Разыскивается инвестор

Закон, ограничивающий возможность застройщиков финансировать строительство на средства будущих жильцов, создал предпосылки для появления на рынке ПИФов недвижимости. Однако информации недостаточно, чтобы оценить потенциальную доходность этого инструмента.

С недавнего времени паевые инвестиционные фонды недвижимости стали модной темой. Порой даже может создаться впечатление, что покупка паев ПИФов недвижимости не только привычная форма капиталовложения, но вещь столь же простая, как покупка конфет по дороге домой. Простота, впрочем, обманчива. Даже мне, достаточно давно занимающемуся частными инвестициями, пришлось потратить немало времени, чтобы понять, что собой представляет эта разновидность паевых фондов на нынешнем этапе их развития, кому и как они могут быть полезны.

За кордоном трава зеленее

Инвестиционные фонды всего мира готовы предоставить услуги финансового посредника желающим инвестировать в недвижимость. Желающих оказывается много. В США объем рынка Real Estate Investment Trusts (REITs - аналог отечественных закрытых ПИФов недвижимости) составил на 31 июля 2005 года 348,68 млрд долларов. Активы самого большого фонда REIT, Simon Property Group, Inc., достигли 17,6 млрд долларов. Для сравнения: сумма активов, находящаяся под управлением в mutual funds (аналог российских ПИФов акций, облигаций и смешанных инвестиций), в США на конец 2004 года составляла 8106,87 млрд долларов. То есть почти в 25 раз больше, чем в фондах, занимающихся недвижимостью.

Российским инвестиционным фондам недвижимости пока далеко до таких объемов, однако развиваются они очень быстро. Первый ПИФ недвижимости был создан в марте 2003 года, а сейчас их уже более 50 с совокупными активами почти в 13 млрд рублей (около 450 млн долларов), что составляет примерно одну десятую активов всех российских ПИФов. Согласно прогнозу Сергея Михайлова, генерального директора УК "Менеджмент-Консалтинг", потенциальный объем российского рынка ПИФов недвижимости (жилой и коммерческой) может достигнуть в течение ближайших пяти лет уровня 5 млрд долларов. Однако пока ПИФы недвижимости - довольно экзотический инструмент как по количеству игроков на этом рынке, так и по количеству инвесторов.

По порядку рассчитайся

Рассмотрим структуру рынка с точки зрения игроков. На рисунке 1 показаны самые крупные фонды недвижимости России; первая десятка управляющих компаний представлена на рисунке 2.

Только четыре управляющих компании из этой десятки старались работать с "рыночными" пайщиками - это "Конкордия-эссет менеджмент", "Тройка Диалог", "Регион Девелопмент" и "Менеджмент-Консалтинг", все же остальные стремились поймать рыбу покрупнее.

Вообще управляющие компании, работающие с ПИФами недвижимости, можно разделить на две группы. В первую войдут УК, пришедшие с фондового рынка и работающие с "ценнобумажными" ПИФами. Примерами таких УК являются "Тройка Диалог", УК Росбанка, УК ПСБ, "СОЛИД Менеджмент", АВК "Дворцовая площадь" и др. Вторая группа - это УК, созданные строительными компаниями, как "Индекс ХХ", "Свиньин и партнеры", "Блэквуд фонды недвижимости", Центр программных инвестиций (управляющая ПИФом "Конти-Инвест"), "Опт-Инвест", созданная группой компаний ПИК, "Старый город", созданная компанией МИАН, и так далее.

И у той и другой группы есть свои достоинства и недостатки. Компании "с рынка недвижимости" ориентированы на учредившие их материнские структуры: их ПИФы финансируют проекты данного конкретного девелопера. И оценивать такие УК стоит не сами по себе, а в первую очередь ориентируясь на имидж материнской компании. Пока эти новички не ведут активной информационной политики. Вероятно, со временем будет понятно, кто из них станет привлекать источники финансирования с открытого рынка, а у кого пайщики так и будут исчисляться "поштучно". Можно предположить, что на рынке недвижимости специалисты таких компаний воспользуются опытом материнских структур, а вот большого опыта работы с инвесторами у них нет.

Компании "с фондового рынка" стараются не зацикливаться на каком-то одном застройщике. Ничто не мешает им работать с разными строительными предприятиями по разным проектам. За годы сотрудничества с традиционными ПИФами они накопили большой опыт общения с пайщиками, у многих из них сформирована хорошая клиентская база. Но если говорить об опыте на рынке недвижимости, то здесь они уступают компаниям первой группы.

Впрочем, пока и первые и вторые довольно вяло работают на обладающем огромным потенциалом рынке. Естественно, возникают вопросы: что поможет паевым фондам занять свою нишу на рынке недвижимости и когда начнется бум?

