Откуда берутся риски? ...и можно ли с их избежать?

В течение долгого времени идея покупки квартиры в доме-новостройке на ранней стадии строительства считалась оптимальной моделью с точки зрения выгоды. Чем раньше - тем выгоднее. Сейчас, по мнению многих экспертов, в эту модель необходимо внести некоторые коррективы в связи с возросшими рисками ранних покупок. "Сейчас на рынке представлены квартиры в домах, на месте которых еще стоят нерасселенные пятиэтажки, - говорит Григорий Бессарабов, старший эксперт Департамента новостроек корпорации "ИНКОМ-Недвижимость". - Риск таких вложений весьма велик.

В этих случаях трудно сказать, не только когда строительство закончится, но и когда оно начнется. Практика такова, что при расселении начинаются суды - люди требуют лучших условий и больших площадей. Иногда этот процесс сильно затягивается".

"Космический" закон

Как известно, с 1 апреля 2005 года вступил в силу Закон о долевом участии в строительстве многоквартирных домов. Это означает, что у частных инвесторов появилось много прав - требовать у застройщика проектную декларацию, получать с него штраф при несоблюдении сроков и прочее. Говорить об этом подробно смысла на сегодня нет, поскольку все эти права в реальности не реализуются. Дело в том, что закон не имеет обратной силы, поэтому объекты, строительство которых началось до 1 апреля, продаются по старым правилам, то есть формы договоров могут быть любые - соинвестирования, уступки права требования и прочее. Новые договоры долевого участия просто не заключаются.

В Корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" рассказали, что у них, как и в других риэлторских компаниях, заключаются договоры по тем новостройкам, которые попали на рынок еще до 1 апреля: "У нас есть только один объект в Московской области, который подпадает под действие закона, но там тоже заключаются не договоры долевого участия, а предварительные договоры купли-продажи. При этом покупатель перечисляет залог за будущую квартиру в банк, а банк под это обеспечение кредитует компанию".

О том, что будет, когда запасы "дореформенных" квартир начнут иссякать, у разных экспертов разные мнения. Но большинство сходятся в том, что это будет способствовать снижению предложения, а значит,- росту цен. Надежды при этом возлагаются на то, что власти все же найдут в себе силы смягчить положения закона. Если этого не произойдет, продажи на нулевом этапе строительства безвозвратно уйдут в тень.

Не секрет, что уже начали работать многочисленные схемы продаж, при которых у покупателя остается одно право - надеяться на порядочность застройщика. При этом трудно обвинять застройщиков в злонамеренности. Законодатели предложили прогрессивную модель, до которой наш рынок еще не дорос. Бизнес от этой модели вежливо отказался и начал придумывать свои модели, в чем и преуспел. "Застройщики, с которыми я общаюсь, говорят, что по новому закону для начала строительства требуется ряд документов, которые реально у нас можно получить только после госкомиссии", - продолжает Григорий Бессарабов.

Предохраняйтесь, граждане!

В любой серьезной риэлторской компании есть юридический отдел, который, прежде чем предложить покупателям квартиры в домах-новостройках, проводит тщательный анализ всей документации, а также изучает историю застройщика. В этом смысле у риэлторов покупать безопаснее, чем напрямую у застройщиков (цены при этом одинаковые, так как риэлтор на первичном рынке получает комиссию с продавца, а не с покупателя). Однако чаще всего бывает, что продажи начинаются еще до того, как все документы получены. Риэлторы говорят, что если упрямо дожидаться полного пакета документов, то их не будут приглашать в дилеры. Это стало нормальной практикой - здесь важен не столько набор документов, сколько неформальная информация обо всех бизнес-партнерах, от которых зависит выполнение взятых обязательств. При этом солидные компании всегда говорят своим клиентам о том, что срок сдачи объекта может несколько сместиться. "Мы всегда предупреждаем наших клиентов, что основной их риск - это именно сроки", - говорит Г. Бессарабов.

Правда, помимо сроков, есть и более серьезные вещи. Например, в Химках и Троицке сложилась ситуация, когда кто-то наверняка потеряет свои деньги. От таких ситуаций и сегодня никто на 100% не застрахован. "Проблема не в том, что там были двойные продажи, - рассказывает Г. Бессарабов. - Там инвестор за определенные виды работ рассчитывался квартирами. И нашлись непорядочные компании-подрядчики, которые продавали причитающиеся им квартиры, а работы не выполняли в полном объеме. Проходил оговоренный срок, и уже проданные по демпинговым ценам квартиры переходили обратно к инвестору. Зная о таких нюансах, мы для своих клиентов требуем соглашение от застройщика, что квартира передается именно ему. Но мы знаем, что полной гарантии не бывает".

Риэлторы просто технически не могут получить доступ ко всем бухгалтерским документам. Допустим, банковская структура выкупает у одной компании блок квартир в доме и начинает их продавать. По бумагам все выглядит нормально, но потом выясняется, что эта компания, получив деньги от банка, не перечислила их застройщику. Возникает конфликтная ситуация. Вообще, существует множество коллизий, когда права на квартиру незаметно для внешнего наблюдателя переходят от одного юридического лица к другому. Недобросовестные участники рынка могут этим воспользоваться в своих интересах. А порой проблемы возникают просто из-за неотработанности правовых механизмов. Вместо того чтобы скрупулезно разобраться с реальной практикой отечественного бизнеса и как-то регламентировать проблемные моменты, депутаты изобрели фантастический Закон о долевом участии, который не имеет отношения к жизни и защищает только воображаемых потребителей.

Стало ли хуже?

"На мой взгляд, нет, хуже не стало, - отвечает Г.Бессарабов. - Просто приходится внимательно отслеживать меняющуюся ситуацию на рынке и обращать внимание на болевые точки. Можно констатировать, что в Подмосковье на сегодня риски выше, поскольку там как не было, так и нет учетной регистрации договоров". Все эти печальные реалии приводят к тому, что сегодня еще больше, чем год назад, необходима помощь профессионалов при покупке квартиры на первичном рынке.

Дата публикации: 12:08 06 октября 2005

Источник: bpn.ru