Жилье через кооператив

Жить и выкупать - так коротко можно охарактеризовать способ приобретения квартиры через жилищный кооператив. В отличие от ЖСК жилищные кооперативы не строят, а приобретают уже готовые квартиры в построенном доме. Продавцам это выгодно, потому что они продают дом целиком, а не по частям.

А покупателям выгодно, потому что они не ждут, когда жилье построят, а сразу, без посредников, покупают квартиру, вселяются в нее и живут, постепенно выплачивая пай.

Сначала заплати, потом вступай

Прежде, чем подать заявление, внимательно ознакомьтесь с уставом. Вам ведь не безразлично, во сколько обойдется жилье. В уставе записаны размеры вступительного и паевого взносов. Дело в том, что после утверждения решения правления о приеме в кооператив общим собранием или конференцией, вступающий должен внести вступительный взнос. Это пока еще не оплата стоимости квартиры в кооперативе, поэтому сумма обычно относительно небольшая. Деньги нужны на чисто организационные нужды (оформление документов, созыв собрания, охрану освободившейся квартиры и т. д.). Это единоразовый платеж. После уплаты вступительного взноса вы становитесь членом кооператива, и через некоторое время вам предоставляется жилплощадь в доме. Но пока только в пользование, а не в собственность. Люди живут в подобранной для них квартире и погашают пай.

После шестнадцати

Согласно ст. 111 ЖК право на вступление в жилищный кооператив имеют граждане, достигшие 16 лет. Желающие подают в правление кооператива заявление. Правление должно рассмотреть заявление в течение месяца и утвердить общим собранием или конференцией.

Дом в складчину

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы относятся к числу потребительских кооперативов. По определению статьи 119 ЖК РФ - это добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей в жилье. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. И организуется жилищный кооператив специально для того, чтобы приобрести дом. Это, конечно, не значит, что дом как бы в складчину приобретается исключительно на деньги объединившихся граждан. Чаще всего привлекаются средства организации, при которой создается кооператив, либо с помощью кредита, в том числе ипотечного. А затем уже члены кооператива, постепенно выплачивая паевые взносы, погашают задолженность перед организацией или банком.

Регистрация обязательна

Законным членом кооператива становятся только после его регистрации. Председатель кооператива или уполномоченный собранием учредитель представляет в регистрирующую службу заявление о регистрации (подлинность его подписи должна быть удостоверена нотариально), указывает свои паспортные данные и предоставляет учредительные документы кооператива (протокол собрания учредителей и устав). С момента государственной регистрации кооператив получает все права юридического лица: открывать счета в банках, получать кредиты и т. п.

За государственную регистрацию юридических лиц уплачивается госпошлина в размере 2 000 рублей.

Сбросимся на пятерых?

По своей правовой природе жилищные кооперативы - некоммерческие организации. Вступая в кооператив, гражданин становится пайщиком. Участвовать в объединении пайщиков могут как отдельные граждане, так и юридические лица (например, предприятия, организации, заинтересованные в приобретении жилья для своих сотрудников).

Порядок создания жилищного кооператива определен в ст. 112 кодекса. Решение об организации кооператива принимает собрание учредителей. Минимальное число пайщиков - пять человек. Максимальное ограничено количеством жилых помещений в приобретаемом многоквартирном доме (ст. 112 ЖК). Уточним, что применительно к многоквартирному дому понятие "жилое помещение" означает не только квартиры, но и комнаты.

Решение о создании жилищно-потребительского кооператива принимается на собрании учредителей, то есть лиц, желающих создать кооператив. Оно считается принятым при условии, если за это решение проголосовали все желающие вступить в кооператив - учредители. Они и становятся членами кооператива, но только после его государственной регистрации как юридического лица. На собрании избирается председатель кооператива или из числа учредителей выделяется уполномоченный, который наделяется правом действовать от имени кооператива без доверенности.

Руководство и контроль

Высший орган управления кооперативом - общее собрание. Если число его участников больше пятидесяти, в уставе может быть предусмотрен созыв конференции, как высшего органа управления. Оперативным управлением в кооперативе занимаются правление и председатель.

Для контроля над финансово-хозяйственной деятельностью кооператива общим собранием (конференцией) избирается ревизионная комиссия или ревизор, срок полномочий которых - не более трех лет. Члены ревизионной комиссии не могут быть одновременно членами правления и занимать иные управленческие должности в кооперативе. Плановые ревизии проводятся не реже одного раза в год. И правление, и ревизионная комиссия, и председатель кооператива обязательно отчитываются перед общим собранием (конференцией). Периодичность отчетов записывается в уставе.

Ревизионная комиссия вправе в любое время проверить финансово-хозяйственную деятельность кооператива и его документацию.

И кусочек чердака в придачу

Право собственности на квартиру в кооперативном доме приобретается только после полного внесения паевого взноса (до тех пор квартира числится собственностью кооператива). А это уже солидные деньги, они вносятся в качестве оплаты стоимости квартиры, которую в свое время приобрел кооператив. Причем, вселяться и справлять новоселье может даже один пайщик, полностью исполнивший свои обязательства по выплате. Решение общего собрания членов кооператива - это единственное основание для предоставления жилого помещения в кооперативном доме. Предельный размер предоставляемого жилья новый Жилищный кодекс, в отличие от старого, не ограничивает. Такое решение окончательное и не нуждается в утверждении каким-либо государственным или муниципальным органом.

