находится на 4-м месте по объему кредитов для частных лиц и 8-м месте по объему частных депозитов согласно данным ЦЭА Интерфакса, все данные приведены на конец 1 полугодия 2005 года.

ООО Русский Ипотечный Банк основан в 1992 г. (бывший Сибирский крестьянский банк). В феврале 2004 г. была завершена процедура переименования из ООО КБ «Сибирский крестьянский банк» в ООО КБ «Русский Ипотечный Банк». На сегодняшний день уставный капитал банка равен 100 млн. руб. Объем выданных ипотечных кредитов за I полугодие 2005 года равняется 421 млн. руб. Средний размер кредита составляет около $53 тыс. Банк является член Ассоциации российских банков.

Национальная ипотечная компания была учреждена 01 апреля 2003 года АКБ «Национальный Резервный Банк». Генеральная лицензия на право проведения банковских операций № 2170. Выдана ЦБ РФ 24 июля 2003 г. Компания имеет представительства в Москве и Санкт-Петербурге, но уже в ближайшем будущем предполагает значительно увеличить масштабы своей деятельности и предоставить свои услуги для жителей других регионов России. Наряду с планами расширения объемов услуг ипотечного жилищного кредитования, менеджмент решает задачи дальнейшего увеличения стоимости Компании посредством создания простой и функциональной структуры бизнеса и привлечения инвестиций. С этой целью руководством Компании был инициирован процесс организации деятельности, основанной на российских стандартах АИЖК, и адаптации международных стандартов (Fannie Mae, Freddy Mac), а так же внедрения структуры, отвечающей современным требованиям в отношении прозрачности, управляемости и эффективности. Это позволит динамично развиваться бизнесу Компании с учетом значительного роста капитализации и увеличения оборотов.

Банки на рынке загородной ипотеки

Как отмечает Константин Ковалев, из 40 действующих в Москве ипотечных банков только 14 выдают ипотечные кредиты на покупку загородной недвижимости. Это Городской ипотечный банк, Абсолют банк, Райффайзенбанк, Сосьете Женераль Восток, Банк Москвы, Европейский трастовый банк, Инвестсбербанк, Национальная ипотечная компания, Промэнергобанк, Соцгорбанк, Фора-банк, Агропромкредит, Газпромбанк, Сбербанк, DeltaСredit банк. При этом подчеркивает эксперт, из них наиболее охотно кредиты на покупку загородной недвижимости выдают 4 банка: Городской ипотечный банк, Абсолют банк, Райффайзенбанк, Сосьете Женераль Восток.

Основная валюта, в которой выдаются ипотечные кредиты на покупку коттеджей — американский доллар. Но у некоторых банков можно взять кредит в евро или рублях. Например, как замечает Председатель Совета Русского Ипотечного Банка Сергей Корепанов, в настоящее время Русский Ипотечный банк предлагает один ипотечный продукт: кредит на покупку квартиры на вторичном рынке Москвы и Московской обл. «Кредит выдается в долларах США, а его сумма установлена в интервале от 10 тыс. долларов до 150 тыс. долларов, - добавляет специалист - Минимальный размер первоначального взноса составляет 15% от стоимости квартиры, процентная ставка за пользование кредитом – 11-11,5% годовых». Вообще же. По словам Константина Ковалева, минимальная сумма кредита, как правило, составляет $15 000-20 000, максимальная — зависит от конкретного банка и может достигать нескольких миллионов долларов. Срок кредитования 10-15 лет. В связи с более высокими кредитными рисками банка размер минимального первоначального взноса за приобретаемое загородной жилье более высокий, чем при покупке квартиры, и составляет 30-40% от стоимости объекта. Процентная ставка колеблется в пределах 11-17% годовых в зависимости от «цвета» доходов и прочих условий, при кредитовании строящегося жилья процентные ставки составляют 15- 20%. По мнению Константина Ковалева, получение кредита на покупку загородной недвижимости с оформлением в качестве залога имеющейся у заемщика недвижимости не относится к ипотечному кредитованию. Это уже вид так называемого «ломбардного» кредитования. В этом случае соотношение такого показателя как сумма кредита/залог должно быть не менее 50%.

Мнения профессионалов

По словам Сергея Корепанова, уровень конкуренции на ипотечном рынке сегодня пока еще невысок. «Рынок ипотечного кредитования даже в Московском регионе практически неразвит, - отмечает специалист - По нашим оценкам его накопленный потенциал составляет не менее 20 млрд долларов. Из годового оборота рынка жилой недвижимости порядка 7-8 млрд долларов ипотечные сделки составляют не более 5-7 проц. Очевидно, что потенциал ипотечного рынка огромен и, следовательно, конкуренция между его игроками будет возрастать». Сергей Корепанов подчеркнул, что основным конкурентным преимуществом Русского Ипотечного Банка является то, что работу по организации продаж ипотечных кредитов банк осуществляет через агентства недвижимости. «Сегодня мы работаем более чем с 60-ю агентствами недвижимости, предлагающими жилье на территории Москвы и Подмосковья, - добавил эксперт - Другие игроки рынка ипотеки также активно сотрудничают с агентствами недвижимости, но мы сделали особый акцент на этом сотрудничестве и практически отказались от работы с клиентами напрямую. Фактически риэлторы являются для нас розничными продавцами. Сегодня мы стали одним из самых удобных банков для них, поэтому мы получаем значительное количество клиентов. К тому же убеждать риэлторов в эффективности развития кредитных продаж уже не приходится, для них это стало очевидным фактом». Сергей Корепанов добавил, что Русский Ипотечный Банк выделяет то, что процентные ставки банка, расчет максимального кредита и размер первоначального взноса в совокупности являются одними из лучших на рынке, а технологии получения кредитного решения и подготовки к сделке – одни из самых удобных. «Хотя существующий сегодня поток клиентов нас вполне устраивает, по мере развития своей инфраструктуры мы планируем расширять линейку своих кредитных программ, - добавил специалист - Основными нововведениями станут снижение первоначального взноса и увеличение размера кредита».

Лора Файнзильберг отмечает, что, среди преимуществ DeltaCredit банка можно обозначить несколько моментов, которые выделили клиенты банка: это оперативность, быстрота оформления всех документов, высокое качество обслуживания, профессионализм наших специалистов и индивидуальный подход. «На данный момент одна из ипотечных программ, которые пользуются у клиентов особой популярностью - это Delta25. Как один из самых долгосрочных ипотечных продуктов на рынке, Delta25 позволяет клиентам банка значительно увеличить сумму одалживаемых средств, тем самым, помогая приобрести более качественное жилье больших размеров», - отметила специалист. Также Лора Файнзильберг добавила, что в банк постоянно разрабатывает новации в области ипотечного кредитования. «Мы постоянно над этим работаем, - подчеркнула эксперт – Сейчас у нас до 30 сентября действует специальное предложение, которое заключается в отмене банковской комиссии при получении ипотечного кредита. Данная акция позволит существенно сократить расходы наших клиентов при получении кредита».

Дата публикации: 12:31 20 сентября 2005

Источник: bpn.ru