Выбор агентства: рекомендации покупателю

Сегодня в Петербурге работает более 500 агентств недвижимости, привлекающих клиентов всеми возможными способами. Зачастую человеку, желающему приобрести недвижимость, сложно выбрать надежную компанию, которая может представлять его интересы при покупке жилья.

Дешево не предлагать

«Многие горожане, желающие приобрести жилье, при выборе агентства недвижимости руководствуются исключительно дешевизной стоимости услуг риелтора, - рассказывает заместитель директора ЗАО «Агентство «Бекар» Ирина Гудкина. - Однако невысокая цена не только не гарантирует высокое качество оказываемых услуг, а, скорее наоборот, сигнализирует о том, что здесь что-то нечисто. Небольшие суммы за посредничество при сделке с недвижимостью берут только «черные маклеры», которые могут в лучшем случае свести продавца и покупателя.

Некоторые агентства, которые позиционируют свои услуги как недорогие, идут на некоторое лукавство, деля пополам сумму комиссионных, которую платит клиент за услуги риелтора. К сожалению, это довольно обычный некорректный прием, которым пользуются многие риэлтерские фирмы. Сумма комиссионных делится напополам: предполагается, что одну половину вносит покупатель, а другую – продавец. От этого размер комиссионных, естественно, не меняется - ведь они все равно вычитаются из общей суммы сделки. Но зато у покупателя создается впечатление, что работа такой компании, действительно, стоит недорого.

Кроме того, поиск подходящего варианта – это всего лишь малая часть работы риелтора. Поэтому гоняться за дешевизной не стоит, а стоит обратить внимание на более важные вещи. Риелтор должен обеспечить надежную систему расчетов, правильно оформить документы и проследить за соблюдением взятых обеими сторонами обязательств. Поэтому установленный в агентстве процент, как правило, высок – безопасность и надежность стоит дорого.

Стандартные комиссионные при заключении договора «об оказании услуг по поиску объекта с последующим сопровождением сделки» в солидных агентствах составляют 6% от суммы сделки. При сопровождении сделки, если покупатель и продавец самостоятельно нашли друг друга, стоимость услуг агентства составляет $1050 плюс оплата услуг нотариуса и органов регистрации.

Некоторые агентства, например, «Бекар» при желании покупателя дают дополнительные гарантии права собственности. В этом случае агентство дает гарантию, что в случае утери права собственности на квартиру клиент получает от агентства в качестве компенсации полную рыночную стоимость квартиры, либо подобную квартиру. Разумеется, такие гарантии возможны лишь в немногих агентствах, имеющих финансовые резервы.

В случае обеспечения гарантий права собственности, комиссионные бывают выше. В «Бекаре» при обращении в агентство клиент может сам выбирать, какой тип договора он хочет заключить – обычный или с гарантийным обслуживанием. При заключении договора, обеспечивающего гарантии прав собственности, комиссионные равны 8% - при прямой сделке, 10% - при обмене, 12% - при расселении.

Защитите свои интересы

Часто покупатель оставляет свой запрос во множестве агентств, рассчитывая, что они свяжутся с ним, когда в их базах появится что-нибудь подходящее. Однако выбранная таким образом схема поиска недвижимости ставит в невыгодное положение самого покупателя. Солидные агентства обычно не работают с клиентами без взаимных обязательств. Ирина Гудкина уверена, что только заключив договор, покупатель может получить профессиональное обслуживание и гарантию выполнения обязательств риелторской компанией и агентом.

Кроме того, выбирая объект самостоятельно, желающий приобрести недвижимость человек имеет дело с агентом продавца, который, соответственно, будет отстаивать интересы своего клиента. Это значит, что риелтор постарается продать жилье подороже, замаскировав недостатки квартиры. Противостоять профессионалу непросто, поэтому, скорее всего, агенту продавца удастся вполне честными легальными способами изменить условия сделки в пользу своего клиента. Надежный способ противостоять специалисту по продажам – нанять своего собственного. Агент покупателя всегда может обратить внимание своего клиента на незаметные достоинства или недостатки квартиры, а также защитить его интересы при обсуждении цены. И самое главное – специалист, который будет защищать интересы покупателя, тщательным образом проверит историю квартиры и не допустит мошенничества со стороны продавцов.

Пакет услуг агентства

Для того чтобы не тратить свои деньги понапрасну, следует представлять, что входит в основной пакет услуг агентства недвижимости. Прежде всего, он включает в себя

поиск и подбор объектов для клиента по соответствующим параметрам и цене. Далее – не менее важно, чтобы агентство анализировало особенности и стиль работы агентов, которые представляют интересы продавца недвижимости. Агентства, давно работающие на рынке недвижимости, такие как «Бекар», составляют для внутреннего пользования так называемые «черные списки», куда вносят фирмы, нарушающие профессиональную этику и закон о защите прав потребителей, недобросовестно выполняющие принятые на себя обязательства; использующие рискованные способы расчетов по сделкам и т.д.

