Монолитные дома становятся доступными для экономных покупателей

Вопрос о том, где проходит грань между жильем эконом- и бизнес- класса, весьма актуален для российского рынка недвижимости. Раньше все было понятно: панельные дома относились к эконом-классу, монолитные — к бизнес-классу. Но поскольку в последнее время «монолит» теснит «панель», самые дешевые монолитные дома вполне могут попасть в категорию эконом-класса. Какие же характерные особенности должны отличать современные новостройки упомянутых сегментов?

Признаки жилья бизнес-класса столь расплывчаты, что с ним иногда складывается ситуация, как с понятием «средний класс граждан». Как преподавателей с зарплатой 8 тыс. руб. иногда причисляют к среднему классу, так и современные панельные дома, выполненные в обновленном оформлении, нередко причисляют к бизнес-классу.

Поэтому наиболее четким критерием в данном случае может стать стоимость квартиры. По словам генерального директора финансово-инвестиционной компании «Европейский торговый дом «Центральный» (ЕТДЦ) Елены Жаворонковой, «название «эконом-класс» говорит само за себя. Это жилье предназначено для людей с небольшим уровнем дохода. Соответственно, цена 1 кв. м в таких новостройках не превышает $1,8 тыс. Как правило, это панельные дома различных типовых серий.

ДСК-1 известен своими сериями П-44К, П-44ТМ, компания СУ-155 активно строит дома серии И-155».

Квартиры, стоимость которых составляет от $1,8 тыс. до $4 тыс. за 1 кв. м, уже будут относиться к бизнес-классу. При этом на рынке недвижимости изредка встречаются предложения бизнес-класса по цене эконом-класса. Это возможно, если компания-инвестор участвует в продаже квартир без цепочки посредников. Если компания вместе с генподрядчиком участвует во всех этапах строительства, предупреждая нецелевые расходы на стройке и закупая проверенные материалы у надежных поставщиков, то она имеет возможность предлагать более качественное жилье по приемлемым ценам.

Кто-кто в новостройке живет? И где?

Помимо цены другим серьезным критерием классификации жилья является состав жильцов. Несмотря на то что в многоквартирных домах (в отличие от клубных, рассчитанных на 15–20 квартир) довольно сложно запрограммировать социальную однородность жильцов, ценовая планка все же является неким отсекающим фактором. Жилье бизнес-класса могут позволить себе люди самых разных профессий, но они должны иметь определенный уровень дохода.

Еще одной отличительной чертой жилья бизнес-класса является расположение. Дом должен быть построен в районе с развитой инфраструктурой и желательно с благоприятными экологическими показателями. Еще несколько лет назад жилье бизнес-класса ассоциировалось с определенными престижными районами. Сегодня девелоперы обращаются к менее «раскрученным» районам столицы.

Большой популярностью у покупателей пользуются дома, находящиеся в непосредственной близости от парков и скверов. Среди предложений, отвечающих этому требованию, можно отметить жилой комплекс «Доминанта» на окраине парка Покровское-Стрешнево, «Янтарный» рядом с Бабушкинским и Лосиноостровским парками, «Измайловский» рядом с одноименным парком.

Как вы комплекс назовете...

Для повышения привлекательности своего объекта многие российские девелоперы дают им звучные имена. Рекламные объявления пестрят эффектными названиями: «Алые паруса», «Мономах», «Корона», «Синяя птица», «Золотые ключи» и т. п. Российский рынок недвижимости слишком молод, чтобы быть четко сегментированным, поэтому сложно определить наиболее эффективные методы продвижения товара. Пока в ход идет все, включая игру с красивыми названиями.

Непременный признак квартиры бизнес-класса — свободные планировки. Как правило, все квартиры сдаются без отделки, что создает неограниченные возможности для воплощения любых дизайнерских решений. Но следует иметь в виду, что площади в нетиповых домах значительно больше — общая стоимость квартир получается выше, чем в типовых новостройках. Как правило, в сегменте жилья эконом-класса наиболее выгодно застраивать сразу целый микрорайон. С одной стороны, в создании собственной инфраструктуры есть неоспоримые плюсы, с другой — это затягивает срок строительства.

Популярность жилья бизнес-класса неуклонно возрастает, соответственно, наращиваются и объемы его строительства. По мнению заместителя директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Оксаны Каармы, в ближайшее время Москву ждет настоящий бум застройки домами бизнес-класса и, как следствие, дефицит недорогого жилья и повышение среднего уровня цен.

