Как "посчитать" земли?

Вся информация об участках имеется в столичном кадастре.

Учет своего имущества - основа благосостояния как отдельно взятой семьи, так и всего государства. Основы учета и оценки привили обществу еще древние римляне, создав кадастр. Тогда это понятие обозначало одновременно единицу сбора платы за землю и перепись земельных участков. Педантичные предки продумали методику до мелочей. Учитывалось все: сведения о земельных участках, их границах, составе и качестве земель, владельце, его правовом статусе и размере налога, который он был обязан платить. Сегодня цели и задачи кадастра практически не изменились.

Перепись участков

Города росли и развивались, порой превращаясь в мегаполисы, - объемы нового строительства росли как на дрожжах. Казалось, сама жизнь потребовала, чтобы к земельному кадастру был добавлен еще и кадастр градостроительный. Он снабжает городские власти и инвесторов-застройщиков информацией о том, где можно и что выгодно строить. В декабре прошлого года был принят столичный Закон "О градостроительном кадастре города Москвы". Согласно его положениям отныне на официальной платной основе можно узнать, как фактически используется интересующая вас территория, каково ее состояние, какой инфраструктурой она оснащена, какие проекты по ее застройке (реконструкции) существуют, а также, какие нормативы и правила на этой территории действуют (при условии, что эти данные - не государственная тайна).

Сегодня территория Москвы разделена примерно на 1600 кадастровых кварталов, в каждом из которых проведена кадастровая оценка земель. Для кадастровой оценки выделено 14 видов функционального использования земель. В зависимости от вида функционального использования каждый земельный участок имеет свою цену: нормативную и кадастровую. Фактически, опираясь на данные кадастра, можно совершенно определенно сказать, в каком месте выгодно строить. И если, к примеру, кадастровая стоимость 1 кв. м земли на Пресне составляет около 40 тысяч рублей, то понятно, что оставлять там промышленные предприятия попросту невыгодно. Нечто подобное можно сказать и по любому другому кусочку московской земли.

Информационный "каркас"

В Москве государственный земельный кадастр находится в ведении Департамента земельных ресурсов (бывшего Московского земельного комитета). Что до градостроительного кадастра, то им должен заниматься, как сказано в вышеупомянутом Законе "О градостроительном кадастре города Москвы", некий "оператор", то есть специализированная организация, подведомственная Москомархитектуре. Взаимодействие между организациями (департамент, Москомархитектура и ГУП "Мосгоргеотрест", который предоставляет картографические данные для "пополнения" кадастра) происходит в соответствии с существующим регламентом информационного обмена.

Земельный кадастр - гордость столицы. Еще в 1993-1996 годах (то есть до принятия Федерального закона "О государственном земельном кадастре") была проведена сплошная инвентаризация всего городского земельного фонда. По ее результатам были составлены подробные балансы по целевому использованию столичных земель. Описано было все: и земли под жилой застройкой, и земли гаражей, и земли под объектами ЖКХ и т.д. - всего 31 позиция. Одновременно с инвентаризацией происходило установление границ. Более того, при помощи современных технологий создана цифровая картографическая основа на всю территорию города. Это значит, что создан "каркас", который постоянно пополняется новыми данными.

Как пояснили в Департаменте земельных ресурсов, кроме чисто экономических показателей, существует также понятие градостроительной ценности земель. Город развивается не стихийно, а планово. В основе планирования столицы. Генеральный план ее развития, а также функциональное, строительное и ландшафтное зонирование территории. Скоро, правда, будет создана еще одна схема зонирования - на этот раз экологического. Сейчас как раз над этим работает НИиПИ Генплана столицы. Правительство Москвы утвердило форму акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка). Каждый земельный участок, предназначающийся для застройки или реконструкции, будет снабжен таким актом, который установит его разрешенное использование. Так что политика застройки Москвы, заявляет столичное руководство, будет осуществляться в русле максимального обеспечения прав жителей на благоприятную городскую среду.

Кто попадет в реестр?

Сегодня в России набирает силу новая тенденция - земельный участок и неразрывно связанное с ним здание или строение будут официально признаны единым объектом недвижимости. В Москве готовится к этому начали загодя, приняв в ноябре прошлого года Постановление "Об организационных мероприятиях по формированию единого объекта недвижимого имущества". На базе Государственного земельного кадастра будет создана и отработана технология формирования и ведения такого учета. Времени для выполнения этой задачи дано немного - работа должна быть завершена в текущем году. Ее главная цель - создание к 2007 году Реестра единых объектов недвижимости в городе Москве (РЕОН).

По мнению Анатолия Кругляка, заместителя руководителя Департамента земельных ресурсов, формирование единых объектов недвижимого имущества позволит добиться повышения эффективности использования городской собственности, увеличения поступлений всех видов земельно-имущественных платежей, создания информационной основы одновременного оформления прав на земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости, а также дальнейшего совершенствования процедур оформления земельно-имущественных отношений. Кстати, отметим, что процесс формирования единого объекта недвижимого имущества является одним из этапов подготовки к переходу от налога на имущество и земельного налога к единому налогу на недвижимость.

Цена по кадастру

Столичная недвижимость растет в цене - с ней растет и кадастровая стоимость земельных участков. Наибольшая она, конечно, в центре столицы - ведь это, безусловно, привлекательная для инвесторов территория - здесь развитая инфраструктура, транспортная сеть и т.п. В ЦАО есть кадастровые кварталы, где квадратный метр земли оценен в 50 тысяч рублей. На периферии показатели кадастровой стоимости могут быть в 125 раз меньше: квадрат столичной земли сегодня по минимуму стоит 400 рублей. Рыночную стоимость столичных земель сейчас определить невозможно - нет данных по продажам земель в собственность, да, собственно говоря, и продаж таких нет. Поэтому, говоря о рыночной стоимости, в столице имеют в виду рыночную стоимость права аренды земель. На сегодняшний день она близка кадастровой стоимости земель и меняется почти также. Хорошо ли это или плохо, московские застройщики не уточняют. Они просто принимают правила игры, работая в рамках меняющегося законодательства.

Дата публикации: 12:00 21 сентября 2005

Источник: bpn.ru