"Уверен, что именно сейчас наступил очень благоприятный момент для активизации УК на рынке недвижимости, - считает Роман Шемендюк, генеральный директор УК 'Капитал -ПИФ', - поскольку они могут стать источником капитала, которого сейчас так не хватает на этом рынке. Ведь с принятием закона 'О долевом строительстве жилья...' значительно сократились традиционные источники финансирования строительства. Закон выдвигает очень жесткие требования к застройщикам в том, что касается взаимоотношений с физическими лицами - пока застройщики не могут привлекать деньги будущих жильцов, как это делалось раньше: проектов, удовлетворяющих этому закону, сейчас крайне мало. Для банков же этот закон создал такие условия, что они либо ужесточили свои требования к застройщикам, либо сократили объемы кредитования.

Вот здесь и появляется место ПИФам недвижимости. Для застройщика управляющая компания выступает единственным дольщиком, и иметь с ней дело гораздо легче, чем с разрозненными массами физических лиц. В принципе для того чтобы ПИФы недвижимости смогли занять свою нишу на рынке инвестиций, потребуется два-три года. Надо, чтобы в отрасли завершилось несколько успешных проектов. Впрочем, может произойти прорыв фондов недвижимости, связанный с новой нишей - сдачей в аренду коммерческой недвижимости. Это гораздо более предсказуемая ниша, и таких фондов может возникнуть больше в более короткие сроки".

562 пайщика

Надо понимать, что закрытые ПИФы недвижимости предназначены не для тех, кто хочет получить квартиру. Они - для тех, кто, вложив деньги (D), собирается получить деньги (D'). Сколько сегодня пионеров коллективных инвестиций недвижимости, кто они?

Если говорить о частных лицах, то, по оптимистическим оценкам, потенциальных инвесторов недвижимости в Москве - до 10% населения. Однако пока реальное число пайщиков ПИФов недвижимости крайне невелико. Как сообщил Сергей Харламов, заместитель руководителя ФСФР России, на 30 июня 2005 года в закрытых паевых фондах недвижимости было 562 пайщика, в том числе 432 физических лица.

Это очень хороший результат по сравнению с концом первого квартала. Однако лишь в семи фондах число физических лиц больше десяти. Что же касается доли вложенных частными лицами средств, то только в шести фондах она составляет более 50%. И эти шесть фондов никак не пересекаются с упомянутыми выше семью!

В основном в фонды недвижимости вложены средства юридических лиц. Этот либо сами строительные компании, либо банки, либо негосударственные пенсионные фонды (НПФ). Очень показателен пример фонда "Югра Недвижимость" (УК "Регион Девелопмент"), созданного для Ханты-Мансийского негосударственного пенсионного фонда. Часть пенсионных резервов этого НПФ, инвестированная в паевой фонд, будет задействована при строительстве жилья в Ханты-Мансийском округе. По словам исполнительного директора Ханты-Мансийского негосударственного пенсионного фонда Анатолия Лошакова, "потенциал системы негосударственного пенсионного обеспечения огромен. Пенсионные резервы НПФ являются долгосрочными инвестиционными ресурсами, но в настоящее время размещаются в инструменты фондового рынка и не участвуют в реформировании реального сектора экономики. Одним из перспективных направлений размещения пенсионных резервов мы считаем участие в программах развития рынка доступного жилья для граждан автономного округа".

Мы полагаем, что в ближайшей перспективе среди инвесторов будут преобладать юридические лица, а среди частных инвесторов - зажиточные граждане. В тех же фондах, где минимальная сумма инвестирования невысока, возможно участие и инвесторов "с улицы", однако объем таких фондов будет невелик, скорее всего, это будут пилотные проекты. Примером такого фонда является "АВК-Петербургская недвижимость" (активы около 5 млн рублей), созданный для отработки технологии взаимодействия с девелопером, инвесторами, получения положительной истории.

Отбор - дело тонкое

Ну а пока УК отрабатывают свои схемы, инвесторы ищут механизм отбора самих УК, а точнее фондов недвижимости, которые находятся в их управлении. В отличие от ПИФов, инвестирующих в ценные бумаги, ПИФы недвижимости не имеют истории. Можно даже сказать, они не имеют имени! Конечно, у многих из них уже есть заслуги на ниве коллективных инвестиций, или девелопмента, но нет побед на новом поприще. Не секрет, что существуют УК, показывающие блестящие результаты, управляя ПИФами облигаций, и бездарно работающие с ПИФами акций, и наоборот. Не факт, что УК, успешно работающая на рынке ценных бумаг, столь же эффективна будет и на рынке недвижимости. Тем более сложно понять, насколько удачным окажется управление фондами со стороны застройщиков, инвестирующих прежде всего в свои объекты.

