В России может появиться альтернатива ипотеке - строительно-сберегательные кассы (СКК)

В России может появиться альтернатива ипотеке - строительно-сберегательные кассы (СКК), ставшие известными в XVIII веке как Bausparkasse сначала в Германии, а потом и во всей Западной Европе. Классический девиз участников подобных сберкасс - "Помоги себе сам и вместе с обществом".

Похоже, именно он стал основой российского законопроекта о ССК, подготовка которого должна завершиться в Совете Федерации в сентябре.

Немецкое чудо-касса

Это новая для России схема накопления сбережений и получения кредитов для покупки жилья. Суть традиционной германской версии в следующем. Несколько человек, которые хотят купить квартиры, объединяют свои средства в кассе - специализированном банке. Общей суммы хватает для приобретения, положим, лишь одной квартиры. Соответственно, ссуду, необходимую для ее покупки, получает один из вкладчиков. После новоселья он продолжает вкладывать деньги в "общий котел" и выплачивать определенный процент за ссуду, тем самым помогая другим вкладчикам. Выгода - в том, что этот процент гораздо ниже, чем в случае банковского ипотечного кредитования, а также в том, что время ожидания квартиры значительно сокращается.

Чем шире круг вкладчиков, тем основательней касса, тем больше квартир они могут приобрести.

В Германии, а также других странах, использующих немецкую систему Bausparkasse - Чехии, Словакии, Венгрии, действует довольно жесткое законодательство, которое регламентирует деятельность СКК и контроль за ними. Таким образом достигается высокая надежность и сохранность вкладов, а также гарантируется поддержка со стороны государства. К недостаткам классической схемы можно отнести случайность выбора вкладчика, получающего ссуду на квартиру первым, неравные доли платежей до и во время строительства дома из-за разного достатка семей.

Опыт самостроя

В России уже давно примеряются к европейским механизмам строительных сберкасс, но пока практика дальше экспериментов не идет. Не признаны ССК и законодательно.

Еще в 1994 году Сбербанк попытался стать центром привлечения долгосрочных накоплений, которые граждане откладывали на новое жилье. Банк определил условия и порядок выдачи льготных ипотечных кредитов, основой которых и должны были стать средства граждан, нуждающихся в улучшении жилья. Московский ипотечный акционерный банк оказался первым учреждением, который в том же году открыл для своих клиентов семейные жилищные накопительные счета. Минимум через год при условии накопления необходимой суммы вкладчик мог получить ипотечный кредит. Кредиты выдавались для приобретения или строительства не только домов и квартир, но и дач, гаражей и т.п. Это программа была рассчитана, прежде всего, на людей среднего достатка, поэтому обычно сумма первоначального взноса составляла $5000-6000.

В 1998 году во время финансового кризиса рынок жилья изрядно пострадал. Оживить его столичные власти решили с помощью Московской строительной сберегательной кассы. Полигоном для экспериментальной застройки микрорайонов по новой схеме был выбран Западный административный округ с населением в 940 тыс. человек. Клиент сначала вносил в кассу 5% стоимости квартиры, а потом, в течение периода строительства, еще 45%. На эти деньги фактически и возводились жилые дома. Как только половина стоимости была внесена, квартира оформлялась в собственность вкладчика. При этом он получал ипотечный кредит на оставшуюся сумму стоимости квартиры. Она и являлась залогом-гарантией для погашения займа.

В 2001 году уже федеральное правительство признало необходимость создания стройсберкасс в рамках целевой программы "Жилище". Тогда же вступил в силу закон о кредитных потребительских кооперативах граждан, который в определенной степени обеспечил функционирование системы СКК.

Первую домостроительную ссудо-сберегательную кассу, ориентированную на так называемый средний класс, создал Европейский трастовый банк. Клиенты кассы могут получить кредит на 5 лет, вложив в банк половину стоимости приобретаемой квартиры. Процентные выплаты (14% в год) увеличивают стоимость жилья на 17,5%, тогда как при обычном ипотечном кредитовании (30%-ный начальный взнос, 10-летний кредит под 15% годовых с аннуитетными платежами) такое повышение составит 65,5%.

Несмотря на то, что подобная практика все чаще стала использоваться и за пределами Москвы, в других российских регионах, она не оказывает пока какого-либо заметного влияния на рынок доступного жилья. Эта схема остается экспериментальной. Специалисты обращают внимание на то, что наши кассы и жилищные кооперативы не соответствует европейским классическим образцам. Но не вызывает сомнений и то, что предпосылки создания института строительных сберкасс в России уже созданы.