Еще одна важная услуга, которую оказывают агентства - это проверка достоверности рекламных объявлений и первичное выяснение особенностей предлагаемой сделки. Также в перечень услуг должны входить: анализ особенностей предлагаемой сделки в плане перехода прав собственности на объект (с учетом данных, полученных в ходе выполнения различных проверок), организация и осуществление просмотров объектов. Далее необходимо проведение клиентом и риелтором совместного анализа осмотренных квартир, в ходе которого каждый сможет высказать свои соображения насчет цены и качества объектов.

Кроме того, агентство отвечает за проведение переговоров между агентом покупателя и консультантом, представляющим продавца выбранной клиентом квартиры. Также риелтор должен помочь клиенту выбрать наиболее удобный и безопасный для него способ проведения расчетов между участниками сделки.

Далее агентство занимается анализом правовых особенностей перехода прав собственности на выбранный объект к клиенту и выясняет «историю» квартиры с учетом данных проверки, контролирует сбор и проверку комплектности полного пакета документов, необходимого для перехода прав собственности на объект в соответствии с требованиями предъявляемыми нотариусами и органами, осуществляющими госрегистрацию прав на недвижимость. Также на риелтора возложена функция организации нотариального оформления договора купли-продажи объекта, регулирования предложенной схемы расчетов, согласование времени и места расчетов за объект, осуществление подачи на регистрацию в ГУФ РС по СПб и ЛО нотариально заключенного договора купли-продажи на объект. Также он подает на регистрацию в «Росрегистрацию» нотариально заключенный договор купли-продажи на объект, консультирует клиента по вопросам порядка постановки на регистрационный учет, готовит проект акта сдачи-приемки объекта согласует дату, времени и места подписания акта, контролирует подписание акта.

Как выбрать агентство недвижимости

Чтобы обезопасить себя от некомпетентности фирм, только называющих себя «риелторскими», Агентство недвижимости «Бекар» рекомендует получить полную информацию об агентстве, к услугам которого вы собираетесь обратиться.

• Выясните, сколько лет агентство недвижимости существует на рынке. Ветераны рынка недвижимости за много лет наладили свою систему работы так, чтобы она не давала сбоев. К тому же солидные фирмы годами зарабатывали свою репутацию и боятся ее потерять. Если у вас все-таки возникнут проблемы, такое агентство, скорее всего, предпочтет не идти на конфликт, а помочь вам, избегая скандала.
• Проверьте, является ли фирма членом профессиональной организации.
• Узнайте, является ли главный офис фирмы ее собственностью. Не стоит доверяться «сапожнику без сапог». Фирмочки, арендующие тесные помещения на задворках небольших бизнес-центров, имеют неприятное свойство бесследно исчезать, как только «запахнет жаренным». Солидная же фирма, имеющая в собственности бизнес-центр, обладает капиталом, которым она ответит перед клиентами в случае глобальных рыночных катаклизмов.
• Обратите внимание на комплексность услуг, предлагаемых фирмой. Надежное агентство недвижимости должно иметь собственную юридическую службу, службу безопасности (для проверки истории квартир и т.д.), эскро-службу.
• Поинтересуйтесь, имеет ли агентство недвижимости дипломы, сертификаты и награды. Высшая риелторская награда в Санкт-Петербурге – «Каисса» – ее получают только лучшие из лучших. Возможно, фирма участвовала в конкурсе «Риелторы глазами горожан», имеет дипломы с Ярмарок Недвижимости и других выставок. Награды - не просто предмет гордости фирм – это свидетельство признания ее коллегами и, что еще важнее, клиентами.
• Внимательно изучите договорную базу, предлагаемую фирмой. Вы имеете право взять договор из агентства для внимательного ознакомления. Проконсультируйтесь с независимым юристом, или специалистом по недвижимости. Это поможет вам избежать неприятностей в будущем.
• Спросите, застрахована ли ответственность выбранной вами фирмы. Солидные агентства, как правило, страхуют свою ответственность перед клиентами. В случае если вы понесете убыток по вине фирмы, от вас не отделаются заявлением о «неплатежеспособности». Ущерб вам возместит страховая компания.
• Обратите внимание на гарантии защиты права титула, предлагаемые фирмой. Надежная фирма должна не только отвечать за качество своей проверки истории квартиры (имея соответствующий пункт в договоре), но и предоставлять клиентам льготные возможности страхования права собственности в ведущих страховых компаниях города.

Дата публикации: 16:10 21 сентября 2005

Источник: bpn.ru