Так на что же ориентироваться пайщикам при выборе фонда? "На проекты, в которые собирается инвестировать УК, - утверждает Роман Шемендюк. - На заре развития рынка коллективных инвестиций, когда мы только открывали первые фонды в стране, инвесторам приходилось показывать структуру инвестиционного портфеля и инвестиционную декларацию. Для инвестора это были единственные параметры анализа ПИФов. Когда я руководил проектами прямых инвестиций в УК 'Менеджмент-центр', мне приходилось делать примерно то же самое, то есть знакомить инвесторов с непосредственным предметом капиталовложения. Сейчас наступило время ПИФов недвижимости, но я бы добавил еще один фактор - опыт работы управляющего. Спросите у управляющего фондом - чем он занимался последние девять лет? Кто входит в его команду, чем они были заняты последние годы. По крайней мере, вы сможете уберечь свои сбережения от неквалифицированных управляющих".

Сверхдоходность уже позади?

Скорее всего, у кого-то из читателей наготове самый главный вопрос: а стоит ли сейчас инвестировать в ПИФы недвижимости, да и в недвижимость вообще, ведь стремительный рост цен на этом рынке остался в прошлом?

Дело в том, что ПИФы недвижимости вовсе не ориентируются на изменение стоимости готового объекта. Конъюнктура рынка - это лишь добавление к фундаментальному изменению стоимости здания во время его строительства. Основной доход - это разница между стоимостью квадратного метра на нулевом цикле и на этапе окончания. А она есть практически всегда. Радикально негативное изменение конъюнктуры, когда стоимость жилья на старте оказывается ниже конечной, происходит только в кризисные годы.

Следующий логичный вопрос - размер доходности. Здесь мы обязательно должны подчеркнуть, что всем паевым фондам, а следовательно, и закрытым фондам недвижимости, законодательно запрещается гарантировать доходность своим пайщикам. Значит, говоря о доходности, мы лишь оцениваем ее вероятный уровень.

История доходностей закрытых ПИФов недвижимости пока темна. Как видно, в динамике стоимости паев - полный разнобой (см. таблицу 2). Фонд с двухлетней историей только один - это Первый инвестиционный фонд недвижимости под управлением УК "Конкордия-эссет менеджмент"; за последние 24 месяца пай фонда вырос на 45,08%, из которых 17,52% заработано за последние 12 месяцев. Данные цифры не поражают воображение, но в общем примерно соответствуют представлениям об ожидаемой доходности закрытых ПИФов недвижимости в пределах 15-30% годовых.

Может показаться удивительным, но из фондов, имеющих годичную историю работы, только у Первого семейного фонда (УК "Наше будущее") доходность за последние 12 месяцев соответствует ожидаемой. Впрочем, данный фонд не является публичным, так что не спешите выписывать его название.

У фонда "Новый дом" (УК Росбанка) пай вырос на 64,82%, однако весь рост практически пришелся на декабрь 2004 года, когда пай увеличился с 310 до 507 тыс. рублей. У остальных проработавших более 12 месяцев фондов, представленных в нашей таблице, результатов выше 9% мы не увидим.

Понятно, что ценообразование в закрытых фондах недвижимости отличается от ценообразования в "традиционных" рыночных фондах, работающих с ценными бумагами. Там стоимость активов переоценивается каждый рабочий день, основываясь на биржевых котировках ценных бумаг, объекты же недвижимости переоцениваются оценщиком и, как указано, например, на сайте УК "Регион Девелопмент", оценка стоимости пая, производимая ради выполнения нормативов ФСФР России, не может служить основой для продажи паев на вторичном рынке по обозначенной цене. Другими словами, до момента окончания работы закрытого паевого фонда мы не сможем получить представление о той доходности, которую нам заработает этот фонд.

