Кроме договоров долевого участия можно использовать другие схемы приобретения жилья

В строительной индустрии кипят нешуточные страсти. Взбудораженный ум потребителя уже не всегда справляется с потоком разноречивой информации. Жилья в Москве строится много, и в то же время его не хватает. Не вполне ясно, стоит ли покупать квартиру в строящемся доме...

Не за горами выборы столичного мэра, и хотелось бы понять, что же будет дальше с метрами, ценами, и вообще, покупать ли жилье или стоит подождать, пока все уляжется? Развеять наши сомнения и прояснить ситуацию мы попросили первого заместителя генерального директора корпорации "МИАН" Дмитрия КУЗНЕЦОВА.

- Сейчас некоторые будущие объекты продаются достаточно дешево на докотлованной стадии. Каковы риски такой покупки?

- На самом деле фантастически низких цен сейчас не существует, если только мы не берем объекты, которые позиционируются как супердоступное жилье или жилье по супернизким ценам. Там конечная стадия получения вожделенной квартиры может затянуться на многие годы, и большинство может и не дождаться этого жилья, хотя случаев откровенного обмана давно не зарегистрировано.

- А как же громкие процессы в Подмосковье. "Звезда" в Химках, к примеру?

- В Подмосковье есть проблемы, но опять же - это не откровенные пирамиды. Везде есть какие-то причины политического или административного порядка, которые повлияли на затягивание строительства, или что-то произошло с фирмами-застройщиками.

- Есть ли объекты, от работы с которыми вы отказываетесь?

- Безусловно, такие объекты есть. Как правило, мы не работаем с теми объектами, по которым нет необходимого пакета документов. Но это вовсе не означает, что инвесторы этих объектов и застройщики замешаны в каком-то криминале, проблемы с документами бывают и по объективным причинам. Мы знаем, что сегодня получить разрешение на строительство, грамотно выйти на площадку, соблюдая все буквы закона, достаточно сложно по ряду причин, в некоторых случаях, независящих от самих фирм и от их желания честно строить и продавать. Мы просто ждем оформления всех документов - того этапа, на котором мы можем рекламировать такие объекты. Откровенно говоря, таких фирм, которые к нам бы обратились и были связаны с криминалом, у нас не было. Другое дело, что никто не застрахован от того, что даже предоставив все документы, застройщик не столкнется в будущем с какими-то проблемами. То есть, все равно стопроцентной гарантии никто дать не может.

- Это касается небольших фирм?

- Да, в основном небольших, крупные застройщики все-таки больше защищены.

- И все-таки в Подмосковье риски выше?

- По сути, риски и в Москве, и в Подмосковье одинаковы. Правда, в области их немного больше. Объясняется это тем, что там существует определенная "камерность", замкнутость на одном человеке - либо на главе администрации района, либо на еще каком-то местном чиновнике. В Москве же в принятии решений участвует цепочка людей, соответственно, риск административного вмешательства меньше.

- Скоро выборы. Могут ли возникнуть в связи с этим проблемы у застройщиков? Надо ли на этот период покупателям осторожнее относиться к объектам, которые только начинают инвестироваться?

- Обычно проблемы в Подмосковье именно с этим и связаны - либо меняется администрация, либо что-то случилось с людьми, отвечающими в этом районе за строительство. Я думаю, что для Москвы такой сценарий вряд ли применим, поскольку в столице уже давно сложилась система, по которой происходит выделение площадок. Я не думаю, что это напрямую отразится на строительстве, поскольку тут решение принимает не один человек. В Московской области отдельные чиновники имеют более ощутимое влияние на принятие решений, и с изменением их статуса могут последовать достаточно серьезные изменения и задержки строительства тех или иных объектов, находящихся в их ведении.

- То есть перспектива, что в Москве начнут отбирать площадки и передавать их другим инвесторам, маловероятна?

- Да, этот сценарий, на мой взгляд, маловероятен.

- По какой схеме сейчас продаются квартиры на стадии строительства? С апреля зарегистрирован всего один договор долевого участия - и то только на прошлой неделе. Опасны ли другие пути - ЗПИФы, вексельные схемы?

- Первый договор зарегистрирован, значит, процесс пошел. На подходе, по информации из прессы, еще несколько договоров. Что касается других путей, то нельзя сказать, что все они порочны. По этим правилам работает очень много компаний, работают они давно, и в этих схемах нет каких-то незаконных действий. Это просто альтернативные схемы.

- То есть бояться их не надо?

- Нет не надо, надо смотреть на те компании, которые их предлагает. Естественно, если предлагаются неясные схемы, которые на этом рынке не работают, то надо вникать в суть с помощью юристов. Здесь надо не заниматься самодеятельностью, а обращаться в агентства недвижимости за разъяснительной документацией, за консультацией по тем или иным схемам. Если само агентство эти схемы предлагает, то, по крайней мере, это проверено юристами. Уважающее себя агентство не станет предлагать какой-то криминал.

Но есть и другой аспект - даже с самым лучшим застройщиком с безупречной репутацией в какой-то момент может что-то случиться или что-то измениться в его планах. Предугадать это даже в самых лучших схемах и совершенных формах договора невозможно. Не все зависит от бумаг, не менее важны реальные аспекты ведения бизнеса. Бывают и задержки строительства и недострой, от этого никто не застрахован. При этом ни одно агентство не имеет полноценного влияния на ситуацию, на застройщика, так как это разные юридические лица, и в данном случае мы только можем гарантировать с достаточной долей вероятности, что той или иной ситуации не произойдет, но дать стопроцентную гарантию не может никто. Если кто-то это заявляет, то лукавит по большому счету.

- Но есть ли способ как-то подстраховаться на случай неприятностей?

- Лучше не подстраховаться, а застраховаться: на первичном рынке возможно страхование финансовых рисков. Но, поскольку это влечет дополнительные расходы - право выбора за покупателем. Не исключено, что он не захочет платить лишних денег за свою экономическую безопасность.

- Есть вечная "война" панели и монолита. Что выгоднее, с вашей точки зрения, как в инвестиционном плане, так и в перспективе.

- Панельного коммерческого жилья строится меньше не потому, что монолит строить проще, а потому что не так много площадей осталось для панели. Центр не подвержен застройке панелью, а достаточно большие районы за МКАД сейчас застраиваются и готовятся к застройке типовыми панельными сериями. Есть и "комбинированные" районы, где монолит и панель строятся рядом. Таким образом, к примеру, застраивается микрорайон Радужный на юго-западе и Новокуркино в Химках.

Что касается инвестиционной привлекательности, то цена панели в любом случае ниже, чем у монолита, плюс панельный дом строится быстрее. Поэтому, панель остается естественным выбором для тех, кто не может себе позволить покупку квартиры в монолитном доме в понравившемся районе. Так что каждая технология продолжает занимать свою устойчивую нишу потребительского спроса на рынке.

Справка о компании Московское Инвестиционное Агентство Недвижимости (МИАН) было основано в сентябре 1995 года. В июне 2004 года в результате реструктуризации была образована Группа компаний МИАН, в которую вошли следующие компании: Корпорация МИАН - риэлторский бизнес, МИАН-Девелопмент - инвестиции и строительство, МИАН-Сервис - эксплуатационно-сервисная компания, МИАН-Инфо - поставщик телекоммуникационных услуг.

Дата публикации: 12:18 06 октября 2005

Источник: bpn.ru