Растущий минимум на рынке аренды жилья

На рынке аренды жилья наступил "высокий сезон". Несмотря на пессимистичные прогнозы, риэлторы отмечают начавшийся рост минимальных цен аренды. Увеличивается доля объектов, сдаваемых через агентства. И роль профессионалов на рынке съемного жилья становится более значимой.

Традиционно в Петербурге в начале осени возрастает спрос, колебания активности рынка аренды много лет носят ярко выраженный сезонный характер. Причины на поверхности: приезжают студенты, предпочитающие суровой романтике общаг комфорт отдельного жилья, растет после летних отпусков деловая активность. В течение последних лет минимальная цена аренды квартир осенью возрастала скачкообразно, шаг составлял 50 долларов.

Вслед за доходами

Прошлой осенью изменения минимальных цен не произошло. Это заставило участников рынка заговорить о стагнации. Тем не менее, средние показатели к ноябрю 2004 года возросли. Но причина крылась в изменении структуры предложения: в общем объеме увеличилась доля более качественных и дорогих квартир, а количество объектов "без ремонта" - наоборот, снизилось. Средний уровень предлагаемого внаем жилья стал выше. Поэтому свежие обои и нормальная мебель не могут повысить арендную плату в два раза, как раньше. Состояние квартиры сокращает время поиска съемщика.

Рынок аренды наименее инертен и чутко реагирует на изменение платежеспособного спроса - в отличие от рынка продаж. Спрос и цены формируются под влиянием уровня доходов и притока мигрантов из других регионов. Интерес к возможности работать в Петербурге со стороны приезжих сохраняется на стабильном уровне, благосостояние граждан, как свидетельствует статистика, повышается. Хоть и неравномерно. Планка в 0 за отдельную квартиру отсекает некоторую часть потенциальных арендаторов, заставляя ограниченных в средствах искать уже не квартиры, а комнаты.

По данным риэлторских агентств и Городской справочной по недвижимости "Квартирный Вопрос", в августе 2005 года отмечен рост минимальной цены аренды.

Предполагать, на каком уровне она остановится, можно будет по окончании горячего сезона - не ранее конца октября.

По данным Городской справочной по недвижимости "Квартирный Вопрос" (Санкт-Петербург), в спальных районах однокомнатные квартиры предлагаются не дешевле 250 долл. (средняя цена 270-320 долл.). Двушки сдаются как минимум за 300 долларов, а в популярных Московском и Приморском районах - за 350 долларов. В историческом центре прейскурант выше на 30-40 процентов. Средняя цена аренды двухкомнатной квартиры (однушек в центре совсем мало) составляет 550долл/мес., минимальная - 400 долларов. Количество предложений с плохой начинкой в центре сокращается заметнее всего: хозяева стараются использовать преимущества локации и, доведя квартиру до приличного состояния, сдать ее задорого. Исключение составляют владельцы комнат в коммуналке.

Несмотря на это, самый заметный рост демонстрируют как раз комнаты. Минимальная стоимость помещения в коммуналке поднялась с прошлогодних 2,5 тыс. рублей до 3,5 тысяч. Объясняется это трехкратным превышением спроса над предложением. Более того, количество комнат, предлагаемых внаем, не увеличивается.

Мало влияют на объем предложения квартиры в новых домах. Арендаторов такие объекты привлекают, однако, их на рынке не более 2 процентов.

Структура спроса тоже несколько изменилась: сократилась доля желающих снимать однокомнатные квартиры, которые стоят немногим дешевле двушек. Все чаще клиенты предпочитают расширить пространство временного пребывания. Хотя стоимость аренды двухкомнатной квартиры сопоставима с выплатами по ипотечному кредиту, на сокращение спроса это пока не влияет. Немногим более 1,7 тыс. кредитов, выданных в Петербурге за первое полугодие 2005 года, - капля в море по сравнению с четвертью миллиона сдаваемых квартир.