Остается надеяться, что увеличение числа качественных нетиповых зданий и жилых комплексов положительно скажется на архитектурном облике города и придаст индивидуальные черты разным столичным районам. Возможно, в будущем благодаря дифференцированному подходу при выборе площадок для строительства произойдет более четкое разделение районов Москвы по стилю и социальному составу населения. Если же отчетливая линия между жильем разного класса так и не будет проведена, продолжится привычное для столицы смешение стилей и архитектурных форм.

Ирина Егорова маркетолог корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— Различия между классами жилья заключаются в местоположении дома, архитектурно-планировочных и инженерных решениях, наличии благоустроенной придомовой территории, внутренней инфраструктуры, обеспечении безопасности. Так, например, дома бизнес-класса возводятся с подземным паркингом, часто с огороженной придомовой территорией и другими характеристиками, предполагающими дополнительный комфорт. Монолитное жилье эконом-класса строится в основном на окраинах Москвы и в наименее ликвидных районах столицы.

Сергей Лушкин директор по маркетингу и продажам компании «Квартал»:

— Общепринятых критериев, по которым можно разделить жилье на бизнес- и эконом-класс, не существует. Если раньше основной отличительной особенностью считалась технология строительства (жилье эконом-класса — исключительно панельное, а дома бизнес-класса — монолитные), то сейчас можно с уверенностью сказать, что этот принцип деления неактуален. В настоящее время многие застройщики возводят жилье как бизнес-, так и эконом-класса по монолитной технологии.

Основным признаком, по которому можно отличить дома этих двух классов, я бы назвал наличие подземной автостоянки. Если в новостройках бизнес-класса она всегда присутствует, то жильцам квартир, расположенных в здании эконом-класса, обычно предоставляются парковочные места на придомовой территории, которая обычно не огорожена.

В домах эконом-класса при отделке подъездов применяются недорогие материалы российских производителей и функционируют лифты отечественного производства. В жилых зданиях более высокого класса при отделке входных групп, холлов и других мест общего пользования используются качественные современные материалы и, как правило, устанавливаются лифты известных мировых производителей.

Немаловажным признаком являются планировочные решения и высота потолков. В домах эконом-класса максимальная высота потолка составляет 2,7–3,0 м. В квартирах, расположенных в домах бизнес-класса, эта величина достигает 2,8–3,1 м.

Наконец, еще одним критерием, по которому принято относить дома к тому или иному классу, принято считать площадь квартир. Так, в жилых зданиях бизнес-класса двухкомнатные квартиры имеют площадь 60–80 кв. м, трехкомнатные — 90–130 кв. м, четырехкомнатные — 100–140 кв. м, в домах эконом-класса — соответственно 50–70 кв. м, 70–100 и 100–130 кв. м.

Наталия Тихоновская директор управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Сейчас потребители обращают внимание не только на цену объекта — на первое место в рейтинге потребительских предпочтений выходит качество дома. Одним из основных требований к жилью бизнес-класса является его удачное местоположение. Первое место по популярности занимает, безусловно, центр города. За ним следуют Западный, Северный, Северо-Западный и Юго-Западный округа, где экологическая обстановка наиболее благоприятна. Наличие рядом с домами парков, деревьев, зон отдыха, безусловно, влияет на стоимость жилья наряду с другими важнейшими факторами.

Покупатели обращают внимание и на район, и на близость к центру, и на транспортную доступность той территории, где расположен дом, и на однородность социальной среды района. Немаловажное место в рейтинге потребительских предпочтений занимает наличие развитой инфраструктуры, которая должна формироваться одновременно со строительством, а никак не после его окончания.

В доме непременно должен находиться подземный паркинг, без которого в современной Москве не обойтись. В настоящее время организованные стоянки и подземные гаражи являются обязательным элементом жилья повышенной комфортности. Во всех комплексах повышенной комфортности соотношение квартир и мест в подземных гаражах близко к 1:1 — одно машиноместо на одну квартиру. Паркинг — дорогое удовольствие, но он позволяет сделать жилье более ликвидным и освобождает территорию для прогулочных зон, детских площадок.

В ближайшее время будет усиливаться ценовая дифференциация в зависимости от качества и типа жилья. Так, на объектах, где стоимость квартир не соответствует их качеству, неизбежно замедление роста цен и даже их падение до 10–15% в год. Грамотно спланированные и профессионально реализованные проекты будут самыми востребованными.

Дата публикации: 10:40 27 сентября 2005

Источник: bpn.ru