Устанавливается только один критерий: помещение предоставляется члену кооператива в соответствии с размером его паевого взноса. Сколько заплатил, на столько и получи.

Он приобретает в личную собственность квартиру, а в придачу, в общую долевую собственность - все помещения в многоквартирном доме (межквартирные лестничные площадки и коридоры, лифты и лифтовые шахты, технические этажи, чердаки, подвалы, а также все механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование).)

За отдельную плату

Согласно п. 2 ст. 128 ЖК жилищный кооператив, в порядке, предусмотренном уставом, вправе сдать в наем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении бывших "кооператоров", вышедших или исключенных из кооператива. Постояльцы смогут жить там, пока в кооператив не будут приняты новые члены.

Могут быть и льготы

Для определенной категории граждан (пенсионеры, военнослужащие, молодые семьи и др.) кооперативы нередко предоставляют льготы по оплате стоимости жилья. Например, позволяют вступить в кооператив с меньшим первоначальным взносом, увеличивают срок погашения оставшейся части паевого взноса, а стало быть, уменьшают суммы ежемесячного платежа и т. п.

На выход!

Паевой взнос можно внести и сразу. Но для большинства более привлекателен вариант постепенной уплаты - в рассрочку.

Правда, если член кооператива нарушит обязательства и просрочит платеж, его могут оштрафовать, или ему придется платить пени. Если же он вообще уклоняется от платежей без уважительных причин, это может быть расценено как нарушение обязанностей члена кооператива, записанных в уставе. И в соответствии с п. 3 ст. 130 ЖК РФ член кооператива может быть из него исключен. Ему возвращается сумма уже уплаченных паевых взносов (вступительный взнос не возвращается) в сроки и на условиях, которые записаны в уставе кооператива. Такой срок не может превышать двух месяцев спустя после того, как принято решение об исключении нарушителя. "Злостный неплательщик", а также члены его семьи утрачивают право пользования квартирой в доме кооператива и обязаны ее освободить. Если они отказываются съезжать, их выселят в судебном порядке без предоставления другого помещения.

ВОПРОСЫ ЮРИСТУ

Если пай не выплачен, а пайщика уж нет

"Каковы правила наследования квартиры в доме жилищного кооператива, если умер член кооператива, не выплативший полностью пай? Виктор Николаевич".

- В этом случае наследники умершего на основании п. 4 ст. 130 ЖК имеют право на вступление в члены данного кооператива по решению общего собрания и на получение на время в пользование квартиры, а после выплаты пая полностью - права собственности на нее. Преимущественное право на вступление в жилищный кооператив имеет супруг умершего, при условии, что он имеет право на часть пая, когда пай вносился за счет общих средств супругов. Если паевые взносы вносились только одним из супругов до брака или переданы ему, например, родителям в дар, или получены им по наследству, преимущественное право на вступление в жилищный кооператив имеет любой наследник, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем. Это могут быть мать, отец умершего, вносившие вместе с ним паевые взносы из собственных средств.

В кооператив - вне очереди

"Наша семья признана малоимущей - получаем субсидию на оплату жилья и коммунальных услуг. Кроме того, состоим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Может ли моя дочь с семьей, проживающая пока с нами, вступить в первоочередном порядке в жилищный кооператив? О. Симоненко".

- Может, но при одном условии. Согласно п. 2 ст. 111 ЖК РФ малоимущие граждане, признанные таковыми и нуждающиеся в улучшении жилищных условий, обладают преимущественным правом на вступление в кооператив. Но лишь в тот, который был организован при содействии федеральных органов государственной власти, правительства Москвы или районных управ.

Сдача в наем как способ заработать на жизнь

"Вправе ли член жилищного кооператива, не выплативший полностью пай, сдать внаем за плату комнату в кооперативной квартире или всю квартиру? На какой срок и на каких условиях? Ю. Ж.".

- Член кооператива, не выплативший полностью пай, то есть еще не ставший собственником жилья, не вправе продавать, дарить, совершать иные сделки, влекущие за собой его отчуждение. Но он может заработать на жизнь, сдавая квартиру или комнату в наем за плату. Для этого нужно согласие проживающих совместно с ним членов семьи и правления кооператива. При этом обязательно заключение письменного договора найма. Срок проживания нанимателя и размер оплаты определяются договором найма, а если он не определен, то считается, что договор заключен на один год.

Пай - пополам

"Возможен ли раздел квартиры в доме жилищного кооператива между супругами при разводе? Валерий Горохов".

- Согласно статьям 34 и 35 Семейного кодекса РФ супруги имеют равные права на кооперативный пай, выплачиваемый за счет их общих средств. А статья 127 ЖК предусматривает, что раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому может быть выделено изолированное жилое помещение - комната, или имеется техническая возможность переустройства, перепланировки неизолированных жилых помещений - смежных комнат - в изолированные. Споры о разделе квартиры в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке.

Дата публикации: 10:03 05 октября 2005

Источник: bpn.ru