Хозяевам в помощь

Привлекательность рынка аренды для профессиональных игроков заметно возросла со времени дефолта 1998 года. Тем более, что явно наметилась обнадеживающая тенденция: рынок постепенно "белеет". Этот фактор во многом влияет на рыночную ситуацию. Доля непоступающих в открытый доступ предложений сокращается. До сих пор две трети жилых помещений - до 70%, по приблизительным оценкам, - находит арендаторов благодаря информационному ресурсу "сарафанного радио". Однако в течение полугода владельцы около 20 тыс. квартир пересмотрели подход к поиску съемщиков и обратились к профессионалам. Позитивная динамика связана с тем, что многие хозяева жилья стали воспринимать получение дохода от аренды как бизнес. Потому используют возможности рекламы объекта, отбора претендентов, предоставляемые профессиональными службами.

В первую очередь, эта тенденция затронула сегменты краткосрочной и дорогой аренды (свыше 600 долларов для однушек, от 700 долларов для двушек и больше 1 тыс. долл. - для трехкомнатных квартир).

Конкуренция со стороны мини-отелей вынуждает хозяев жилья, сдаваемого на короткий срок, действовать цивилизованными методами, уходя от самодеятельности. Предложения теперь распространяются не через бабушек на вокзале, а через турагентства и Интернет.

Владельцев качественно начиненных, а потому дорогих квартир к легализации подвигает желание защитить свое имущество на случай форс-мажора (договором с агентством, страховкой). И те же трудности поиска арендаторов.

В сегменте долгосрочной (год и больше) аренды типового жилья происходит тот же процесс. Он же обеспечивает рост предложения - за счет размещения информации об объектах в открытом доступе. Спрос также растет (вместе с доходами граждан), но несколько медленнее. По мнению аналитиков Группы Компаний "Бюллетень Недвижимости", хозяева жилья со временем будут испытывать все больше трудностей в поиске арендаторов, и роль профессиональных агентств будет только возрастать.

Говоря об аренде как бизнесе, мы имеем в виду желание владельца получить максимально возможную прибыль, а вовсе не приобретение жилья специально для последующей сдачи внаем. Купить, чтобы сдавать, имеет смысл при наличии "длинных" денег и умении решать массу проблем. Получение максимального дохода связано с титаническими усилиями по обеспечению высокой заполняемости помещений. Роста предложения по аренде за счет доходных домов, повторения привычной для дореволюционного Петербурга практики, пока ждать не приходится.

Полезно знать

Сетевой фильтр для аренды

"Сдам квартиру возле метро за 100 долларов в месяц" - подобные объявления, содержащие неправдоподобно выгодные условия, встречались каждому, кто хоть однажды заглянул в листинги объектов для аренды. Их цель - привлечь внимание и заставить клиента позвонить в агентство, где его "обработают" доброжелательные сотрудники. Данный маркетинговый ход опирается на неосведомленность клиента о рыночной ситуации и национальную ментальность - привычку уповать на авось. Однако в результате - оказывается обоюдоострым лезвием и влечет негативные последствия для всех участников процесса.

"Съемщик", обманутый объявлением о квартире за 100 долларов, тратит массу времени и нервов, пытаясь найти жилье по этой цене. Объяснения реальной ситуации он не склонен принимать за истину. Агентства, в свою очередь, получают заказы, которые выполнить невозможно. Кроме того, единожды введенный в заблуждение клиент не настроен в дальнейшем доверять риэлторам и, следовательно, обращаться в агентства.

Минимальные и средние цены на аренду (длительный срок)

Район	комната		1-к. кв.		2-к. кв.		3-к. кв.
	мин. (руб)	средн. (руб)	мин. (долл)	средн. (долл)	мин. (долл)	средн. (долл)	мин. (долл)	средн. (долл)
Адмиралтейский Василеостровский Выборгский Калининский Кировский Красногвардейский Красносельский Московский Невский Петроградский Приморский Фрунзенский Центральный Пригород	4000 4000 3500 3500 3500 3500 3500 4000 3500 4000 4000 3500 4000 2500	6000 7000 5000 4500 4500 4500 4500 5000 4500 6000 5000 4500 6000 3500	300 300 250 230 250 250 250 270 250 300 300 250 300 180	450 400 320 280 280 280 270 400 280 430 400 320 500 260	400 400 320 320 300 320 300 350 300 380 350 320 400 230	550 600 380 380 350 380 350 450 380 500 450 380 650 280	450 500 400 360 360 360 320 400 380 450 450 380 450 250	700 800 500 450 440 450 380 550 480 650 620 450 800 320

Анна Александрова

Дата публикации: 11:14 23 сентября 2005

Источник: bpn.ru