Примеры фондов с высокой и доступной суммой инвестирования

Фонд	Управляющая компания	Минимальная сумма, руб.
Фонды с высокой суммой инвестирования
КИТ - "Российская жилая недвижимость" (ранее - "Деловая недвижимость")	ОАО "Креативные инвестиционные технологии"	5млн
"Строительные инвестиции"	ООО "Управляющая компания 'Аккорд Эссет Менеджмент'"	10 млн
"Коммерческая недвижимость"	ЗАО "Управляющая компания 'Тройка Диалог'"	5,8 млн
"СОЛИД Недвижимость"	ЗАО "СОЛИД Менеджмент"	1 млн
"Жилая недвижимость"	ООО "Управляющая компания Промышленно-строительного банка"	1 млн
"Динамичный"	ООО "Нордбрук"	1 млн
Первый инвестиционный фонд недвижимости	ЗАО "Конкордия-эссет менеджмент"	1 млн
Фонды с невысокой суммой инвестирования
"Конкордия-Авантаж"	ЗАО "Конкордия-эссет менеджмент"	100 тыс.
"Перспектива-Инвест"	ООО "Управляющая компания 'Витус'"	100 тыс.
"АВК-Петербургская недвижимость"	ЗАО "Управляющая компания 'АВК Дворцовая площадь'"	100 тыс.
"Интерра"	ООО "Максвелл Эссет Менеджмент"	100 тыс.
"Истра"	ООО "Управляющая компания 'АГАНА'"	100 тыс.
"Попечитель"	ЗАО "Трастовый центр 'Орграф'"	100 тыс.
"Камская долина"	ООО "Управляющая компания 'Витус'"	100 тыс.
Первый Петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость	ООО "Управляющая компания 'Свиньин и партнеры'"	50 тыс.
"Регионгазфинанс-Второй фонд недвижимости"	ООО "Управляющая компания 'Регионгазфинанс'"	50 тыс.
"Регионгазфинанс-Четвертый фонд недвижимости"	ООО "Управляющая компания 'Регионгазфинанс'"	50 тыс.
"Регионгазфинанс-Третий фонд недвижимости"	ООО "Управляющая компания 'Регионгазфинанс'"	50 тыс.
"Нево-Инвест"	ООО "Управляющая компания 'Свиньин и партнеры'"	50 тыс.
"Перспективные инвестиции"	ООО "Регион Девелопмент"	30 тыс.
"Строй-Капитал"	ЗАО "Управляющая компания 'Энергокапитал'"	30 тыс.

Динамика стоимости паев ПИФов недвижимости на 30 июня 2005 года

Фонд	1 мес.	3 мес.	6 мес.	год	2 года
Первый инвестиционный фонд недвижимости	-0,37	3,51	2,35	17,52	45,08
"Новый дом"	-0,12	-0,38	1,36	64,82	-
Первый семейный фонд	п/а	п/а	п/а	30,18	-
"Стратегия"	0,69	0,98	11,88	9,02	-
Первый Петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость	2,70	-0,83	-2,98	5,50	-
Национальный фонд недвижимости	0,04	0,10	1,23	5,32	-
"Жилая недвижимость"	0,00	1,15	-0,68	1,40	-
Межрегиональный фонд недвижимости	-0,07	-0,22	-0,20	-0,68	-
"Максвелл недвижимость"	-0,42	-1,47	-2,99	-0,75	-
"Стратег-Недвижимость"	0,00	0,00	0,40	-0,86	-
Паевой фонд недвижимости	0,00	0,00	-1,02	-1,07	-
"КИТ - Российская жилая недвижимость"	-1,27	-2,24	-3,68	-2,32	-
"Жилищное строительство"	-5,90	13,87	23,43	-49,60	-
РЕГИОН Фонд недвижимости	-1,58	32,77	31,71	-	-
"Строительные инвестиции"	0,00	21,85	31,54	-	-
"Перспективные инвестиции"	-0,08	26,29	26,07	-	-
"Регионгазфинанс - Третий фонд недвижимости"	0,00	12,76	15,94	-	-
"Коммерческая недвижимость"	0,55	1,30	3,67	-	-
"Динамичный"	0,00	0,61	2,56	-	-
"Терра"	0,13	0,26	0,62	-	-
"Нево-инвест"	2,45	1,28	0,44	-	-
"Старая площадь"	0,00	-0,05	-0,12	-	-
"Индекс Недвижимость"	-0,05	-0,16	-0,31	-	-
"Истра"	-0,33	-0,01	-2,01	-	-
"Строй-Капитал"	0,00	-1,86	-3,82	-	-
"Интерра"	62,06	1353,38	-	-	-
"Попечитель"	-0,62	1002,01	-	-	-
"Перспектива-Инвест"	-0,23	12,38	-	-	-
"Конкордия-Авантаж"	7,79	7,81	-	-	-
Фонд недвижимости БКС	0,64	1,35	-	-	-
"Регионгазфинанс - Четвертый фонд недвижимости"	0,00	0,57	-	-	-
"АК БАРС - Недвижимость"	0,22	0,41	-	-	-
"Югра Недвижимость"	0,45	0,40	-	-	-
"Наш город"	0,00	0,00	-	-	-
"СОЛИД Недвижимость"	0,00	0,00	-	-	-
"Регионгазфинанс - Второй фонд недвижимости"	0,00	0,00	-	-	-
"Регионгазфинанс - фонд недвижимости"	0,00	-0,49	-	-	-
"АВК - Петербургская недвижимость"	-0,40	-1,21
"Аристей I"	0,03	-	-	-	-
"Камская долина"	0,01	-	-	-	-
"Московский фонд - Главмосстрой"	0,00	-	-	-	-
"Северная столица"	0,00	-	-	-	-
"Загородная недвижимость"	-0,67	-	-	-

Дата публикации: 11:30 23 сентября 2005