В структурах власти сегодня также созрело понимание - сдерживать или не замечать этот процесс бессмысленно: рынок диктует свои условия. Ясно и другое: этот механизм может повлиять на самые тяжелые болезни российской ипотеки: высокие процентные ставки, небольшие сроки возвращения ипотечных кредитов.

С другой стороны, подобные структуры обладают повышенными рисками, поскольку отсутствуют законодательные гарантии возврата гражданам вложенных средств. Без закона о стройсберкассах такие схемы часто стали приводить к созданию финансовых пирамид.

Акции протеста, которые регулярно сопровождают строительство жилых домов, - этому доказательство. Последний случай: от действий недобросовестных застройщиков пострадали около 20 тысяч жителей 20 подмосковных городов. На прошлой неделе в центре Москвы около 300 обманутых соинвесторов провели митинг. Эти люди вложили свои средства в строительство жилого комплекса компании "Стройметресурс". Прошло более двух лет, но у них по-прежнему нет ни квартир, ни денег. Теперь им остается объявлять голодовку и обращаться к российскому президенту.

Храните деньги в сберегательной кассе

В 2002 году закон о строительно-сберегательных кассах был подготовлен для первого чтения в Госдуме, но был отклонен из-за негативного отзыва правительства и Центробанка. Но времена изменились. Вторую попытку намерен предпринять Совет Федерации, в котором к концу сентября должна завершится разработка нового законопроекта. Строительные сберегательные кассы должны выполнять функцию предварительного накопления "длинных" денег для рефинансирования ипотечных займов, считает один из авторов проекта, глава экспертного совета комиссии СФ по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Иван Грачев: "Закон об ипотечных ценных бумагах не может обеспечить отрасль нужным объемом средств. К 2010 году в стране должен выдаваться 1 млн ипотечных кредитов. Если это перевести на деньги, то получится, что в год на ипотечные кредиты нам потребуется примерно $40 млрд. Значит, столько же денег "длинных" низкопроцентных денег должно собираться", - пояснял он на одном из заседаний совета.

В основе новой схемы сбережений населения, разработанной в Совете Федерации - договор на покупку жилья. Вкладчик заключает его с СКК и становится ее членом. В этом документе оговаривается общая сумма соглашения (взносы вкладчика, проценты по взносам, заемные средства и, если предусмотрено, премии государства), а также срок действия договора (время погашения займа).

Реализация договора подразумевает два этапа. Первый - накопительный. Семья открывает специальные сберегательные счета, на стадии строительства жилого дома регулярно пополняет их, тем самым постепенно "покупая" квартиру. Причем, на их взносы начисляются небольшие проценты.

Когда вкладчик накопил, например, на половину квартиры, он получает под низкую процентную ставку кредит на недостающую сумму. Ставки по кредиту обычно ниже, чем в ипотеке: в период накопления вкладчик доказал кредитору свою платежеспособность. Одновременно семья вселяется в новую квартиру. После этого начинается второй этап: погашение ссуды. Заемные средства возвращаются в систему ССК и идут на кредитование новых вкладчиков. В среднем срок договора составляет 20 лет.

Таким образом, ССК напоминает советские кассы взаимопомощи в виде ЖСК, разница лишь - в начислении процентов на взносы клиентов. На самом деле, в законопроекте использована германская модель Bausparkasse, которая помогает накопить необходимые средства, не подвергая клиентов такой тщательной проверке, как в случае с банковским кредитом.

В случае принятия закона его авторы обещают появление уже через полгода вполне эффективной системы строительно-сберегательных касс. Их услугами могут воспользоваться до 30% населения страны, но при условии реальной поддержки государства. Эксперты оценивают эту помощь в размере 10% от внесенной вкладчиками суммы. За 5 лет в этот проект государство должно вложить всего $3 млрд. В создание сети СКК готовы инвестировать свои средства как российские, так и немецкие и австрийские компании.

По оценке Ивана Грачева, в ближайшие годы благодаря системе ССК в жилищное строительство можно привлечь от $20 до $30 млрд. Такие объемы для всех форм ипотеки просто не доступны сегодня. В лучшем случае через ипотечные ценные бумаги можно собрать не более миллиарда долларов.

Дата публикации: 12:03 29 сентября 2005

Источник: bpn.ru